天津市长租公寓市场优化研究

陈浩 孙艺

摘 要：随着国家政策的落实，长租公寓这一新兴产业越来越受到国家政府及地产行业的青睐。文章旨在闡述天津市长租公寓的市场情况及现存问题，关注长租市场发展的机遇与隐患，针对性提出相关建议。长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾、改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系，多角度保障不同群体的住房需求，促进房产回归其居住属性。

关键词：长租公寓;租赁市场;住房;天津市

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）08-0027-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.08.027

1 引言

自2015年住建部发〔2015〕4号文“建立多种渠道，发展租赁市场”开始，中央层面积极推动住房租赁市场发展，与2016年3月5日《2016年国务院政府工作报告》中指出建立租购并举的住房制度开始，房屋租赁市场的发展开始受到极大关注。在随后的2017年的《十九大报告》中更是指出：房子是用来住的，不是用来炒的。并将“租购并举”深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。同年，长租公寓吸引到大量资本入驻，开始高速发展。

尽管天津市的长租行业凭借着政策红利快速发展，但目前看来，天津市长租行业仍然处于成长初期，业内乱象丛生，比如公寓甲醛超标、无法通过消防验收等问题的存在不仅影响了租户的租赁体验，还破坏了行业的良性发展，甚至影响到社会稳定。

天津是我国四大直辖市之一，距首都北京仅一百余千米，交通便利，位置优越，虽然相对于北上广深等一线城市流动人口略有不足，但房屋的租赁仍较为普遍。本文将针对天津市长租市场现存的盈利模式单一、行业监管不足、发展方向不明确等问题提出对策，以期对完善长租市场起到一定作用。

2 研究方法

2.1 问卷调查法

从有无长租经验的两个方面设计了两部分问卷，分别面向有长租房经验及没有长租经历的群体。通过对租房意愿、影响租房选择的因素、租金接受范围、满意程度等多方面问题结果的统计，分析对于天津市长租公寓市场的优化措施。

根据调查结果显示，大部分人愿意选择租房（84.88%）;对于长租公寓不太了解的人占45.35%，对于租房市场的相关政策不太了解的人占47.67%，租户对租金和手续是否齐全两个因素更为看重，看重程度分别为54.29%和68.57%。对租房与买房的看法统计见图1。

2.2 访谈法

针对出租方和租户分别设计了访谈。访谈人数为37人，访谈对象主要为天津市十个区域（和平区，河东区，南开区，河北区，红桥区，北辰区，河西区，滨海新区，武清区，西青区）。

对于出租方，从租赁过程中与租户存在的常见矛盾问题出发，如是否出现违反租房协议、损坏出租方本来的财产的情况等问题，分析总结长租房过程中协议里各方普遍存在的问题。

对于租户，则从对长租公寓的接受度及对租房满意度等方面，对长租公寓衡量各种常见标准开展访谈，目的是在了解天津市长租公寓市场现状的前提下，研究优化天津市长租公寓市场的发展策略。

2.3 实地考察法

通过对天津市几家长租公寓平台进行实地考察得出，与传统租房相比，长租公寓的发展优势主要有：具有更加规范的管理及服务、软文化及社交属性较突出等。此外，也了解了更多关于长租公寓的基本信息以及天津市长租公寓市场存在的主要问题，包括市场监管问题、盈利问题及模式的问题、资金链断裂导致爆雷等。

3 长租市场现状

3.1 长租公寓供给现状

中原地产前期顾问部高级分析师刘芳表示，2018年长租公寓在天津主要集中在市中心和产业聚集地，房屋数量大约在1000间，只占天津租赁市场极小一部分。据天津户口网2019年10月发布的文章可知，天津住宅集团曾表示2019年将努力储备公寓3000间，2020年在室内六区分别建立天住领寓连锁店。目前天住领寓已在河东区及东丽区分别开业。此外位于天津市区河北区YOU+天津金纬路社区也已经开业。尽管如此，天津市的长租公寓目前仍然较少，无法满足市场需求，但供给侧的不断增加是必然且正在进行的，并可以借此形成良性的市场竞争。

3.2 租户需求现状

3.2.1 潜在客户特征

根据调研结果得知，目前长租公寓80%的租户年龄在20～35岁，租房时间在6～12个月的租户占据了60%。大部分的长租公寓为6个月起租，也有部分公寓（有巢）为3个月起租，相对于传统的租房方式更加方便与灵活。长租公寓的潜在核心客户主要是18～35岁工作尚未完全稳定的女性，其次是有短期租房需求的人群，如备考研究生或公务员的大四学生。

3.2.2 租户需求特征

目前天津市长租公寓的交通相对便捷，距离地铁站较近，大部分租户都是正在上班的年轻人，在收入尚不高的阶段，相对于教育资源和医疗设施，他们更看重交通出行的便捷与否，例如与地铁站的远近成为首要标准。除此之外，地理位置也是很重要的参考因素，租户普遍更愿意选择离工作地点更近的房屋。

基于租户的年龄特征，长租公寓配套设施更加趋近于多样化，除了房屋内的基础配套设施，大部分公寓也会在独立的楼层设置公共区域，休息室、厨房、桌游、投影、自习室等设施都一应俱全，相较于传统的租房，这样的设计在满足租户多样化需求的同时，增强了其自身的社交属性和娱乐性，这也是长租公寓本身除了运营方式之外与传统租房最大的不同。

4 长租市场现存问题

4.1 长租公寓认知度低

受传统观念的影响，人们更喜欢购房而不是租房，此外长租公寓宣传力度依旧不足，许多人不了解长租公寓，因此对长租公寓的接受程度较低。在我国，独租一直是租房市场中的主流，长租市场需要提高人们的认知度，找到自己的客户群体。

4.2 发展方向不明确

天津市的租赁市场并不健全，传统的住房租赁市场主要为个体房东，我国目前的品牌公寓市場占比不到2%，导致专业租赁经营业务发展滞后，与西方国家有着较大的差距。2020年新冠肺炎疫情以来，巢客、有客、岚越等长租公寓频频爆雷。同年11月蛋壳公寓第三次被列为执行人，公司自创立以来一直都未实现盈利。可见长租房市场的发展方向仍不明确，创业者与投资者需要共同探索出一条合适的发展道路。

4.3 盈利模式单一且困难

长期以来，长租公寓的盈利困境一直存在。当前市场长租公寓一般都采取“高进低出”“长收短付”的经营模式，利用付款的时差套取大量资金，在短时间内复制、扩大市场。但由于租期较短、租金回报率低、开发运营成本高等因素，大多数长租公寓入不敷出，极易导致资金链断裂。若通过融资来缓解现状，其融资成本也越来越高而且风险较大，一定程度上加大了企业压力，整个长租市场仍处于大量的资本投入阶段。

4.4 租户体验与预期存在差距

租户体验贯穿于房屋租赁的全过程，自租户选择长租公寓时，便开始了对长租公寓管理和运营的考验。环境卫生、噪声、公共设备等方面都可能出现问题。部分长租公寓装修后急于投入市场，常常出现装修不合格的情况，对租户的身心健康产生严重影响。

5 长租市场优化对策

5.1 “互联网+内容+运营+营销”品牌战略

针对问题：长租公寓认知度低，笔者提出此对策。

天津大部分长租公寓企业虽有微信公众号和本企业APP等直接营销的经验，但这些营销方式并不能给租客提供一些关于长租市场和政策的知识，并且品牌宣传的受众有限，没有快速、高效地实现品牌溢价。“互联网+内容营销”为当下较好的营销模式，长租企业可以适当运用。

一是电视剧或网剧植入品牌价值观和优质内容，增进品牌认知度、促进用户深入理解;二是在各社交渠道上利用短视频，年轻化、创造化地推广长租公寓政策和市场信息，解答并解决一些潜在客户的疑虑;三是承担相应的社会责任，提升品牌社会形象。

通过以上方式可以有效解决长租公寓认知度低的问题，扩大市场范围，提高客户对长租公寓的认可度。

5.2 明确自身品牌的特色和优势

针对问题：长租公寓发展方向不明确，笔者提出此对策。

天津的长租公寓在近两年同质化凸显，使得多数租户无法从中选择。所以在发展初期，明确自身独特的品牌特色尤为重要，做到“我有你无，你有我优”，才能在市场中立足。一是为更多有个性化需求的用户或者特殊用户服务，例如与企业合作，为部分已育上班族群体开放托管班;二是明确自身的品牌优势，不随波逐流。

通过以上方式可以明确各大长租公寓的发展方向，为之后的发展奠定良好的基础。

5.3 轻资产化和盈利多样化

针对问题：长租公寓盈利模式单一，笔者提出此对策。

受限于当前市场环境和发展状况，企业的融资成本高，盈利渠道单一，虽然天津于2020年7月入选为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点，但是其主要的发展方向是利用集体建设租赁租房试点城市的租赁项目去开展资产证券化，天津大多数的中小型长租公寓企业现阶段的建设并不在这个范畴内。资产证券化模式是国内目前较为理想的轻资产化盈利模式。目前主要有ABS模式、CMBS模式及似REITs模式。其中REITs模式能与政府对长租公寓税费减免相关政策结合，扬长避短，改善企业的资产负债率，为长租公寓的发展提供有力的财政保障。

通过以上方式可以一定程度上解决长租公寓盈利模式单一的问题，但我国长租公寓市场还在不断探索各种盈利模式，需要不断地尝试和探索。

5.4 完善市场监管体系，发挥行业协会引领作用

针对问题：租户体验与预期存在差异，笔者提出此对策。

健全的法律法规是保障租房市场稳健发展的基石。目前，国家出台的与房屋租赁相关的法律法规非常少，且有些条例用时已久，不适于当前租房市场的境况。现阶段，有必要出台相应住房租赁管理的相关政策，细化税费减免所需条件，加强对市场的事前、事中、事后的监管，通过立法的方式切实保障租赁双方的权益。

引导行业健康发展还需房地产相关行业协会的努力。行业协会作为政府和企业连接的桥梁，能向相关部门反映租房市场发展情况。发挥行业协会的引领作用，促进天津长租公寓市场的健康、良性发展十分必要。

通过以上方式可以有效解决长租公寓租户体验与预期不符的问题，重新塑造长租行业的良好形象，获得更多的认可。

5.5 培养相关人才

除了对具体问题提出的对策，为了长租行业健康且规范的发展，笔者提出此建议。

从长租公寓的选址到运营管理都需要专业人才，而天津市长租企业人才上存在极大不足，培育人才不仅需要建立课程体系，增设相关课程的培训，根据市场需求，通过校企合作进行人才培养，还要在人才进入行业后设法留住人才。

6 结论

“衣食住行”是我国人民的民生保障，在脱贫攻坚战取得了全面胜利的今天，“住”成为民生的首要问题，也是面对高昂房价时无法避免的痛点。长租公寓的出现迎合了我国国情和市场需要，响应了“租购并举”政策，发展前景广阔，未来大有可为。天津市的长租市场目前处于起步阶段，面对此时存在的问题企业不可只顾短期利益就对问题视而不见，租户们也需要对长租市场给予一定的耐心和包容，长租市场如何健康的发展成熟仍需要在摸索中不断前行，需要多方合作积极探索。

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[基金项目]天津市市级大学生创新创业项目“租售并举政策下天津市长租公寓市场优化研究”（项目编号：202010069104）;2020年共青团中央“青少年发展研究”课题“青年群体社会分化背景下改善大中城市青年住房难问题的政策建议”（课题编号：20YB035）。

[作者简介]陈浩，男，汉族，新疆阿勒泰人，就读于天津商业大学公共管理学院;通讯作者：孙艺（1987—），女，汉族，四川成都人，讲师，博士，研究方向：房地产策划与经营。

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