房地产过热对于实体经济产生的不利影响

杨潭

摘 要：近年来，房地产行业在蓬勃发展的同时，对实体经济产生了一定的抑制作用。从马克思主义价值理论的视角来分析，大量资金进入房地产行业，引发“产业空心化”现象。房价过高，扭曲了价格传导机制;房地产行业获得超额利润，抑制其他行业竞争，违背了价值规律。结合当前我国对房地产行业的调控政策，对其合理性和必然性做出分析。

关键词：房地产过热;实体经济;马克思价值规律

中图分类号：F12        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2022）01-0049-03

改革开放以来，中国经济增速明显。国民收入明显增加带动了房地产行业的火爆，目前房地产行业已成为拉动国民经济的重要支柱。但问题也随之而来，近几年房地产行业过热甚至出现泡沫。2015—2019年近五年来，我国房地产投资增长率已由1%增长至9.9%，而居民消费率由6.9%下降到5.5%，房地产投资一路高歌猛进，而居民消费水平却稳定在5.5%～6.9%之间，消费水平难以承受，这必将导致房地产行业供给过剩，房地产过热现象可见一斑。同时，2015—2019年这五年间，我国制造业投资增幅持续下滑，一直下降至2019年的 6%。房地产过热挤压制造业发展空间，制造业科技化面临严峻挑战，因此，综合性、系统性地研究房地产过热所产生的不利影响，尤其是对实体经济的影响尤为重要。

一、马克思主义价值规律理论

（一）价值规律的基本内容

价值规律就是商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，交换比例以商品的价值量为基础。它是商品经济的基本规律，支配着商品经济的发展。

（二）价值规律的表现形式

1.商品的价格由价值决定。商品价格由价值决定，价值量则由其本身所包含的社会必要劳动时间决定，即在社会平均劳动强度和熟练程度下生产商品使用价值所需要的劳动时间。商品所包含的社会必要劳动时间越多，其价值也就越大，价格也就越高。

2.商品的价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。市场中商品交换是以其价值量为基础，但实际交换中商品价值和其价格经常不一致，那么必然还存在一种因素影响二者的关系，影响价格的因素还受商品的供求关系影响。市场上商品供应量过大，供大于求导致买方市场则商品会以低于其价值的价格出售。相反，当某种商品供不应求便形成卖方市场，商品价格便会上涨超过其自身价值。正是由于供求关系这一对矛盾的影响，使得商品价格围绕价值上下波动。

（三）价值规律对社会经济发展的作用

1.通过市场机制作用，自发调节社会资源配置。市场机制可以自发地调节社会资源的配置，如生产资料和劳动力在各社会生产部门之间的分配。商品生产者对市场价格的高低非常敏感，因为这直接关系到其经济效益。当市场上某种商品供不应求时，其价格远高于价值，利润空间大，就会有生产者追加生产。相反，当某种商品供过于求无利可图时，商品生产者就会减少生产，把劳动资料转移到获利的部门中去，各生产部门之间的比例关系会因为这种转移而接近平衡。

2.促进市场竞争，提高商品生产者劳动生产率。市场中的竞争是指各经济主体为了自身生存发展而追求自身利益最大化的经济活动过程，分为良性竞争和恶意竞争。我们主要探讨的是市场中的良性竞争，即生产者之间通过优胜劣汰这一市场法则体现出来的，竞争机制是与其他市场机制紧密联系共同发挥作用的，具有调节社会资源合理配置，提高商品生产者劳动生产效率的作用。

二、实体经济的内容

（一）实体经济的概念

实体经济是指人类通过物质大脑器官使用工具所创造出的经济。包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业、文化产业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。实体经济是指一个国家生产的商品价值总量的一系列经济活动，实体经济始终是一个国家的经济重要支柱。

（二）实体经济的功能

1.提供基本生活资料。人类的生存必须满足基本的吃穿住用行所需，社会必须为人们提供生活资料，保证人类生活有序进行。生产活动一旦停止了，人们的消费活动也必然得不到支撑，生活难以维继进而引发秩序混乱等。例如，新冠疫情期间各类工厂停工，人们的生活资料获得和消费活动就会产生困难。

2.提高人的生活水平。马斯洛需求理论指出，人们在解决生存问题之后则是进一步追求更好的生活。实体经济的发展为人们追求美好生活提供源源不断的持久动力。工业革命的发源地英国，最先发展起来的是纺织业，然后是钢铁、煤炭产业，第二次工业革命则是汽车、化工、石油产业，两次工业革命都对人们的衣食住行产生了巨大的影响，大多数国家都是通过发展产业不断更新迭代，提高经济发展水平，最终成为发达国家的。

3.提高精神文化的修养。当人们有了一定的物质生活保障之后，还要追求更高层次的精神生活。经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济基础。物质经济基础的发展为精神文化的发展夯实根基，同时，人们精神文化水平有了发展需要又会助推实体经济精神服务类产品的发展。

（三）实体经济的分类

1.按主体范围划分。第一层次即制造业;第二层次包括第一层次、建筑业、农业，以及除制造业以外的其他工业;第三层次包括第二层次、零售业和交通运输等。

2.按产业划分。以农业为主的产第一产业;以制造业为主的第二产业。

三、房地产过热对实体经济产生的不良影响

（一）房地产过热对第一产业产生的不良影响

1.资金转向第二、三产业，对农林牧渔业投入不足。2015—2019年第一、二三产业的平均增长率分别为3.54%、5.94%、7.72%。资本是逐利的，第一产业的投资回报率与第二、三产业相比较低，建筑业和营销等产业对于投资资金的吸引力度相比農、林、牧、渔业高得多;再者房地产行业本身是高风险、高回报率的行业，土地本身就具有不可再生性和升值的潜力。资本的逐利性会使资本流向回报更高的房地产行业，导致对第一、第二产业的投入不足，缺乏资金支持，农业机械化、产业化将难以进行，发展受限形成恶性循环。

2.自然资源减少，第一产业发展空间不足。建筑业在建设过程中需要耗费大量的建筑材料，这些原材料无一不需要从大自然中获得，开山取石、河中捞沙等，随着房地产行业的火热，建筑原料的消耗也快速增加，人类对于大自然的掠夺获取，对耕地、山区林业等自然资源的破坏及影响也日渐严重，建筑垃圾的丢弃、污水的处理排放等等，抢占第一产业的生态资源、挤压农林牧渔业的发展空间。

（二）房地产过热对第二产业产生的不良影响

1.制造业融资困难，制约其自主创新发展。2015—2019年的五年间，我国制造业投资增幅持续下滑，一直下降至2019年的 6%。制造业投资问题关乎当前经济发展形势以及未来发展前景，对优化供给结构起着关键性作用。近年来制造业投资的疲弱低迷，对我国制造业的优化升级形成了严重制约。融资难、融资贵是近年来我国制造业发展面临的一个突出问题。市场经济中，房地产价格的高涨给人们造成一种未来经济繁荣的假象，更会刺激人们购买房地产相关虚拟产品，增加当前的投资。房地产企业优良的资产负债表会影响银行对企业的评估，这种评估会进一步促使银行降低贷款的利息费用，进而降低融资成本，增加投资。反之则会担心导致投资萎缩。房地产高回报率对资本的吸引，使制造业资金向房地产转移，形成了对制造业投资的“挤压效应”，房地产过热化和“离制造业”的两极分化局面。“热钱”流入房地产行业，导致制造业缺乏发展资金，中小企业融资难从而制约其自主创新能力，产品结构单一，科技含量低，缺乏高精尖的制造产品等问题急需解决。

2.大量资金进入房地产行业，引发“产业空心化”现象。产业空心化的定义包含两层，第一层强调工业企业地理位置上的转移，第二层强调产业结构的变化导致原有产业退出而新的产业尚未形成。随着生产力的发展和技术进步，第三产业的发展逐步超过第一、二产业，最终形成以第三产业为主体的产业结构。这种演变趋势是合乎规律的、不可避免的。而在产业空心化中扮演重要推动作用的当属房地产行业，房地产行业的高额利润使制造业资本逃离，纷纷流向了房地产金融市场，形成“离制造业”现象，这又进一步加剧了虚拟资本的膨胀，房地产市场资本的虚假繁荣和产业空心化相互推动恶性循环。2018年制造业净资产利润率为8.72%，金融服务业为11.22%;制造业收入利润率为2.31%，金融服务业为7.98%。目前，我国制造业内部正处于结构优化期成本有所提高，而外部市场环境不佳。因此造成制造业行业利润率不高吸引力不足。制造业企业家为了寻找新的利润增长点，房地产和金融行业成了制造业企业争先恐后进入的行业，最后出现实体经济脱离制造业的现象。

3.建筑行业竞争日趋激烈，为降低成本，而提供低劣产品。一方面，大量资金涌入房地产行业，建筑行业内部竞争日趋加剧，竞争者之间互打“价格战”，无形中增加了更多营销成本;另一方面，消费者为购买高昂房产耗费了太多储蓄，同时高昂房价导致店铺租金上涨、商品销售价格上涨、物价上涨的情况下，居民消费能力大幅下降，产品有滞销风险。这种情况下价格优势尤为重要，建筑商、地产商为降低成本，必然导致房地产行业产品质量下降，大量低劣房产涌现，“豆腐渣”工程等劣质房屋，购房者维权无门，以及房地产商跑路现象屡屡出现，严重破坏消费者权益。

四、房地产行业对实体经济产生的不良影响——从价值规律视角分析

（一）房价过高，扭曲了价格传导机制

商品供求矛盾的客观存在，使得价格不停地围绕价值上下波动。商品价格虽然时升时降，但价格的变动始终以其价值为轴心，升降的幅度不会与商品价值相差很远。但近年来房地产价格持续升高，房地产价格的变动脱离了它的价值基础，房地产商品价格已远超过房屋的价值本身，扭曲了价格传导机制。

（二）房地产过热，抑制其他行业竞争违背价值规律

市场中的竞争包括生产经营者为获得最大化利润而展开的销售竞争，还包括不同行业之间的竞争。在国民经济发展过程中，一二三产业齐头并进，为国民经济发展添砖增瓦，缺一不可。而近些年房地产行业获取了高额投资发展过热，导致社会资源配置的倾斜，榨取了农林牧渔业和制造业等的发展资金，削弱了其他行业的合理竞争力。竞争机制和其他市场机制紧密联系共同发挥作用，具有调节社会资源合理配置，提高商品生产者生产效率的作用，房地产行业过热，抑制其他行业竞争违背了价值规律，也是对社会资源的不合理占用，对于其他行业的劳动生产效率的提高造成阻碍，制约了第一产业的科技化发展以及制造业的科技创新等。

（三）房地产行业获得超额利润，违背价值规律

房地产行业获得超额利润，即超过正常利润的那部分利润。超额利润的来源主要有创新、承担风险和垄断所获得。前两种超额利润，对社会发展是有益的，而垄断获得的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。

我国房地产行业虽属充分竞争的行业，但土地供应是政府负责招拍挂政策，有行政性垄断的性质。中小房地产企业在拿地环节缺乏竞争力，实力雄厚的大房地产商获得了土地就意味着该企业将获得“垄断的超额利润”。曾出现大开发商囤地捂盘、哄抬房价等投机性行为，严重脱离了民众的实际购买力，合理住房需求难以满足。供求关系被扭曲，严重损害人民群众的合法权益，加剧社会分配的不公。地产商如果靠快捷轻便的途径就可获得暴利，将弱化其依靠不断地提高技术和管理水平、降低生产成本、提高产品质量来获取利润的动力。这样，既不利于社会主义市场经济健康发展，也不利于社会和谐稳定。

总之，我们需要充分发挥市场机制对社会财富的创造和生产效率的提高的显著优势。但由于市场主体的趋利性，易产生违背市场合理秩序的行为出现，市场失灵导致低效率，因此也为政府干预提供了空间。当前，房地产行业的宏观调控政策对市场的平衡稳定具有重要意义，将竞价机制引入土地市场，疏导合理性住房需求，抑制高房价等，形成一个自由竞争的发展局面，充分激发市场活力，使资源配置合理化，国民经济健康良性发展。

参考文献：

[1]  宋涛.政治经济学教程[M].北京：中国人民大学出版社，2013：40-48.

[2]  马克思恩格斯选集[M].北京：人民出版社，2012：95.

[3]  推动经济高质量发展[J].上海农村经济，2018，（7）.

[4]  李天祥，苗建军.房价上涨对国民经济影响的理论分析——基于房地产财富效应传导机制视角[J].软科学，2011，（2）.

[5]  邓淇中，周丽.基于var模型的湖南房地产财富效用实证分析[J].商业时代，2009，（14）.

[6]  胡森.论反暴利法律制度的完善[D].重庆：西南政法大学，2012.

[7]  陈文峰，原磊.房地产业发展对当前工业运行的影响研究[J].中国经导刊，2019，（14）.

[8]  王新哲.制造业遭遇融资难融资贵 如何实现良性互动[N].光明日报，2018-02-21.

[9]  陈师，郑直.我国产业空心化的成因及转型策略[J].商业时代，2013，（3）：128-129.

[10]  邓聿文.房地产行业高利润从何而来[J].中國社会导刊，2015，（7）.

[12]  胡森.论反暴利法律制度的完善[D].重庆：西南政法大学，2012.

[13]  柳欣，张宇.政治经济学评论：2006卷第1辑 总第10辑[G].北京：中国人民大学出版社，2006.

[责任编辑 辰 敏]