绿色标准的生意

许冰清

01 上海麦当劳中国总部旗舰餐厅是内地首家获得LEED铂金级认证的餐厅。

02 麦当劳浙江温州五马街餐厅是中国第800家LEED认证绿色餐厅。

一栋挤满了全球500强企业的写字楼和一家亲民的麦当劳餐厅，在绝大多数情况下是没什么可比性的。但有一种例外，是将它们都放在一个名为“LEED”的标准下考核—前者也许只能拿到水平较高的“金级”，而后者有机会冲击最高标准的“铂金级”。

只要有了比较，胜负欲自然容易被点燃。地产咨询机构第一太平戴维斯的高级助理董事李旭，在北京就接到过一些急切的客户委托，“他们会说，这个改造项目您赶紧给想想办法，做个LEED认证吧。我周围4个楼都做LEED了，不做不就是后进了么？”

地产商争先恐后想要认证LEED，这一源自美国的绿色建筑认证标准在中国步入了“快进”模式。数据显示，中国内地仅2021年就认证了1153个LEED项目，比上一年增长超过30%;以认证项目的总面积计算，中国已经连续6年成为LEED在美国之外最大的区域市场。

另一个来自英国的“健康建筑”认证体系WELL，也见证了类似的发展速度。其2021年数据显示，中国内地正以2200万平方米的总注册认证面积，在全球各区域市场中排名第一。“如此高的热情意味着，中国人可能比过去更意识到工作、生活、学习和娱乐的实体空间对健康至关重要。”国际WELL建筑研究院曾这样评价。

不时反复的新冠疫情，以及“碳达峰、碳中和”目标的明确提出，可能确实让中国人对“绿色”“健康”等字眼的敏感度大幅提升，也让LEED和WELL这样的认证体系抓住了最好的发展时机。

“2020年我们已经感受到了市场态度的转变，到了2021年‘双碳’目标提出后，（LEED认证在中国的）市场需求就被进一步催化了。”美国绿色建筑协会（USGBC）北亚区总监王婧对《第一财经》杂志表示。

LEED的英文全称为Leadership inEnergy & Environmental Design Building，也就是“能源及环境设计先锋”评估体系。它是美国绿色建筑协会在1998年达成的最重要成果之一，最早用于评估白宫的绿色改造成果，此后逐步完善为涉及多个建筑、规划方向的评估体系。

目前，小到住宅、学校和零售门店，大到写字楼、居住社区，甚至是城市，不管是新建项目，还是已运行多年的老项目，几乎都可以匹配到相应的LEED细分类目。所有项目都可以按照110分的最高分，被分为认证级（40至49分）、银级（50至59分）、金级（60至79分）、铂金级（80分及以上）4档。

在制定标准的USGBC与反映评估结果的LEED之间，还有专门的评估和培训机构GBCI，以及专营认证业务的顾问（通常都拥有LEED AP专业资质证书）如果用学校与考试来打比方，USGBC就是确定打分标准的高层，GBCI是阅卷处和教师培训处，咨询顾问是老师，而不同等级的LEED评定，就是考生拿到的成绩等级。

在王婧的印象中，国内最早愿意来“考”LEED的，多为跨国企业进入中国时为其租用的办公空间申请LEED室内设计与施工认证;从地产开发的角度，港资背景、对可持续发展有前瞻性规划的地产开发商则是先行者。比如太古地产，不仅所有的自建项目都申请了LEED认证，在为商场和写字楼招募租户时，也会优先考虑遵循可持续发展理念的公司。

而在内地市场，从LEED在2005年认证的首个项目“科技部节能示范大楼”就可以看出，其早期价值，更多体现在与政府合作的“示范性”上。

彼时，中国也在开发自己的绿色建筑评价标准，以加速与发达国家接轨。在全球范围内，当时除美国的LEED之外，还有英国的BREEAM、日本的CASBEE、法国的HQE等多种绿色建筑认证体系。各类认证的核心思想相对趋同，但细节上有本地化差异。

太古地产开发的北京颐堤港，2019年获LEED建筑铂金级认证。

“绿色建筑评价标准各国都在搞，发达国家起步早、水平高，但我们在绿色建筑方面绝不搞与国际接轨。因为各国国情不同，气候、环境、资源、经济、文化条件不一样，不可能有相同的绿色建筑标准。”2006年首版《绿色建筑评价标准》发布后，其主编王有为在接受行业期刊《建设科技》采访时曾这样表示。

王婧告诉《第一财经》杂志，LEED标准在走向美国之外的全球市场时，确实也遇到过与当地规定相冲突的情况。比如吸烟，LEED明确规定“不得在建筑物内吸烟”，而日本開发商几乎都会在写字楼内配备一个吸烟室。为了增强LEED在全球的普适性，LEED此后在日本吸收了当地的法规，通过对吸烟室排风等的严格规范，替代了美国规范中的相应部分。

但进入中国市场后，LEED基本没有遇到过这样的阻碍。一方面，《绿色建筑评价标准》几经修订，但把认证重心放在了对政府楼宇、公共建筑的强制要求上，而不是以写字楼为代表的商业物业，与LEED的关注重点并不冲突。

另一方面，中国过去数十年来，有大量的新建项目和总体规划，在顾问的引导下，很容易从开发早期就尽可能贴近LEED的认证要求。USGBC也在强化与大型项目的前期合作、沟通。拿到全球首个“LEED城市铂金级认证”的北京大兴国际机场临空经济区，就帮助USGBC丰富了自己的业务体系。

李旭对《第一财经》杂志表示，自2018年起，LEED认证在中国的覆盖面已不局限于一线城市，在新一线、二线、三线城市也都在快速增长。

此外，市场对LEED的认知也有了显著提升。“可能在2017年，还有客户会问我：什么是LEED？认证了有什么好处？而到了现在这个阶段，我们觉得LEED已经不需要解释了，和客户可以直接谈执行过程。这是很大的进步。”李旭说。

如果说绿色建筑标识在中国，更多是一种强制性的认证，那么驱动LEED等国际化认证标准在华发展的，主要就是市场化的需求。

首先，商业楼宇的开发商、运营商，对于租户品质，以及租金、空置率等指标都较为敏感。如果想要争取一个国际品牌乃至全球500强公司入驻，楼宇有LEED认证往往就是重要的先决条件之一，因为这符合租户“全球一致”的环境标准。

对于国际化程度特别高，或者说特别“要强”的项目来说，在LEED之外，国际级的绿色建筑认证，甚至是“多多益 善”。

一个典型案例，就是位于北京的亚投行总部大楼“亚洲金融大厦”。在LEED铂金级认证之外，它也拿下了中国绿色建筑认证最高的“三星级”。而按照项目设计方、清华大学建筑学院教授林波荣的说法，亚洲金融大厦在设计时还对标了德国DGNB、英国BREEAM和WELL三大认证体系的“高星级标准”。

反过来说，绿色认证对于租户的吸引力越大，也就越有利于写字楼提升租金水平，甚至是在下次交易时，提升股东的投资回报率。

2022年年初，地产咨询机构仲量联行在一篇名为《中国绿色建筑是否存在租售溢价？》的报告中指出，截至2021年上半年，经过LEED认证或国内绿色建筑认证的物业，在北京、上海、广州、深圳和成都均有可观的租金溢价。相比于同区位、同楼龄的非绿色认证办公楼，绿色建筑的平均租金可以高出10.0%至13.3%。

“虽然很难说有了LEED、WELL认证的楼，就一定能在交易溢价上有非常明显的反映，但在前期评估中，绿色认证肯定是要点之一。”李旭对《第一财经》杂志介绍，市场上也有按照LEED、WELL标准改造楼宇后，重新包装再上市交易的情况，“相比之前，资产估值和市场吸引力都有明显提升。”

这种楼宇改造与认证所带来的成本增长，也更容易被租金和投资回报的上涨所消化。根据USGBC的统计数据，与LEED新建或重大改造相关的项目平均认证费用为3920美元（约合24960元人民币）;既有项目的认证费用约为1.8万元人民币。不过，既有项目的LEED认证需要每3年重新认证一次。

在USGBC看来，相比于靠前期一次性投入就容易获得高分的新建项目，“建筑投入运营之后的表现，才能直接证明LEED认证建筑是否按照预期实践了绿色设计。”而有时候，这种绿色标准并不需要大规模的改造投入，反而在日常化的可持续探索中就可以实现。

数据来源：USGBC

数据来源：USGBC

2022年年初拿到亚洲范围内首个LEED 4.1版“既有社区”金级认证的上海“汇龙新城”小区，就是一个“省钱”的认证案例。

这个小区建成于2002年，由上海地方国资背景的公司开发，项目地理位置不错，但品质与周边的顶级社区显然有差距。此次能拿到LEED认证，主要靠的是改善社区绿化、修订应急管理措施、体系化的节能减排改造、节水及循环用水，以及居民自行组织的社区旧物交换平台等一系列小改进。而这些举措，几乎又能与LEED认证体系中的得分点对应，因而拿下了较高的分数。

绿色标准之所以首先流行于太古地产这样的港资房企之间，除了理念的前瞻性外，还有来自信息披露制度的压力。

港交所集聚了大量房地产上市公司。从2012年起，港交所发布的《ESG报告指引》就建议上市公司自主披露公司当年与环境（Environmental）、社会（Social）、公司治理（Governance）相关的重要信息。目前，港交所已经强制要求这部分ESG内容与上市公司年报同步发布。

对公司而言，工作和经营场所的绿色化，既可视作环境保护方向的亮点，也可视作重视社会责任、增加员工福祉的手段。在房企之外，诸如腾讯、阿里巴巴、万国数据、京东这样的技术企业，也在给数据中心、仓储物流中心，乃至园区厂房等项目做LEED认证，

“目前香港的上市公司都在给自己的ESG报告寻找一些能写故事的亮点，互相之间也有竞争压力。各类绿色建筑认证，恰好是可以量化证明其表现的方法。”王婧对《第一财经》杂志表示。

以LEED為代表的国际绿色认证标准，都会将评定过程拆解为多个具体的方向、数十条环节和上百项要求，逐项打分，是非常量化的考核体系。这对于运营方、品牌方全方位理解“绿色”这个模糊的概念，本身就有好处。一个可以佐证的事实是：LEED AP的资质近年来在地产开发商、运营商和建筑事务所中热度持续提升，本质上也是从业者希望更加了解标准和打分制度的结果。

2018年，麦当劳中国曾提出聚焦绿色餐厅、绿色供应链、绿色包装和绿色回收四大方向的可持续发展计划。其中，“绿色餐厅”的部分正以中国市场上首个L EED“批量认证”方案推进。截至2022年3月，麦当劳中国获得LEED各级别认证的“绿色餐厅”已达120 0家，其中50%位于中国的二线、三线城市。

位于北京的亚投行总部大楼“亚洲金融大厦”。在LEED铂金级认证之外，它也拿下了中国绿色建筑认证最高的“三星级”。

麦当劳中国对《第一财经》杂志表示，过去餐厅的建造装修标准与公司全球标准一致，“与LEED认证要求的最大差距，在于数据上的量化。比如某个面积的餐厅、某个档次的排风量，需要满足一定小时数的排风净化才可以交付使用。”

为此，麦当劳中国不仅修订了原先的标准，还对设计、建材和设备的供应商做了多轮培训。“并不是说他们原本不达标，而是我们要求他们学会使用LEED认证的逻辑和方式来做项目管理和数据计算。”这也进一步提升了供应商的资质水平，以及施工现场的管理要求。

李旭认为，基于能源、水等指标的“量化”管理优势，往往也能反映在楼宇的运营数据上。“楼宇的持有者、管理者，对于这部分感受是最深的。他能看到，通过技术手段，能耗和碳排放有降低，财务报表上也有变化。”

数据来源：USGBC

数据来源：仲量联行

麦当劳中国的预测是：到2022年年底，麦当劳中国获得LEED认证的餐厅将达1800家，每年减排总计可达约6万吨;每1000家绿色餐厅一年的节电总量，相当于减少二氧化碳排放超过3万吨。

但此次接受《第一财经》杂志采访的从业者普遍认为，对于建筑的实际使用者，如公司人、物业及保洁人员，或者步入GUCCI和麦当劳门店的消费者，像LEED这样的绿色认证不会带来太多直观感受上的差异，需要靠其他方法“补充证明”。

李旭手头正在服务的一个项目，客户就想通过WEL L认证来强调设计方案中的体验感。与LEED更关注建筑本身、强调环保和可持续略有不同的是，WELL更多探索的是建筑与使用者的健康福祉之间的关系，更关注“人”。

“印象比较深的是楼里有独立的母乳室，有沙发、有冰箱，可以独立上锁，也是照顾了职业妈妈对私密空间的需求。以前泵奶这样的需求，可能只能去洗手间，不太卫生，自己感受也不好。”李旭说。

诸如星巴克这样的大型品牌，也在探索“自定标准”的可能性。2018年，星巴克与世界自然基金会（WWF）合作推出了自己的綠色门店开源框架，并从美国本土市场开始改造门店。2021年9月底，星巴克中国也在上海开出了这一体系下的国内首家绿色门店“向绿工 坊”。

实际上，星巴克与USGBC早在2001年就有过合作，帮助后者探索了零售门店的绿色认证标准，并于2005年开设了第一家获得LEED认证的星巴克门店。截至2021年年中，星巴克全球共有1600余家符合LEED认证的门店，但这一进展要远远落后于它提出的“2025年要在全球建设和改造出1万家绿色门店”的目标。

星巴克放弃成熟标准、自创新标准的原因之一，可能是其特许经营模式带来的改造限制。而对于麦当劳中国来说，2017年被中信为首的财团收购2 0年的特许经营权，是门店大规模拿到LEED认证的基础。

“不是所有的麦当劳，都能选址在一线城市的高标准商场或是写字楼里，尤其是现阶段的新店，都在拓展低线市场，可能就开在一个县城里。虽然多数门店现在设定的认证目标是基线标准，但能保证所有门店都达到LEED的认证标准，是很不容易的。”王婧对《第一财经》杂志表示。

麦当劳中国也回应称，目前公司约75%的LEED认证门店为最基础的“认证级”，另有3家金级认证餐厅和一家位于上海总部内的铂金级认证餐厅。此后，公司会“根据不同的业务发展需求，来推进麦当劳餐厅LEED认证的进展”。

消费者并不一定会认为一家拿到LEED认证的麦当劳或者一家更加绿色的星巴克有多特别，但对于一些大公司而言，类似“可持续发展”这样的关键词，在集团战略中永远可以成为亮点。

而对于更多已经从绿色改造和认证中尝到甜头的开发商来说，在认证中拿下铂金级，甚至博得高分，已经成了新的目标。截至2021年年底，中国市场出现过4个在LEED认证中得分超过100分的铂金项目，均是针对既有项目的运营成果认证。

李旭曾经参与过101分的北京环球金融中心项目认证。虽然为这个项目做了诸如冷机节能改造、更换LED光源、改进室外草坪喷灌方式之类的改造，但能拿到高分，主要还是因为“孩子本身是学霸”—这栋楼在2010年建成时，就是亚洲面积最大的LEED“结构及外立面”铂金级认证新建项目。

“现在我接触到的客户，基本都是要争夺铂金的。就像考学校，既然能上大学，就要尽自己所能考最好的学校。不过，我也希望和客户形成一个共识：如果是应试的话，可以考出很高的分数;但让团队在绿色运营方面有提升、让楼宇有亮点，才是更理想的状态。”

不过，这些绿色标准在诞生地正在遭受挑战。2015年，一直专注于绿色建筑的建筑师诺曼·福斯特在哈佛绿色建筑与城市中心的一场讲座中也指出LEED的评估标准需要改进，“真正的绿色建筑需要从更具广度与更具历史角度出发做设计。我们现在可以以另一个有趣的方式去衡量这些指标，比如：可以观测人进入建筑环境后血液循环的变化，以及用技术手段去测量建筑与自然的交互。”—相比符合某项绿色标准，他们主张更负责任的建筑实践。