涉新冠肺炎疫情房屋租赁合同纠纷的审判探究

摘要：涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷性质趋于多元化，房屋承租人启动诉讼程序占多数，请求权基础较为统一，然而司法实践中对于此类案件的法律适用尚存争议。在审理此类案件时，要注重案件审理要素，谨慎确认合同解除以及合同内容的变更，善用公平原则处理合同解除后果。在分摊举证责任时仍应遵循“谁主张，谁举证”原则，从而避免损失扩大义务。在司法审判中，可以采用成立涉疫合议庭，涉疫案件线上庭审，同时对接诉调中心等措施加快案件审理进度。

关键词：房屋租赁;合同效力;不可抗力

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-6916（2022）07-0086-04

由于新冠疫情的突发性、复杂性、持续性和对社会经济生活的全面广泛影响，房屋租赁市场存在的问题逐渐显现，有关纠纷陆续进入司法程序。目前针对房屋租赁领域的纠纷尚未形成较为统一的裁判口径，疫情对房屋租赁合同履行产生的影响、责任的认定等法律问题亟须解决。现就涉疫房屋租赁合同纠纷案件特点、争议焦点、审判盲区、裁判观点等进行数据统计及分析，以期为司法机关处理纠纷提供可行的法律适用和裁判思路。

一、涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷现状

（一）案件特点

一是涉案房屋性质趋多元化。受新冠疫情影响产生的房屋租赁合同纠纷案件中涉案房屋的性质不仅包括民用住房，还包括商业经营性用房，具体有个体户经营的单间商铺、娱乐休闲场所及办公写字楼等[1]。

二是承租人启动诉讼程序占多数。受疫情影响，承租人无法实现合同目的情况更为突出。通过研究司法判例发现，多数承租人主张已通过支付租金方式履行了合同义务，但未实现对经营性房屋的占有、使用、收益的权利，因而诉至法院。

三是请求权基础较为统一。在裁判研究中发现，无论是民用住房还是商业经营性用房，承租人主张解除租赁合同的理由均系认为此次疫情属不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力事件，根据《民法典》相关规定，主张解除合同并要求出租人返还已支付的租金及保证金。其具体诉讼请求表现为：其一，承租人要求解除合同。有关案件中，承租人要求解除合同的占多数，其主张理由往往是认为受疫情影响，租赁合同的根本目的无法实现，故要求解除合同。其二，承租人要求变更合同。部分民用租房承租人疲于搬家困扰，不想解除合同，但要求对疫情期间的租金予以减免，或相应延长租期。对于商业性经营用房，因疫情期间政府出台了中小微型企业补贴政策，而补贴名单以外的企业，如果继续按照原合同履行，不堪经营压力，故要求变更租赁合同，适当减免租金。其三，出租人主张违约责任。疫情期间，承租人未能按约支付房租，常规租赁合同约定承租人逾期支付租金满7日，出租人可主张违约责任。

（二）合同无法履行情况

一是出租人未提供适租义务。公权力机关依法采取的行政措施：因防疫工作需要，部分地方市场监督管理部门责令疫情期间商家停止经营或改变经营时间。百货大厦、商业综合体等的产权人为响应防疫措施，统一调整大厦经营时间，导致各商铺业主无法完全使用租赁房屋。出租人自行采取的措施：部分房屋产权人（如民宿业主、wework共享办公室等）为减少人员聚集，避免疫情输入，在防疫行政措施未实施的情况下，主动停止履行租赁合同。第三人采取的措施：民用租房中部分租赁房屋所在小区通过“社区自治”方式，以业主委员会名义禁止非本市户籍人员进入社区，非本市户籍承租人因此无法使用租赁房屋。

二是承租人未支付对价。非本市户籍承租人，特别是户籍来自疫情严重地区的人员，因当地防疫政策等客观原因无法“出城”，承租人拒付该时间段租金。

（三）审判实践中存在争议的问题

一是是否一概认定为不可抗力事件。全国人大常委会法工委明确，因此次疫情防控导致合同不能履行的属不可抗力事件，可视情解除合同。上海市高院亦认为新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但实务中，因房屋租赁市场存在合同履行周期较长，前期投入大量装修、改建费用，且商业性经营用房的承租人一方多为企业等特殊性，对于该类合同的解除应持谨慎态度，防止一方当事人借疫情发作，以不可抗力为借口逃避合同义务。

二是合同解除后果如何处理。司法裁判的个案中如认定为不可抗力事件，依据相关法律规定，不可抗力事件导致合同解除的双方当事人均免责。但对于损失部分如何平衡利益，尚未有明确的裁判口径。

三是减免租金、延长租期如何细化。基于民用房屋与商业性经营房屋两者的区别，在租金减免及租期延长方式上应充分考量前期装修成本、疫情结束后慢恢复营业效应等。

二、疫情期间不可抗力和情势变更之争

（一）新冠疫情下不可抗力和情势变更之争

关于新冠疫情期间不可抗力和情势变更，学界持有不同意见。一种观点认为，只要涉案租赁合同履行不能符合不可抗力的“三不”构成要件，即可使用不可抗力的相关规定。另一种观点认为，在合同双方无过错的前提下，因防疫措施导致合同不能履行，又不可归类于不可抗力的，则认定为情势变更[2]。韩世远[3]认为，不可抗力制度起源于罗马法，是因为合同法不履行责任的僵硬性模式弥补性诞生的，后被大陆法系国家如法国、德国等继承。不可抗力制度第一次出現在《拿破仑法典》中，起源于《法国民法典》，可追溯到《汉穆拉比法典》，后在德国学术界广泛使用。但不可抗力的范围其实还未明确，在民法法系的法国对其范围界定过于宽泛，在普通法系的英国对其范围不限定在自然性质并超越自然灾害[4]。学术界对不可抗力的认定存在主观说、客观说和折中说，以折中说为通说[5]。主观说要求当事人主观上应尽到最大的注意义务;客观说要求事件完全与当事人的主观意志无关;折中说取两者要求于一体，既要求当事人主观上尽到注意义务又要求事件是与当事人的主观意志无关。郑玉波认为情势变更制度起源于十三世纪注释法学派的情势不变条款[6]。情势变更从条文必须恪守进化到《优帝法学阶梯注释》中允许合同基础变化的变更或解除合同，允许显失公平的可以对合同变更[7]。普通法系以判例确定为合同落空说，我国台湾民法债编有情势变更原则，德国判例法将情势变更确定为法律行为基础说[8]，法国将其界定为不可预见说。情势变更在“一战”后被广为应用，代表为民法法系的对合同必须严守法则的突破，如德国法律行为基础说和法国不预见说，以及普通法系的合同落空说是对允诺禁反言衡平法规则的例外，显失公平，有一方履行极度困难、有害交易安全、受领无利益、使一方陷入破灭的表述。

（二）笔者的观点

笔者通过检索2003年“非典”时期房屋租赁合同纠纷案例发现，法院在认定“非典”性质时亦存在不同理解。其中认定为不可抗力的有：上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号案件中认定，“遇非典疫情防治，因不可抗力不能履行合同，应免除责任，同时对这一期间的租金及空调使用费应酌情减免。”不认定为不可抗力的有：上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第1289号案件认定，“非典不属法律所规定的不可抗力。”认定为情势变更的有：烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号案件认定，“非典系不可预知的灾害，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则于法有据。”未予以明确认定的有：上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号案件认定，“应政府防控非典要求停业是事实，根据公平原则免除租金。”

不难看出，在上述案件中虽然不同法院对于“非典”事件的定性理解存在差异，但从判决结果上看，无论是否认定，法院在处理实体结果上都突破了不可抗力及情势变更相关制度。另外，从情势变更可操作性角度看，根据《关于正确使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》的规定，法院在认定情势变更时需谨慎适用。如果因个案特殊情况确需适用，应由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核[9]。笔者认为，应着重区分不可抗力制度及情势变更制度对案件审理有没有实质性作用。个案中着重注意合同履行不能因疫情所致还是防疫所致，以及审查当事人自身有无过错，从而进行综合认定。此外，实践中还存在不少当事人在租赁合同中约定了不可抗力、情势变更条款。对于此类当事人已有约定免责事由情形的处理，笔者认为，若双方当事人在租赁合同中约定了不可抗力或情势变更条款，审理时需对该不可抗力、情势变更条款进行考察。若该条款约定的内容与法定制度一致，或未突破法定制度的范畴，则在对合同做实体处理时可依据该条款进行认定。若双方约定的条款内容突破法定制度范畴，则建议对约定内容超出部分做无效处理，实体处理上应以法定制度为准。

三、新冠疫情期间房屋租赁合同纠纷案件审理要素

（一）案件审理要素

一是审核合同订立和履行时间。建议先考察合同订立和履行时间，如果合同订立和履行的时间发生在疫情后，那么当事人一方在合同订立以前发生疫情，或者在迟延履行合同期间发生疫情，则为一般租赁纠纷案件。

二是审查疫情或防疫措施与合同履行不能的因果关系。在涉新冠疫情房屋租赁合同中，对于出租方而言，出租人违约需审核其未能履行适租义务是否系疫情或防疫措施造成;对于承租方而言，其未按约支付租金或履行租赁合同约定的其他义务是否系疫情或防疫措施所致。

三是谨慎确认合同解除。为了维护交易、保持市场稳定，不应将大量房屋租赁合同进行解除。如疫情仅是对租赁合同中个别月份的实际使用造成影响，不建议断然确认合同解除。但若双方当事人约定的租期本身就较短，且订立此类租赁合同往往租期无法变更，可支持[10]。

四是变更合同内容应视情而定。涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷的除解除外，主要涉及减免租金等费用，建议重点考虑以下三点。其一，租金返还及数额。应结合当事人的诉请、当事人的过错程度、疫情对合同的影响程度等方面综合判断是全部返还或减免、部分返还或减免，还是不予返还。其二，减免租金的时间点。根据相关政策性文件载明的时间、承租人实际占有和使用出租房屋的时间。对于因为违约方的重大违约行为导致合同解除的，租金应支付至违约方违约行为发生（承租人搬走物品，不再经营，实际脱离出租屋;出租人擅自将房屋转自他人情形下，承租人搬离房屋时）之日。其三，其他费用。如押金，约定用于装修而未装修的费用都应同租金一并予以返还。

五是善用公平原则处理合同解除后果。无论涉疫情房屋租赁合同系因双方当事人协商一致解除，还系通过法院确认解除，合同解除后均存在后果的处理问题[11]。如系双方当事人协商解除合同的，对于解除后果应充分尊重当事人的意思表示进行处理。如双方对解除后果未协商一致，或系法院确认解除的情况，一般而言，因不可抗力事件导致合同解除的，合同双方均无需承担违约责任，如造成损失的，则应依照公平原则在合同当事人之间进行分配。值得注意的是，商业性经营用房，因出租人与承租人一般签订较长租期的租赁合同，双方彼此具有相对稳定的履约基础，在损失一节，应当适当考虑承租人前期装修、置业成本，承租人也有避免损失扩大的义务。

（二）个案中的法律适用分析

1.民用租赁房屋

一是承租人因个人原因导致无法履行合同。承租人如因感染新冠肺炎住院治疗，客观上该个人因素确实造成租赁合同根本目的无法实现，可解除合同或变更合同[12]。若承租人所涉疫情系其所就职的单位延期复工或因经济困难导致无法履行合同，此类情况因疫情客观上并未对租赁合同的正常履行造成障碍，不建议以涉疫原因解除合同，可变更合同内容做迟延履行处理。

二是因防疫措施導致承租人无法继续履行合同。笔者认为，考虑到疫情何时结束尚不确定，原则上外市承租人因防疫措施硬性规定无法履行租赁合同的，在此情况下要求承租人继续支付该时间租金，必将显失公平，可做解除或变更合同处理[13]。如当地政府并未限制出入市、涉案房屋小区亦未禁止外地承租人使用涉案房屋的，仅是对其进出进行必要的限制及检查，并未影响房屋居住功能的实现，则不建议支持承租人要求解除或变更合同的请求。

三是疫情期间，减免租金是否为出租人的法定义务。不同于商业经营性用房，疫情期间部分城市政府有关部门免除了中小微企业在疫情期间的租金，或加大补贴力度。民用租房是否愿意减免租金并不是出租人的法定义务，承租人可与出租人就减免租金事宜进行协商。

2.商业经营性房屋

一是写字楼等办公楼宇因防疫措施限制导致无法履行合同。写字楼等办公楼宇因人流长时间聚集，交叉感染风险较大，是此次防疫的重点。加之疫情期间各地方政府先后延长复工时间，办公室空置损失成本较大。原则上，对于此类情形，企业承租人因政府防疫措施导致企业无法开工，空置写字楼的，可以主张解除合同。

二是商铺开业前，装修期间受疫情影响能否解除或变更合同。对于已经签订租赁合同，但仍在装修过程中尚未投入使用的，因装修期间一般属于出租人承诺的免租期，可引导当事人适当延长免租期。

三是餐饮、影院等消费性商铺，因疫情影响导致经营效果不佳，能否解除或变更合同。在审理餐饮、影院等消费性商铺租赁合同纠纷中，应考虑到该类商户其经营收益直接来源于消费人群。换言之，疫情导致消费水平的骤减，该类商户受到的冲击最为明显。除外，当疫情趋于平缓时，消费水平不会立即反弹，因此在酌定赔偿损失或减免租金时，应将该因素适当予以考虑。

四、举证规则与责任豁免

（一）举证责任

考虑涉疫房屋租赁合同归类于传统租赁合同项下，在分摊举证责任时应遵循“谁主张，谁举证”原则。如一方当事人主张不可抗力、情势变更时，应证明新冠肺炎作为公共卫生事件符合新冠疫情肺炎与房屋租赁合同履行不能的因果关系、当事人已尽到合理的通知义务[14]。其中合理通知义务，除一般解除租赁合同要求的通知到达对方外，在涉疫租赁合同中，建议当事人还需在解除通知上附下列材料：民用租赁当事人隔离留观证明、诊断证明，商业性经营用房当事人则需提供相关防疫政策规定。

（二）避免损失扩大义务

对于认定房屋租赁合同确因新冠肺炎影响导致合同根本目的无法实现而确认合同解除。被解除的合同在分担损失赔偿时，还需甄别受疫情影响产生的损失及扩大损失。如果当事人在疫情发生时能够采取措施避免或减少损失的扩大而未采取，则在该扩大范围内推定当事人有过错，该部分损失应予以剔除，由当事人自己负担。

五、司法应对措施

（一）成立涉疫合议庭，实现裁判统一

建议民事审判庭针对激增的涉疫服务合同、租赁合同案件成立专项涉疫合议庭，由数名专业法官集中办理涉疫案件，在提高裁判效率的同时，也做到裁判口径的统一，类案类判。

（二）涉疫案件线上庭审，降低接触风险

建议全力推进庭审上线，鼓励应上尽上，既维护当事人诉权，又有效避免疫情期间人员聚集，降低接触风险。

（三）对接诉调中心，充分发挥调解效能

关于涉疫情房屋租赁合同纠纷其主要矛盾在于当事人对疫情的不可控性，其与传统房屋租赁合同纠纷中双方当事人原则性争议有所不同，更具有调解可能性。此类案件收案后可以由诉调中心先行调解，引导双方当事人理性、妥善解决纠纷，共克时艰。

参考文献：

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[13]王轶.新冠肺炎疫情、不可抗力与情势变更[J].法学，2020（3）.

[14]李俊晔.疫情引发合同履行障碍之不可抗力与情势变更类案辨析[J].法律适用，2020（6）.

作者简介：徐公允（1989—），男，汉族，上海人，单位为上海市黄浦区人民法院，研究方向为民商法学。