既有建筑改造为酒店的价值评估与设计研究

文/中国建筑设计研究院有限公司 李 冰 苏易平

当代置业（中国）有限公司 王文哲

1 研究背景

酒店是物业实体的基本功能类型之一，是社会经济活动的必要空间载体。酒店建筑以丰富的物理空间、差异化的场所功能、迥异的文化内涵及灵活的经营模式，为基础的居住空间单元赋予了生活方式的多样性，也丰富了建筑文化。

相较新建建筑，伴随着城市更新，将既有建筑改造为酒店可使酒店建筑兼具承载历史、凝固记忆、唤醒场所精神、延续城市文脉的功能。建立认知该类型营造项目的价值体系并指导项目实践，对于提高社会经济效率及文化传承具有积极意义。

1.1 城镇化发展现状与发展模式转型

在经历改革开放、践行中国特色社会主义道路40年的当下，我国整体经济实现全球范围内的快速发展与跨越，城镇化率已从1992年末的27.46%提升至2021年末的64.72%，二、三产业获得长足发展。随着城镇化率跨过60.00%，城市增量土地供应显著减少，经济发展模型由彻底拆除新建转向城市精细化更新和差异化发展。既有建筑改造已经成为城市建设的重要组成部分，这也为我国经济未来数十年的发展奠定基础。

1.2 酒店基本需求与多样性需求同步增加

随着二、三产业经济占比的提高，社会商务活动持续稳定增长，城镇人均可支配收入大幅提升，旅游业过去20年保持年均10.2%的增长率。这些经济发展特征既催生了酒店数量的增长，又刺激了酒店的功能组成、文化内涵、艺术品位等多样性需求，进一步拓展了酒店建筑形态的深度与广度。

作为城市更新的一种典型类型，既有建筑改造为酒店恰好匹配了这种多样性需求，在成就成功商业案例的同时，实现了历史、文化与建筑的交织，满足了大众对文化艺术情怀的期待。

2 价值评估体系

既有建筑改造为酒店时，可从经营价值、社会价值、情感价值3个层面进行评估，以确定适宜的改造策略（见图1）。这3个层面逐层递进，包括技术分析、基本经营逻辑、市场竞争优势、文化情感意识传递等内容，基本覆盖了设计过程可能面临的选择点。

1 既有建筑改造酒店价值评估体系

2.1 经营价值平衡与技术可行性评估

经营价值是确保项目存活与焕发生机的先决条件。除少数项目由政府财政投入外，大多由民间资本参与完成，因此改造项目成立的前提是实现经营价值，为投资者盈利。同时，既有建筑改造的技术可行性评估需建立在经营逻辑之上，在未明确经营逻辑的前提下进行的技术可行性评估很可能是无效的。因此，统筹评估项目的经营价值和技术可行性，是建筑师在项目前期对投资研判与设计方案进行联动思考的首要环节。

1）项目区位 根据定位与经营模式的不同，酒店建筑对于区位有严谨的选择标准。例如主营商务商旅的酒店需靠近商务区或工业区，而风景怡人的远郊是度假型酒店的理想选址。根据既有建筑的区位、环境、交通条件，匹配合理的酒店经营逻辑，衡量改造的代价与收益，建筑师在前期策划时需充分考虑。

2）建筑本体价值 既有建筑改造时业主方不可避免地损失了建筑本体的部分价值，同时需负担保护性拆除清运、局部修复翻新等成本。这些沉没成本应统一纳入剩余建筑本体价值考虑。若改造带来的价值无法覆盖成本投入进而导致经营失败，则得不偿失。

3）结构与空间尺度 既有建筑的结构与空间能否满足新业务的经营需求也是重要的评估维度。基于既有结构和空间条件提出合理的经营模式与业态定位，尤为体现建筑师的综合素养。为经济型酒店匹配紧凑合理的空间尺度和功能逻辑有助于提高经营效率；对于高端酒店，利用大空间或特殊建筑构件塑造酒店IP（形象）记忆点，则有助于创造更好的经营机会。

4）结构安全与结构余量 在需要全部或部分保留结构体系的情况下，应对既有建筑进行全面检测与充分评估。尤其当改变原有传力或抗震体系时，还应结合剩余结构的检测强度进行承载计算，以避免安全隐患。当结构安全余量不足时，应考虑进行结构加固。

5）材料和设备 除同业态翻新情况外，既有建筑的材料和设备通常不再具备直接使用价值，但并非不可作为建筑构件、室内主题或景观作品使用。通过巧妙的设计重置能够使这些素材得以梳理呈现，其价值也不容小觑。

2.2 社会价值

既有建筑的社会价值涵盖了历史价值、艺术价值、文化价值等层面，对其进行系统性评价是一个复杂的过程。基于既有建筑改造再利用的角度，为便于快速找到应用点，可从下述维度进行价值评价。

1）时代技术符号 一些建筑具有代表时代特征的建筑风格，或具备特殊构造、技术与做法，能反映文化与历史。时代技术符号兼具历史、艺术、技术与文化的价值，保留与应用这些符号可持续传递建筑的特征，不乏传承的意义。酒店改造时可对这些特征予以保留，以便在后续经营中为客人提供些许超现实体验。

2）地缘文化特征 建筑作为一种物理的空间实体，不能脱离于时空单独存在，民族及地域文化的特征会在既有建筑上有所呈现。对于酒店建筑，强化这些特征能够为客人提供丰富的文化熏陶，同时实现地缘文化的发扬与传承。

3）人物事件记忆 特定的建筑与某些重要事件或人物有历史时空上的重叠，因其历史地位或文化地位而使既有建筑具有承载记忆的特殊价值。酒店在实际经营中也可借由这样的人物与事件形成独特的品牌特征。

4）环境与场所精神 一般公认的场所精神（Genius Loci）是指场所具有独立的“灵魂”，决定了它们的特性和本质。构成场所精神的要素与结构相互关联为一个整体，令踏足其中的人获得一种整体且不同于任何独立要素的别样感受。例如某些既有建筑所处的小环境或场域呈现独特的艺术气质，这种气质能够为酒店的经营带来特别的附加价值，为客人提供别样的愉悦感或启发性。

正因为建筑是凝结了文化与时空的艺术，才使建筑之美呈现多样的气魄。在将既有建筑改造为酒店时将这些社会价值加以挖掘、保留与传承，同时形成酒店经营的独特标签，打造特色IP及故事线，从而为酒店增添附加价值，是一种双赢的选择。

2.3 情感价值

情感价值在文学领域是一个高频词汇，在这里有2种释义。第一个维度，情感价值通常被解读为情怀，是文化与人情感交织的产物，是立体、多样且独特的。虽然每个人在同样的建筑空间中获得完全独立的主观感受，但又能用“情怀”一词一以概之，实则是建筑空间与人之间的一种精神或价值观的共鸣。另一个维度则更加个性化，是直接与某个具体的人相关联，例如就祖产的继承人而言，祖产显然带有个人及其家族的情感属性。

在情感价值的干预下，经营逻辑并不总是有效。情怀可被创造，被贩卖，但其与酒店的基本经营逻辑相关性较弱；另一种情况下，对个体而言，情感价值与意愿的重要性完全存在与经营逻辑相悖的可能。

3 价值评估体系应用

正因为建筑具有从经济、技术到社会、文化、艺术，再到精神、情感层面的多重价值，在改造为酒店业态时，越多尊重与梳理这些价值，越有助于既有建筑焕发新的生命力，也越能够反哺给酒店以丰富的场所精神，从而促进酒店经营的成功。

3.1 经营价值与社会价值成就好生意

尊重基本的酒店经营逻辑是面向全客层受众做低附加值的生意，亦即“做流量”；而挖掘社会价值，则是打造IP或故事线，形成独特的文化内涵，是定位于认知层次与消费能力更高的客群，做高附加值生意的价值逻辑，就是“做利润”。因此，兼顾经营价值与社会价值是既有建筑改造为酒店时，成就一门好生意的充分条件。合理平衡两者，找到酒店的经营定位，营造酒店IP，塑造文化内涵，是酒店得以存续并长久经营的起点。

北京三里屯CHAO酒店的改造是一个成功的案例，如图2所示。利用原有建筑主体进行小范围改造与效率提升，首先是对于酒店基本经营逻辑的尊重与顺应；而材料品质提升、IP空间营造则更高级。酒店位于寸土寸金的北京三里屯，城市的交通发展致使原酒店入口效率低下，落客通行不畅，因此德国GMP建筑事务所的新扩建方案重点对入口区域进行调整，改变入口方位，提升通行效率，并强化了导视逻辑（见图3）。改造后的经营效率有了明显提升。折线形的外立面重构一方面强化了客房视线私密性；另一方面也是有限客房面积的适当外拓，这些则是CHAO酒店定位的客房的基本空间品质。而在挖掘社会价值层面，新立面的工整美学延续了原建筑风格，基本传承了建筑的场所精神与气质。日光礼堂的营造则给予酒店特色的IP故事线，使CHAO酒店成为北京活动及聚会的热门地点（见图4）。

2CHAO酒店改造前后对比2a改造前2b改造后

3CHAO酒店入口柱廊

4CHAO酒店日光礼堂

3.2 社会价值与情感价值推动技术和理论发展

某些情况下当情感价值为业主的核心考虑时，提高了建筑师统筹的不同逻辑数量。通过情感价值与社会价值的结合，或可推动做法、技术与理论的发展，塑造优秀的建筑作品。这需要建筑师深刻理解基础经营逻辑与市场、客户的情况，并能与其他专家团队有效协作。

北京首钢工舍智选假日酒店是另一个较成功的案例。2008年前后，在首钢实施大搬迁及北京成功申办2022年冬奥会和冬残奥会的历史背景交叠下，由政府推动奥组委入驻“首钢”，推动地域复兴。为满足奥组委员工倒班住宿并兼顾后期对外经营，园区内原有的空压机站、返矿仓、低压配电室及N3-18转运站4个相邻的建筑被首钢集团提供为经济型酒店的基底。

秉承对工业遗址“文化地景”的尊重与首都工业历史的铭记，设计团队最大限度地保留了原工业建筑的结构与外部特征，将新结构穿插设置在原结构外壳上，建筑最终呈现“新老同存”的修缮感（见图5）。在主体结构利旧的同时，客房净尺寸受限于原建筑空间而偏小，为满足基本经营逻辑，设计团队创造性地结合工业风进行精细化设计，务求室内空间尺度经济合理；而工业遗存的吊车梁、抗风柱等工业构件被置入大堂公共空间，返矿仓金属料斗与检修楼梯被完整保留在全日餐厅内（见图6）。这些元素被直接作为工业IP装饰使用，形成完整的工业故事线索。项目兼顾了酒管公司对品牌与经营逻辑的诉求，设计师与业主方共同对场所精神与工业遗存的尊重与认同使项目成为一个经营成功且兼顾多重意义的载体。

5新旧同存的立面

6工业遗留的室内场所精神

4 结语

在既有建筑改造为酒店项目中，实现项目后续经营的成功，承载历史、文化、艺术的传承与发展，是设计工作的成功标尺。在经营视角下，尊重客观经营逻辑是设计思考时需遵循的基础。在社会价值与情怀价值方面，实现时代技术符号、地缘文化特征、人物事件记忆、环境与场所精神的有效保护与留存，巧用善用这些特征为项目塑造标签，营造IP与卖点，提升项目经营价值，更是设计思考的探索方向。

回到既有建筑改造的维度，本文所述价值评估与设计思考的方法体系同样具备适用性。在城市更新日趋主流的当下，基于经营视角分析与思考，应用价值评估体系指导设计策略，是调和设计矛盾的有效方式。

图片来源：图1，作者自绘；图2，图3，图4，图5，图6，有方网站