大城市远郊产业新城人口居住区位选择异质性与原因分析*
——以北京亦庄新城为例

文/山东师范大学地理与环境学院 邢雅涵 赵金丽

0 引言

作为改革开放的产物，设立开发区的初衷是吸引外资和发展工业经济，但基于政绩考评、土地财政、盲目追求规模、相互攀比、崇洋媚外等原因，一些城市在缺乏科学研究和论证基础上建设的新城新区项目往往出现“鬼城”“空城”“睡城”和“产业孤岛”等现象。这些发展方向单一的“新城新区”浪费了大量资金和土地，因此受到颇多质疑和批评[1]。作为城市空间结构和运行效率的重要体现，新城居住区位选择不仅能直观反映新城生产和生活功能的培育和发展状况，而且能反映新城发展的成效和存在的问题[2]。在新城发展规模不断扩大及新城问题不断涌现的背景下，研究新城人口居住区位选择及影响因素成为经济学、地理学、社会学等探寻新城成长机制、揭示新城发展问题、提高新城人口幸福感及寻求新城可持续发展路径的着眼点和重要议题[3]。

目前学界相关研究主要集中于对大城市中心城区的宏观尺度和以居民个体为核心的微区位方面，缺乏对大城市远郊卫星城等中观尺度的研究。对于城市新就业人员来说，大量边缘区附近的开发区企业是其重要的择业地，且边缘区相对低廉的房价也具有较大吸引力[4]。新城作为中心城市的卫星城，是中心城市的重要组成部分，二者之间有交叉人口的存在。新城人口由个体居民这一微观主体组成，亟待开展有关大城市远郊产业新城人口居住区位选择影响因素的研究，梳理产业新城发展经验和教训，提出相应建议，从而引导新城合理开发，提升新城宜居宜业水平，改善新城人口居住及就业环境，实现新城经济、社会、文化协调发展的规划目标，充分发挥新城在人口和功能疏解及城市空间结构优化中的重要作用[5]。

1 研究区域与研究方法

1.1 研究区域

基于新城成长动力及实现途径不同，国内新城主要有乡镇整合型新城、重大项目带动型新城、产业新城和全新规划发展型新城4种类型[6]。虽然4类新城性质不同，但其发展目标均为打破单一功能发展困境，走向居住、就业、休闲、娱乐多功能综合发展的城市区域。其中产业新城是数量占比最高的一类新城，在我国新城建设中具有典型性，因此本研究选择产业新城作为研究对象。本文选取北京市亦庄新城作为研究对象，这有助于正确把握新城人口居住区位选择的影响因素，构建符合转型期我国产业新城职住空间关系动态演变与驱动机制研究的理论分析框架[7]。了解新城居住、就业两类人群对居住区位选择的影响因素及内在驱动机制，可为实现新城综合功能发展提供理论支撑。

1.2 研究方法

以结构式问卷方法为主，综合使用田野调查和网络问卷调查2种手段，对新城居住者及就业者进行问卷调研，并与部分调查对象进行深度访谈，收集新城职住群体居住及就业区位选择偏好、居住与就业满意度、通勤信息及社会经济属性信息。

由于研究区域为亦庄新城，因此问卷主要发放给亦庄新城居住或工作的居民，考虑到亦庄新城就业者数量显著大于居住者，故在问卷发放比例上，对亦庄就业者的发放量大于亦庄居住者。在发放区域上，由于亦庄新城就业者集中于开发区，因此问卷发放主要集中于开发区，而亦庄新城居住者除集中于开发区外，在马驹桥镇区也较为集中，因此对居住者的问卷发放主要集中在开发区和马驹桥镇区。

问卷内容包括四大部分：①居民居住情况，包括居民当前的居住地及在当前居住地开始居住的时间、选择当前居住地的主要原因、住房产权、居住方式及居住满意度等；②居民就业情况，包括当前工作地及在当前工作地开始工作的时间、选择当前工作地的主要原因、单位性质、职业、所属行业、是否随单位搬迁及就业满意度等；③居民出行情况，包括通勤工具、通勤时间、通勤满意度及近年来通勤时间变化情况；④居民基本信息，包括居民性别、年龄、学历、收入、户籍等基本属性特征，以及居民对于亦庄新城的了解情况等。共发放问卷1250份，回收有效问卷1157份，有效率达92.6%。从被调查者基本特征看，样本包含不同年龄层次、收入、文化程度、住房性质和行业部门等属性特征，具有较强的随机性，数据分布较合理（见表1）。

表1 受访者社会经济特征及所占比例

2 新城人口居住区位选择差异及原因

对调查对象选择居住地的影响因素进行整理发现，新城居住人口和在新城以外居住的新城就业人口选择居住地的影响因素不同，主要表现在房价、自然环境、交通和教育设施等方面。

1）房价 在新城居住的调查对象37%选择房价便宜，而在新城以外居住的调查对象仅24%选择房价便宜，表明亦庄新城房地产市场相较中心城区及海淀、朝阳等城市功能扩展区的价格优势吸引了大量人口进入新城居住。

2）自然环境 在新城居住的调查对象15%选择自然环境，而在新城以外居住的调查对象仅4%选择自然环境，表明亦庄新城优越的自然环境相较北京中心城区对居民有较大的吸引力，凉水河、新凤河等较丰富的水系，南海子湿地公园的建设及良好的绿化环境共同打造新城优越的生态环境。

3）交通 在新城居住的调查对象仅13%选择交通便捷，而在新城以外居住的调查对象中25%选择交通便捷，表明亦庄新城在交通建设方面对居民的吸引力相对较小。在城市公共交通方面，亦庄轻轨建设较晚，站点稀疏且位于北京地铁网络边缘地区，与中心城区甚至通州区、昌平区等其他新城相比处于劣势。在对外交通方面，亦庄距北京站、北京西站和首都机场均较远。

4）教育设施 在新城居住的居民仅9%选择子女上学，而在新城以外居住的调查对象中15%选择子女上学，表明新城在教育设施方面对于居民的吸引力相对较小，主要原因在于新城开发较晚，教育资源和基础设施不完善，师资力量薄弱，难以满足家长的高质量教育需求。

针对新城外部居住的新城就业人口，按其居住地所在的城市功能区进行分类统计，进而分析位于不同居住区位的居民选择在该区位居住的主要原因。不同功能区居民选择居住地的主要原因不同，表现在房价、交通、自然环境和教育设施等方面。

1）房价 城市发展新区和亦庄新城居民选择比率明显高于核心区和城市功能扩展区，反映出居民郊区化一定程度上受中心区高房价的推力影响。

2）交通 核心区和城市功能扩展区居民选择比率相对较高，反映出中心区有相对较高的道路建设密度和更便捷的公共交通。城市发展新区选择比率大于亦庄新城，表明亦庄新城相较其他新城，在交通建设上也相对落后。

3）自然环境 亦庄新城居民选择比率显著高于其他地区，反映出亦庄新城自然环境对居民的强大吸引力。

4）教育设施 中心地区选择比率高于边缘地区，且其他新城略高于亦庄新城，表明亦庄新城基础教育发展水平亟待提升；在邻里素质方面，仅核心区居民选择比率相对较高。

3 新城居住与就业人口居住区位选择及影响因素

新城居住人口因收入、年龄等属性特征不同，其住房选择偏好存在差异。新城内部不断加剧的居住空间分异也使居民选择在新城居住的原因存在差异，从收入水平、年龄、住房性质等方面对新城居住人口中不同属性特征居民选择居住地的影响因素进行对比分析，以了解新城居住人口中不同属性特征居民对于居住地的选择偏好和诉求。

3.1 收入水平

自身或配偶就近上班及房价便宜是各收入阶层选择当前居住地的主要原因，表明通勤和房价是居民选择居住区位的主要因素，但不同收入阶层对二者的重视程度不同。其中高收入者和低收入者更多考虑自身或配偶就近上班，对于房价的关注相对较少，但二者原因不同，高收入者更关注通勤距离，其选择居住区位时受房价的限制较小，在住宅区位选择上更具主动权；低收入者注重通勤距离，为节省通勤费用，更倾向于住在单位宿舍或就业地周边房价差异不大的租赁房；中等收入者更考虑房价，其对居住条件要求较高，如何在有限收入水平下享受相对较优的居住条件是其选择居住区位的主要原因。

亦庄地区发展前景和良好的自然环境、交通和购物、医疗等设施服务水平也是不同收入阶层选择在此居住的主要原因，约15%的居民选择此因素。在子女上学方面，中高收入者选择比率相对较高，在当前就近上学制度下，虽然亦庄新城大型居住区周边均配置中小学，但各学校教育质量差异明显，亦庄中芯学校和亦庄实验小学教学质量相对较高，因此中高收入者更倾向于选择优质中小学附近住房，低收入者多为流动人口，其子女多在其户籍地上学，因此较少考虑子女上学问题。在邻里素质方面，仅有高收入者选择且比率较高，亦庄新城不同居住区存在一定程度的社会空间分异，高收入者更倾向于选择高档商品房小区。

3.2 人口年龄

随着年龄增长，受访人员对房价因素比率逐渐减弱，而对于通勤距离、地区发展前景和自然环境的选择比率呈上升趋势。随着年龄增长，财富积累增加，住房支付能力随之增长。但年龄增长使居民对长距离通勤的耐受力逐渐下降，且更关注良好的自然环境对身体健康的影响。

对于购物、医疗等公共服务设施因素，50岁以上及30岁以下居民选择比率相对较高，但原因不同，50～60岁居民更关注就医便利性，30岁以下居民更关注娱乐和商业设施。针对子女上学因素，30～40岁居民选择比率最高，该年龄阶段居民子女正处于适学年龄，因此对教育设施的关注度较高。在邻里素质方面，年龄越大，对邻里素质的选择比率越高。

3.3 住房性质

在住房性质方面，主要对新城居住人口中占比相对较高的自购商品房、租赁商品房和租赁城中村公寓居民选择在亦庄居住的主要影响因素进行对比。

结果表明，通勤和房价是不同住房性质居民选择居住区位的主要原因，其中租赁城中村公寓居民多为收入较低的外来务工人口，选择居住在工作地周边且租金便宜的城中村公寓是其减少开支的主要途径；自购商品房对通勤和房价因素的关注度大致相等，约40%选择自身或配偶就近上班及房价便宜；租赁商品房居民则更关注通勤距离，对房价的关注度相对较低，原因在于租赁商品房支出占总支出相对较少，且新城商品房租赁价格的空间差异相对较小。

对于地区发展前景、自然环境、邻里素质和子女上学等因素，自购商品房居民的选择比率最高，而租房者尤其是租赁城中村公寓者关注度最低；租房者对交通便捷、熟人网络等因素选择比率相对较高。

3.4 居住时间与居住原因

根据居民在新城开始居住的时间及当时选择在新城居住的原因，对居民选择在亦庄居住的原因演变情况进行分析。对调研对象开始在亦庄居住（就业）的时间进行统计，发现在2007年之前居住（就业）的对象数量较少，且2007年《北京亦庄新城规划（2005—2020）》正式得到批准，因此以2007年之前为一个时间阶段，2007年之后的10年则每5年为一个时间阶段，对居民选择来亦庄居住的主要原因进行分阶段统计和对比分析。

结果表明，在2007之前，吸引居民到亦庄居住的最主要原因是房价便宜和地区发展前景，其次才是就近自己或配偶上班，另外，自然环境也是一个重要原因，表明该阶段选择到亦庄居住的居民主要是亦庄以外就业人群，这部分人看重亦庄房地产的价格优势和未来的增长潜力，宁愿承受长距离职住通勤而选择到此居住。随着时间演变，房价便宜仍然是吸引居民到亦庄居住的主要原因，但地区发展前景和自然环境的比重有所降低，相反，自己或配偶就近上班的比重不断上升，并逐渐成为最重要的原因，表明亦庄房地产市场对于本地就业人口的吸引力有一定增加。另外，政府保障性住房方面的因素比重不断下降，这部分人群主要是亦庄新城地区原来的农村人口由于农村房屋拆迁而被安置到政府保障性住房中，比重的下降是由于外来人口的增加导致该类人口在亦庄居民所占的比重逐渐下降，购物、医疗设施方面的因素比重也有一定下降，这可能是由于亦庄人口在快速增加的同时，医疗服务机构却未取得相应发展，亦庄现有规模较大的三甲医院，如北京同仁医院南院、北京市大兴区中西医结合医院和北京普祥中医肿瘤医院均在2007年之前设立。在交通方面，得益于亦庄轻轨线建设，因素比重略有上升。

4 结语

根据问卷及访谈分析可知：新城居住人口与在新城以外居住的新城就业人口选择居住地的主要影响因素不同，具有异质性。差异主要表现在房价、交通、教育和自然环境等方面，新城居住人口主要是受到新城房价及自然环境的吸引，相反选择在新城以外居住的新城就业人口主要是为追求更高的公共服务水平。对于新城居住人口，居民收入、年龄、住房性质等属性特征不同，其住房选择偏好也存在一定差异，异质性主要表现如下。

1）低、高等收入者更关注通勤距离，而中等收入者则更关注房价，且随着收入增加，对于地区发展前景和自然环境的关注度越高。

2）年龄越大，对于房价的关注度逐渐下降，相反更关注通勤距离、地区发展前景和自然环境。

3）购房者对于地区自然环境、社区环境及公共服务的关注度相对较高，而租房者对于交通便捷、熟人网络等因素关注度相对较高。

4）在不同时间阶段，居民选择到亦庄新城居住的主要影响因素不断发展变化，相较发展初期居民更多追求亦庄房地产市场的价格优势和未来增长潜力，随着时间的演变，减少通勤距离逐渐成为主导因素。

基于以上研究进行政策调整，有助于提升新城居民幸福感，促进新城房地产业转型有的放矢，促进政府探索制定新城居住空间优化发展策略，保证新城可持续发展，最终充分发挥新城在人口和功能疏解及城市空间结构优化中的重要作用。