基于特征价格模型的中小城市住宅价格因素研究
——以泰州为例

刘 娟 张兆丰 杨志坚

（1.南京工业大学浦江学院，江苏南京 211100；2.辽宁出版集团有限公司，辽宁沈阳 110003；3.北方国家版权交易中心有限公司，辽宁大连 116600）

1 研究背景

21世纪房地产业发展迅速，影响住宅价格的因素逐渐变得复杂多样，其影响因素除住宅自身的建筑属性外，还包括周边基础设施、地理区位条件等。有多名学者对大型城市住宅价格的影响因素进行研究。张冕[1]对上海住宅价格进行分析，发现行政区、环线位置、轨道交通对住宅价格的影响超过70%，装修程度、绿化、周边教育对住宅价格的影响不如预期显著。乐建明[2]研究发现，南昌住宅价格与发现楼龄、住宅面积、地铁站距离、CBD距离、水体距离、卫生间数量、装修、停车位、公交线路条数显著相关。公共资源直接影响住宅价格。居住选址成为居民获得教育、医疗、交通等地方公共资源的中间机制，住房市场发挥城市公共资源空间配置的重要功能[3]。

江苏省三级甲等医院分布如图1所示。

图1 江苏省三级甲等医院分布

针对体量最多的中小型城市，其在公共资源方面与大型城市具有显著区别。以医疗资源为例，江苏省三甲医院共104家，南京30家，占比28.8%；宿迁仅设置一家三甲医，医疗资源在不同城市间的分布极不均衡。以教育资源为例，在非官方的中国小学500强评定中，北上广深分别为62、50、31、21所，合计占比33.2%，大型城市占据绝大多数的公共资源，中小型城市的资源相对稀缺。中小型城市与大型城市在公共资源方面存在显著区别，中小型城市中居民对住宅的各项属性优先偏好度是否与大型城市不同，目前缺少此方面的研究。……