政策暖风之下，房地产市场修复前景

张一

在导致房价扭曲的三因素中，供给约束将是影响房价的最关键因素。从长期看，经济分化背后带来的人口流动不均可能会进一步加剧业已存在的房价分化格局。图/IC

农历新年之后，持续四年的地产调控出现松动。宏观经济下行和地产风险暴露是推动地产调控松动的催化劑，潜在需求的释放使得每次政策总能取得超预期效果，房价再度出现快速上涨，进而政策被动收紧并且加码，周而复始，形成循环。熟悉的节奏，不同的舞台，未必有相同的结果。

简单的基本面分析，不足以解释房价收入比持续高于发达国家而不崩溃，也不能解释同为高储蓄国家，中国居民购房首付比要显著高于日韩等东亚国家。与其说高房价是泡沫，不如说存量房市场隐含的价格双轨制、供给的扭曲和金融杠杆短期快速增加导致了现阶段扭曲的房价。

所谓房价隐含的双轨制，指的是三分之一左右可流通商品房被居民以非市场价格持有。上世纪90年代福利房制度改革的时候，国家明确规定，60平方米的经济适用住房的平均价格，与双职工家庭年平均工资之比控制在四倍以内，超过部分就应该由政府财政或单位建房资金买单。考虑彼时城镇住房建筑面积在130亿平方米左右，且这部分住房可以随着拆迁持续流转。目前存量住房中，三分之一被城镇居民以极低的成本持有。城镇房改革的受益者自身没有杠杆，且能够以转移支付的方式为年轻人购房提供支持，出现了中国特有的“六个钱包”现象。……