我国住房租赁市场的发展现状及建议

张逸雪

摘要：结合我国“租购同权”政策的实施，分析我国住房租赁市场的发展现状，进而探讨“租购同权”政策的推行对公共资源分配、住房租赁价格的影响。分析表明，该政策在短期会引起住房市场的波动，但真正落实后，将有利于我国长效住房机制的构建。文章对进一步完善“租购同权”政策提出增加优质公共资源供给、促进租赁供需关系和谐的建议。

关键词：租购同权;住房租赁市场;教育资源;户籍制度

一、前言

自1998年城镇住房市场化改革以来，我国的城镇住房体系不断得到完善。我国房地产行业蓬勃发展，成为对GDP贡献极大的支柱性产业。各行业借道房产业获得了丰厚的收益，并且带动了许多关联产业的发展。上游产业表现为钢铁、水泥等，下游则表现为装修、家具、室内设计、房地产销售等。然而，在改善国民居住条件的情况下，房地产红利也带来了一系列的经济社会问题。房地产行业的过度繁荣，带来的弊端已经凸显。居民将大量的财富投向房产的同时，也限制了居民的消费能力及投资能力。使得我国宏观杠杆率上升，而且与房产挂钩的优质公共资源也逐渐固化。

从微观的角度看，过高的房价侵占了普通家庭的大量财富，为了跑赢通胀，获得与房产相关的优质教育资源、医疗资源、户籍福利，大量的工薪阶层沦为“房奴”，生活质量下降。从宏观的角度看，高昂房价极大程度地削弱了居民的购买力，拉动经济发展的“三驾马车”之一的“消费”受到居民实际可支配收入的影响，关系着我国宏观经济的健康稳定发展。

因此，调控房价关系民生福祉。2017年7月，广州率先推出“租购同权”政策，如今，经过4年的发展，“租购同权”政策已在全国各省份全面实施。“租购同权”一方面有利于剥离房屋产权上绑定的附加值，促进社会公平，并在一定程度上降低购房需求。另一方面，该政策也为房价提供一个稳定的预期，同时引导当前租售发展失衡的住房市场向住房租赁市场发展，有助于构建住房长效机制。从而扭转我国过去“人人有居所”的观念，向“人人有所居”的社会发展。

二、我国住房租赁市场发展现状

作为人口大国，住房问题一直都是关乎国计民生的大问题。自1998年我国住房分配改革以来，住房开始逐渐转向市场化为主，政策性为辅的供给方式。随着住房市场迅猛发展，目前我国已形成了住房的买卖、保障、租赁三大市场。然而，这三者的发展结构并不平衡。其中，买卖市场所占比重最大，处于住房市场中的主体地位。这也是房地产市场火热、房价飞涨的主要推手。其次是住房保障市场，借由国家政策的大力支持，近年来也得到了一定程度的发展和扩张。但是，住房租赁市场发展却较为缓慢，占有率较低。而且存在市场秩序不规范，配套设施不完善的问题。住房租赁市场本应该是解决城市中低收入人群、流动人口住房问题的重要市场，现在却处于缺位的状态，导致本应通过租赁解决住房问题的人群，被迫进入住房买卖市场，承担起高昂的住房成本。因此，探讨目前住房租赁市场的现状，发现过去我国房屋租赁市场存在的问题，对引导租赁市场健康发展大有益处。

（一）我国住房租赁市场需求的多样性

1. 城镇化衍生的住房需求

城镇化以来，大量的农村人口涌入城镇，形成了庞大的房屋租赁市场需求力量，是租赁需求的重要构成部分。另一方面，大量的农村、小镇大学生选择在一线沿海城市就读，毕业后留在当地就业，初入社会的微薄薪酬也使他们成为住房租赁需求的主力军。

2. 租金与房价的背离所引起的租赁需求

调控政策出台前，我国房地产交易市场火热，房价飞涨，其涨幅远超租金涨幅，产生大量的购房困难人群。由于租房与买房都是满足住房需求的途径，且从短期来看，租赁成本要远小于购房成本。因此，大量尚未拥有足够财力购买房产的人群便转向房屋租赁市场，产生大量的租赁需求。

3. 楼市的限购政策致使部分购房需求转向租赁需求

房地产市场过度繁荣，泡沫堆积，已成为引发我国经济系统性风险的重要因素。为了调控房价，政府开始密集出台调控政策。然而，这一举措在管控了投资投机需求的同时，也波及部分购房刚需者，迫使他们转向房屋租赁市场。

4. 大量单身人群衍生的租赁需求

随着我国居民生活水平的不断提高，居民所受教育也逐渐开放、多样化。新一代适婚人群，不再推崇过去以婚姻为纽带的经济共同体关系，而更倾向于关注个人的发展。因此，我国的初婚年纪普遍推迟。由此形成的大量單身人群，为了减少个人开支，以租赁房为住房已成为普遍现象。

5. 年轻一代对住房观念的转变使得租赁需求增加

“90后”们逐渐步入社会，由于接受开放的教育和思想，导致他们大多追求低负担的生活、较少的束缚。越来越多的青年不愿意将自己的一生捆绑在一个固定的居所里，更不愿沦为“房奴”。因此，他们正在慢慢转变成为租赁市场的主要需求者。

（二）我国住房租赁市场供给存在的问题

1. 供给总量不足

根据房天下研究院发布的《2021年中国房屋租赁市场分析报告》①，2020年我国租赁房屋市场规模约为2.71万亿元，房屋租赁面积约70.4亿平方米，租赁人口约2.4亿。目前，我国的住房租赁市场供应总量显然不足以满足庞大的租赁需求。这也部分解释了为何各经济发达城市里存在大量蜗居现象。

2. 供给结构不合理

在我国一、二线城市，人口流入大于流出，住房租赁需求往往大于供给。而在三、四线城市，人口流出大于流入，住房租赁供需矛盾相对和缓。其中，租赁房屋中的小户型、低租金的供求矛盾相对于大户型、高租金的供求矛盾更加突出。中小户型、低租金的租赁房屋的供应与实际需求相背离，中小户型、低租金的租赁房屋在全部租赁房屋中的占比偏小，而大户型、高租金的租赁住房占比偏大，供应结构不合理。

3. 供给主体不成熟

在成熟的住房租赁市场中，例如，美国人调局最新统计数据显示，机构出租者在租赁市场中占比在35%以上。然而，根据房天下研究院发布的《2021年中国房屋租赁市场分析报告》，目前我国机构性的住房租赁供给者的占比仅仅略超2%，远不及发达国家水平。由于我国的住房租赁业的盈利性不高，且政府对市场缺乏系统地规范和管理，税收比例相对过高。许多机构投资者因市场利润过薄且投资回报周期长，而不愿投入资金，造成住房租赁市场规模小，住房供给量少而分散，大部分由个人出租者提供。同时，由于受到过去“重售轻租”导向的影响，政府对住房租赁市场重视不足，监管不到位，为房东任意涨租、中止合约提供了机会，给租户带来了极大的不安全感。因此，目前我国的住房租赁市场供应主体仍不成熟。

三、“租购同权”政策对我国住房租赁市场的影响

（一）对公共资源分配的影响

“租购同权”政策的出台基于两大事实背景，一是新型城镇化，二是完善房地产租赁市场。伴随着我国城镇化步伐不断深入，我国也陆续出台一些保障外来务工人员平等享受基本公共服务的权利，不断降低他们与户籍人口所获得的基本公共服务的差距。

“租购同权”无疑表现了政府保障流动人口平等享受公共服务的决心和态度。其本质是通过政府行政措施来配置社会资源，涉及转移支付和社会财富的再分配。对于房屋租赁市场的培育，也从简单地培育租赁机构参与市场住房租赁的供给、维护承租人在住房租赁市场的权益发展到逐渐破除购房与租房之间关于公平享有公共资源的藩篱。这两方工作双管齐下，使得租户获得平等的公共服务成为可能。

然而，“租购同权”的实施也许未必如我们所期待的一样立竿见影。在中国，由于人口众多，教育、医疗、住房等资源始终是供给不足，因此很难做到公共服务上完全均等化。尤其是发达的一、二线城市，优质的教育资源处于极度稀缺的状态，即使是拥有当地住房的户籍人口，尚且难以完全获得这些资源，外来流动人口更是难上加难。因此，在这种供给远小于需求的市场里，必然存在一个需求满足的排序问题。如果只是刻板地落实“租购同权”，不仅导致原本供应紧张的学位更加紧张，供求矛盾进一步加剧。而且对于有房产者与有户籍者或构成另外一种不公。

政策上的平等，只是意味着一种改进方向，并非事實上的均等。如果从涉及面更广的医疗、社会保障等角度来看，真正的“同权”仍然任重而道远，并非一朝一夕能够达成。但是，我们也应该看到，“租购同权”的提出，前瞻性地调整人们预期并为此做出承诺，表明政府有意在促进社会公平方面上有所作为。从长期看，该政策的持续推行必然使得公共资源的分配向真正的“同权”靠拢。

（二）对住房租赁价格的影响

住房租赁价格通常受到房屋租赁市场上供求力量的影响。“租赁同权”持续推进一定程度上稳定了人们对房价继续上涨的预期。从而缓解过去由于持续上涨的房价所导致的“购房偏好”，以及由“购房偏好”进一步推动房价的继续上涨的这一恶性循环。按照这一逻辑，房屋租赁价格也会基于稳定的房价而稳定下来。然而，短期来看，“租赁同权”对于调控房地产买卖市场、租赁市场的交易的效力并不大，甚至在短期内呈恶化趋势。

从需求的角度看，“租赁同权”如果能够完全落实，则意味着租赁者也能够享有与购房者同等的权利。附着在房屋租赁上的价值就会增加，人们对于优质的房源的需求量也会随之增加。又由于短期内房屋的供给基本保持不变，因此按照产品市场中供需决定价格的原理，房屋的租赁价格必然会随之上涨。与此同时，部分并非为了获取房屋的附加价值的租客也将被动地负担起因“同权”而上涨的租金。而从供给的角度看，短期内，“租赁同权”必然导致制度红利。那些过去不愿意将房屋出售的学区房业主可能将改变决定，转而积极踊跃地参与住房租赁的供给，以期获取更多的利益。如此一来，若抓住制度漏洞的学区房业主，分期分段地出租给有入学需求的家庭，如以三年为一轮合约期，必然导致学校的就学压力剧增，激化供需矛盾。为了调节过多的就读需求，市场和行政部门将发挥它们的效力。前者意味着市场会以提高租金或提高赞助费的形式逼退部分需求;后者则将根据孩子的户籍、家庭等多方条件进行排序，从而淡化“租赁同权”的效力。这些都将使得人们享受“租赁同权”的成本升高，尤其体现在与优质的稀缺公共资源挂钩的楼盘里。

然而，若是从长期看，情况将比较乐观。一方面，政府正在不断地引导购房需求向租房需求转化，包括提供预期、舆论导向、住房公积金的提取、未来房产税的征收等，来稀释住房的投资属性，进而稳定其价格。另一方面，政府也在多管齐下，不断增加房屋租赁市场的供给，朝着完善相关法律法规、落实相应的监管条例的方向发展。这表现在政府将独立规划租赁住房用地，并将之纳入年度土地供应计划。而当土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。同时，部分省份政府配合推出的“商改住”，明确指出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”，且“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，且“改建后的租赁住房，不得销售”。除此之外，政府还支持机构进行租赁房的批量供应，不断地增加租赁市场的住房供应量，扩大住房租赁市场，从而构建住房发展的长效机制，使租房变为住房的一种新的趋势和观念。因此，长期看来，住房租赁市场将越发趋于成熟，规范化、供给量充足也会引导房屋租赁价格稳定在一个合适的区间，以满足中低收入人口的需求。

四、对进一步完善及发展“租购同权”政策的建议

“租购同权”并不是一项独立实施就能成效显著的政策，为了更好地提高政策实施效果，需要与其他配套政策共同作用，最终促进住房租赁市场健康发展。从“租购同权”推出至今，纵观各省份实施现状，“租购同权”的真正落实仍面临着许多障碍，其主要根源在于优质公共资源稀缺、租赁关系不对等、住房观念未改变等。

（一）增加优质公共资源供给

优质的教育资源、医疗资源、公共福利的供给不足，导致其在分配时只能根据户籍、房产等条件层层划分。若忽略供给端的主要矛盾，而单单推行“租购同权”，将会本末倒置，难以从根本上解决问题，无法公平地为居民提供公共資源。因此，如果要剥离房屋产权上绑定的附加值，则必须从供给端入手，增加优质公共资源的供给，使得有“权”可分。

1.持续增加教育资源供给

以教育资源为例，应当不断增加优质的教育资源供应量，培育更多更优秀的骨干教师，为逐渐增加的入学需求提供相应的供给。另一方面，可通过优秀教师轮岗制，共享优秀教育资源，绕开房屋产权、居住地与教育资源之间的联系，促进教育公平，破除房产带来的优质资源壁垒。

2. 持续推进户籍制度改革

在户籍制度方面，由于我国城镇化进程的不断推进，外来人口数目不断增多，过去用来保障部分公民在工作、教育以及社会福利各方面权益的户籍界定方式已不再适用。过去的户籍制度越来越成为保障少数人权益，而将大多数后来者拒之门外的不公平门槛。若要落实“租购同权”，则必须拆除户籍制度所建立的高墙，将依附在户籍上的各种社会经济的差别功能一一剥落，从而进一步实现“租购同权”。

（二）促进租赁供需关系和谐

稳定的租赁供需关系对于住房租赁市场的发展，起着不容忽视的作用。而当前，我国住房租赁市场的出租主体主要是个人，供给零散、随意性强。房东对于租赁合同有极大的话语权、议价权，承租人处于弱势地位，且随时有被驱逐的风险，居住的不安全性、不稳定性强。因此，租房常被视为无奈之选，住房租赁市场难以积累大量的长期需求。

1. 培育多样化的住房租赁供给主体

持续出台一系列鼓励政策，培育住房租赁市场供应主体，鼓励政府、企业、机构及个人参与住房租赁市场，从而不断扩大租赁房供给规模。同时，鼓励以规范、批量的形式向社会供应。同时，政府还需持续推出一系列向租房市场倾斜的配套政策，如给予住房租赁企业、机构、个人税收优惠和政策支持，确保市场化的道路畅通。如果出租回报率低于房企融资成本，那么企业、机构的入驻将难以盈利，持续退出投资，阻碍租赁市场市场化改革。而且，此时企业、机构若想盈利，则只能选择上涨房租。这将进一步提升人们的租房、住房成本，继续使得人们的住房需求成为一项较大的经济负担，可能将需求倒逼进入房屋交易市场。

另一方面，租赁房供给方式多样化，将增大政府管理的难度。如商改住、城中村改造等改建是否落实到位，是否遵照国家和地方的住宅设计规范，是否能确保消防设施完整有效，都需要政府持续关注，并不断提供人力、物力监督和维护。同时，供应主体的增加也将使得“租购同权”的落实变得更加复杂。机构住房租赁者、政府保障住房租赁者、私人住房租赁者的权益如何加以区分、准确落实，未来也将成为政府工作的重点，需要对相关事项进行规范化的设置。

2. 引导居民树立正确的住房观念

居民住房的观念问题同样是“租购同权”推行的一大壁垒。一方面，过去主流观点认为一个家庭拥有房产才能算是安稳，而租房大多是权宜之计。因此，许多本应用租房的方式满足住房需求的中低收入人群，被迫进入住房买卖市场，导致住房租赁需求不足，无法使“租购同权”普遍推广。另一方面，如若人们对于购房的偏好并未改变，而政府单方面推动的住房租赁供给量的增加，将导致可供买卖的房源减少，进而加剧当前房地产交易市场的供需矛盾，使得房价进一步走高。而且，这将可能再次刺激人们的投机需求，导致我国经济的系统性风险进一步积累。因此，扭转人们过去的住房观念，对引导住房需求向租赁市场发展也至关重要。

另外，在承租人方面，政府可适时增加相应的补贴，并提高住房公积金提取额度，为承租人提供一定的权益保障。若实施得当，将推动“租购同权”的进一步落实。同时，政府需加强相应的监管，维护承租人的权益，以期用市场化的方式促进住房租赁市场的发展，逐渐建立租购并举的长效住房机制。

总体而言，“租购同权”需与其他促进住房租赁市场政策相辅相成，长效住房机制的成功构建，必定是多方合力作用的结果。未来，住房租赁市场的发展一方面可以触动我国经济新的增长极，转变过去土地财政的发展方式，有利于将居民的消费能力从高房价中解脱出来，促进实体经济的发展。另一方面，房屋租赁市场的壮大将为房屋交易市场降温，夯实“房住不炒”基调。房子回归其居住功能，从而降低目前银行的高杠杆率，阻止房地产泡沫进一步升级，防范我国经济的系统性风险;有利于缩小房地产红利所导致的贫富差距，促进社会公平。因此，发展住房租赁市场是未来房地产市场的必由之路，“租购同权”也是我国住房市场的未来发展的主要方向。

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（作者单位：广东外语外贸大学金融学院）