头部房企利润腰斩，三大举措稳利润

摘要：规模不是企业追求的终极目标，有利润的增长，有效益的规模才是企业的最终追求。在国家“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的调控总基调下，房地产是否还是值得投入和付诸精力投入的行业，利润和利润率的下行已在行业内形成共识，2021年利润和利润率下滑幅度创下新记录，整体利润率水平也下滑至低位，利润率或将经历一定时期的探底过程。作为经营的主体而言，回归到经营管理本身，盈利仍是第一目标，稳定住利润，让企业有利可得，有钱可赚仍是重中之重，控成本，降费用，提效率是企业稳定利润有效路径。

关键词：利润率;经营策略;降本提效

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0013-06 收稿日期：2022-05-17

文章来源：本文由亿翰智库供稿。

于企业而言，经营的核心和关键在哪里？有钱可赚。这也是房企一直提及的命题，规模不是企业追求的终极目标，有利润的增长、有效益的规模才是企业的最终追求。高歌猛进的时代，整个房地产行业沉浸在一派繁荣景象中，资产价格无声中被推升到新的高度，于某个时点开始，房地产行业的利润率开始往下，并不断往下，这符合行业发展的趋势，更有种向制造业靠拢的倾向，利润从高位下探，触底后开始上行，表现出微笑曲线型。

时至今日，在国家“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的调控总基调下，房地产是否还是值得投入和付诸精力投入的行业，置身其中的参与者该怎样去维持住生意的本质，如何去赚到钱，或者在利润率普降的当下，如何稳住利润是各方共有的困惑？

（1）利润和利润率的下行已在行业内形成共识，2021年各大房企利润和利润率下滑幅度创下新记录，整体利润率水平也下滑至低位，利润率或将经历一定时期的探底过程。

（2）利润或利润率的下行由多因素综合作用决定，拿地的利润率水平、企业的营销手段安排、非确定性因素冲击等因素都将影响房企的利润走势。其中有短期因素，也不乏长期因素，当这些因素开始出现变化，利润率也或出现拐点。

（3）作为国民经济支柱行业，行业的存在有其客观必要性和重要性，也必将需要有众多的参与者留存行业之内。作为经营的主体而言，房企回归到经营管理本身，盈利仍是第一目标，稳定住利润，让企业有利可得，有钱可赚仍是重中之重。控成本，降费用，提效率是企业稳定利润的有效路径。

1 利润&利润率普降，头部房企归母净利润腰斩

从数据表现来看，当前房地产行业的利润和利润正处在下行的周期。2021年房企利润表现更不尽人意，无论是利润总值还是利润率都呈现出下行态势。

从39家典型房企利润数据来看，净利润、归母净利润均出现了不同程度的下滑，降幅分别为20%、26%。头部房企也未能幸免，万科地产、绿地控股、中南建设、正荣地产、荣盛发展、首开股份等企业的归母净利润降幅均超40%，其中万科地产的归母净利润由2020年的415.2亿元下滑45.7%至225.2亿元。同样，也有部分房企利润实现逆势上涨，华润置地、龙湖集团、中国金茂、绿城中国、滨江集团、华发股份等房企的归母净利润实现了不同程度的上涨，其中龙湖集团、中国金茂、绿城中国、滨江集团、华发股份的涨幅均在10%以上，见图1。

毛利润率、净利润率分别较上年下滑4.5、4.6个百分点，达到21.1%、7.3%。39家房企中仅有4家房企净利润率同比出现微升，其他房企的净利润率普遍负增长，荣盛发展的净利润率则由正转负，下滑幅度超20个百分点，见图2。

毛利润率和净利润率的长期趋势来看，毛利润率或向20%的水平逐步过渡，在20%～25%的区间范围内或是多企业最终的普遍利润水平，净利润率、归母净利润率作为最终状态或是企业最终的关注落点，净利润率在10%或是较为理想的状态。

2 利润/利润率下滑的“四低一高”五大因素

房企利润和利润率下滑有其历史因素可追溯，归结起来，有“四低一高”五大因素值得关注，这些因素决定了房企利润和利润率的变动现状。

（1）毛利润率低：结转项目毛利润率处在低位。2021年年报中，房企的利润主要结转于2021年及之前所拿项目，这些项目或存在两大特点。其一、土地市场竞争激烈，土地价格处在高位，高价地层出不穷，“面粉贵过面包”的情况同样存在，轻则项目结转时利润率并不乐观，或微利、或亏损，重则遭遇现金流压力，开工建设同样承压。其二、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，“限价”因素制约，新房销售价格有上限约束，进而决定房企的利润空间有限，因此呈现出结转项目毛利润率低的现状。2021年下半年开始，地方政府已在土地端释放出更多利好信号，降拿地门槛，调土地起拍价，减房企拿地资金压力等多举措齐发，未来整体来看，土地价格大概率保持在相对稳定水平。

以万科地产为例，万科地产2021年公司整体毛利润率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利润率从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%，其中主要受到结算项目地价占售价比上升的影响。开发业务毛利润率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利润率从2020年的24.0%下降至17.8%，结算毛利润总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少188.7亿元。

（2）投资收益低：投资收益较前期有明显降低。为了控制风险，减轻资金压力，同时避免被合作方风险牵连，房企也同样存在兩个动作。一是抛售资产或项目股权，尽快回流资金，以此获得相应的投资收益。2021年由于整体行情冷淡，部分企业虽有项目资源抛售，但整体力度仍不及2020年，如此形成了高基数，所以也造成了2021年投资收益的下行。二是决定于合联营公司的项目经营情况，权益比例提高，合联营项目利润率不及预期等都将对企业的利润情况造成不同程度的影响。2021年，一来，房企权益比例在不断提高，处在投资收益端的收益有减少趋势;二来，合联营项目的毛利润率水平也面临下滑的趋势，所以企业所能获得投资收益会出现下滑或减少。

万科地产2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。其中，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利润率下降及投资其他业务的收益减少。

（3）销售均价低：去化历史库存，降价促销等拉低项目销售均价。为了更好促进项目和库存的快速去化，房企往往会采用多样的营销方式进行降价促销。因此在项目销售均价上做更多的讓渡，而项目本身的拿地成本、建设成本和期间费用或并未有同向的下行，如此上限约束下，房企的利润空间便相应更加逼仄，利润率同样面临下行风险。在行业调控日益精准化，精准化的库存去化推进将是一定阶段内各大房企的重点工作，待房企的库存消化完毕，房企的库存也能更有效，项目销售均价也能稳定在一定水平，不构成利润走向的负向制约。

（4）经营性收益低：由于疫情、洪水等不确定因素的冲击，经营性业态受到重创，经营性收益降低。2021年，全国范围内虽无大范围的疫情冲击，但是也存在散点式的疫情反复。本着疫情防控和安全为上的原则考虑，消费型、经营型业态存在限流或阶段性关闭，如文旅乐园，文化，餐饮，商业，酒店等，这将对企业经营性收益造成负面冲击，因此拉低了房企利润水平。

（5）减值拨备高：考虑到市场行情走势，房企本着谨慎性原则，对现有资源进行了适度的计提了减值拨备准备。2021年下半年开始，市场下行明显，四季度更是加剧下行，本着谨慎性原则，房企会对现有资产进行减值测试，对项目或股权投资进行减值拨备。这一操作或已考虑到市场行情的最差状态，待市场因素消化，或市场行情转向，减值拨备减少的利润或能再释放出来，这部分利润已经处在一种极端的情况之下，未来大概率不会出现更差的情况。而且就我们的观察，市场底已经逐步显现，待需求端、供给端政策的跟进和进一步落实，2022年下半年开始，市场或逐渐呈现出现恢复迹象。

2021年，万科地产按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。

除了以上的五大因素外，由于主观、客观原因的存在，房企的项目结转节奏安排出现调整，所能结转的项目总量受到影响，这也将影响房企的利润总量和走势。影响房企利润走势的各因素都有其历史沿革，历史遗留为主导，待这些阶段性因素慢慢消化，企业的利润或能迎来一定转折。当然，各个主体之间存在差异性，利润拐点出现时点或同样有差异，这也将考验企业的风险应对能力。

3 “一控一降一提”三大举措稳利润

房地产行业的利润被摊薄是大势所趋，体量庞大的房地产行业有其重要性，房地产行业仍有巨大的发展空间存在，房企仍有很多空间可供挖掘。而欲要在行业内赢得一席之地，企业自身仍需要从本身出发，坚守经营逻辑，尽可能扩大并稳定利润空间。笔者认为可以从以下三大举措入手，提利润、稳利润、做出利润。

3.1 控成本

在房地产开发建设的整个流程中，占比最高的无外乎土地成本、工程建安成本，这两项成本的高低决定了房企利润情况。过往的发展中，为了拔高房企规模，获得利好因素赋能和资源的集聚，房企在拿地上或带更多的盲目性，抢高价地，通过高周转，快周转，赌房价上涨而维持增长。而现如今，房企生存条件和环境与以前迥异，高周转条件不再满足，房价持续快速上涨也不再可能实现。因此控制住拿地成本将决定企业的生存情况如何，所以企业在拿地上更需要增强对于成本的把控，不仅仅在于拿地成本绝对值的控制，对于拿地的区位，拿地的利润率水平也需要同步有严格的筛选标准。倘若只为了控制拿地的总成本而选择在区域条件、基本面并不如意的城市内拿地，最终付出的代价或远高于拿地成本本身。

与拿地成本相同，工程建安成本也在房企的成本中占有高比例，对于行业中多数房企而言，相较于工程建安成本管控能力较强的中国海外发展而言，都有较大的提升空间。目前仍未到无处着手的境地，如集中化、战略性的采购节省材料成本，智能化的建造保障建设安全的同时，降低人工成本等。需要注意的是，控制成本并不等同于降低项目/产品品质，倘若硬性的为了降成本而降成本，忽视了安全性等问题，最终或将付出更大的成本，或得不偿失。

3.2 降费用

房地产行业的三大费用类型，主要是财务费用、管理费用和销售费用。既然房地产行业正向着制造业过渡，那么任何可能为利润腾挪空间的手段都该有用武之地，并极尽各手段之能事。

财务费用直接关联于企业的融资成本，融资成本低，企业所付出的利息支出也会相应有所下行。比较融资成本不同的各企业，其财务费用率之间最大将有多个点的差距，反映到利润端，也就是净利润率或归母净利润率差距。倘若企业能够在融资成本上有所改善，对企业利润而言无疑是利好信号之一。

而从房企的融资成本情况来看，2021年多数房企的融资成本均有不同程度的下调。这或与宏观环境有关，也或与企业本身信用和主观努力有关，但整体可能属于随行就市，融资利率下行或将是主流，通过成本换速度，通过利率下行引导企业走向慢周转的模式，为这一模式的转变预先奠定基础。在房企模式转变的过程中，多数房企的融资成本仍有较大的下行空间，相应的利润也有一定改善空间。先行动者能掌握先发优势，在融资成本与周转之间形成平衡是最佳之选。

从不同房企的融资成本比较来看，融资成本较低的群体无非两类，一类为背景优势占优的央企国企，这属先天优势，参照意义不大。另一类为经营稳健型民营房企，如龙湖集团，也是唯一获得境内外投资级评级的民营房企，其经营上有较多可借鉴之处，财务稳健，不做非标，无兜底。对于多数民营房企而言，由于前期沉淀出风格，转换或需要较长时间，但越早行动越有效。

35家典型房企管理费用在收入中的占比为3.6%（见图3），倘若在管理成本上有1个点的改善，那么净利润就相应会有1个点的改善。管理费用的控制体现在组织架构、管理模式的更新迭代上，根据企业的发展不断增强组织架构的适配性，将不适宜的、冗余的部分去除，促进管理的偏平化，提升管理的效率，以目标为先，各部门、各职级之间利益一致，避免利益冲突所引致的部门博弈和责任推诿，效率低下。

销售费用产生于项目的销售过程中，房企在过往发展过程中为了更快促进项目去化，因此会采用较多的渠道或采用全民营销的方式进行销售，支付高昂的渠道费用和佣金提成，在去化历史库存的过程中销售费用支出更为明显。房企在销售费用上也有较大的改善空间，建立企业内部销售渠道是房企在营销端所能做出的最大改进，通过销售渠道的搭建，一定程度降低对于渠道，对于中介的依赖。

3.3 提效率

效率就是生命，效率就是金钱，在制造业、房地产行业都同样适用。制造业在提升效率上也在逐步向机器化，科技化转变，逐步将能够用机器实现的部分替换出人工。在科技化、智能化越发占据主流的当下，通过科技化、智能化手段提升效率也成为房企可选择的方式之一。将能够以机器，以科技手段实现的工作全部实现替代，在更短时间内完成相同工作总量，效率提升的背后也就意味着成本、费用的节省，节省出的成本就是可见的利润。包括管理壁垒的打破，管理效率的提升都是为利润的释放和提高提供了可能。

企业经营的本质追求在于追求可见的、确定性的利润，经历过阵痛后的房地产行业仍有漫长道路，规模大概率不再是房企追求的核心目标，以利润取代规模将是必然的趋势。待影响房企利润的各因素开始出现变化，再加上房企主观努力，房企利润能够迎来拐点，并逐步稳定在合理水平。