新形势下房地产经纪行业的困局与出路

覃庆

新形势下房地产经纪行业的理论概述

房地产经纪行业涵义

虽然房地产经纪活动包括居间、代理和行纪三种主要方式，但行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，并不太适用于房地产，对于房地产经纪，按服务方式分类，主要分为房地产居间和房地产代理两类。主要包括新房租售代理、二手房租售居间、代理及其他衍生的抵押等业务，随着中国房地产市场的发展，中国房地产经纪行业也呈现出业务的多元化特点，在二十年来，中国房地产经纪市场从无到有，从诞生到成长，已经形成比较高的发展态势。

房地产经纪行业的特点

1.房地产经纪的准入门槛较低。房地产经纪投资的规模较小，且能实现较快收益，因此可以吸引大量的社会资本，市场准入门槛较低是一方面，还有就是房地产经纪市场确实有较大的利润。这样一来，很多品牌化的房地产经纪公司迅速占领市场，扩大了服务覆盖范围。

2.市场存在头部垄断格局。中国房地产经纪产业发展存在竞争和洗牌趋势，目前，头部企业的市场占比上升，也导致了整体的市场发展竞争加剧。

3.房地产经纪行业存在“吃差价”的问题。目前在房地产市场发展过程中，可能存在经纪费用较高的问题，因为目前行业中没有特定的规范确定应该收取多少中介费用、服务费用，这样也导致了整体行业中存在收费不明的问题。

新形势下房地产经纪行业原则

从市场发展模式看，房地产经纪市场存在长期的委托代理关系，同时这种关系是短期存在的，且双方的信任关系会在交易结束后解除。但是房地产经纪行业需要稳定发展，其原则就是信任，这样一来，通过双方的信赖，能达成房地产经纪市场的有效融合，从而改善业内生态，实现行业现状和行业形象的转变。

房地产经纪行业的发展现状

房地产经纪行业的基本情况

随着我国房地产市场化程度的快速提高，国内房地产经纪行业蓬勃发展。特别是在一二线城市，房地产经纪已经获得群众的信赖，且具有非常广泛的应用。自1998年住房制度改革以来，我国房地产交易市场不断完善，而大众也逐渐认可通过房地产经纪机构购买和租赁房屋的方式，在当今背景下，中国房地产经纪行业逐步形成了成熟的商业模式。（表1）

我国房地产经纪行业的发展模式

当前中国房地产经纪行业的发展存在发展速度较快，但是发展水平较低。当前主要的发展模式为加盟经营和中介直营相结合。从1988年中国成立首家房地产中介企业之初开始，房地产经纪行业的发展就没有停止，如二十一世纪不动产率先提出加盟赋能三元素，品牌赋能+运营管理+培训和资源共享，打造了加盟经营的最原始模式，后来，链家打造了规范化的直营体系，且通过贝壳找房打通中国超300个城市的房地产市场，在2018年，链家又打通了德祐地产的特许加盟模式，促进了房地产经纪行业市场的快速稳健发展。

房地产经纪行业的优势

首先，在经营的规范化上，各大房地产企业涉足房地产经纪市场，本质上能提升产业的规范性。其次，房地产经纪行业的发展实现了房产建设和房屋销售、转让等一系列流程的分割，这样一来能降低因为开发商的垄断行为导致的消费者利益受损。最后房地产经纪行业的发展是中国消费者自身权益的保障，通过行业规范房屋买卖和租赁行为，避免房屋销售和租赁过程中产生的交易风险。

房地产经纪行业的困局

行业竞争激烈

随着市场的发展，中国房地產经纪行业涉足企业数量逐渐增多。整体上房地产经纪市场的扩大也导致行业竞争加剧，在大众消费观的改变之下，越来越多的青年人不再热衷房地产，因此也会加剧市场的竞争，影响整体行业的发展。

房地产经纪行业的结构不合理

现阶段，随着房地产经纪行业的不断竞争和洗牌，虽然没有绝对的龙头企业，但一些龙头经纪机构在新房和二手房的租售市场份额不断上升，特别是在主要的一二线城市，一些龙头企业在二手房市场占有较高的份额，在一定程度上垄断了住房供应，甚至要求房地产企业和二手房的出卖人、出租人凭借垄断地位“二选一”。以达到公平竞争的模式，在当下的房地产经纪行业中，寡头垄断趋势已经形成，这样一来会损害租房者、购房人等市场主体和房地产开发企业的利益，阻碍房地产市场健康有序发展。垄断的房地产市场会导致整体难以实现科学化发展，影响市场的长久发展水平，也可能因为垄断程度较高，从而产生收费过高、收费不透明等问题。

从业人员素质偏低，整体职业道德水平不高

从业人员的整体素质偏低是一个不可忽视的问题，很多房地产中介都是高中、大专学历，且基本上服务年限较短，所以也很难提升房地产经纪中介的服务水平。此外，房地产经纪费应根据不同的代理项目收取。但是，一些房地产经纪机构存在滥收费用和乱收费的现象。他们除了收取经纪服务费外，还增加了看房费、信息费等多项费用，变相提高房地产经纪费，增加交易成本，阻碍住房资源的有效配置。

新形势下房地产经纪行业的对策

建立健全房地产经纪行业法律法规

积极完善房地产经纪行业的法律法规，提升市场发展的规范性，目前中国关于房地产经纪行业的法律法规不断完善，未来还要继续规范法律的引导和规范地位，地方政府需要根据本地房地产经纪市场的发展情况，制定合理的管理和发展规划，通过房地产市场的评估和优化，提高产业发展效能。政府方面需要根据行业的具体发展情况，合理作出宏观经济调控，规避房地产经纪行业发展所产生的风险，提高行业的抗风险能力和规范性。

完善房地产经纪行业的服务体系

当下，社会的发展和消费者的需求提升也给房地产经纪行业更大的发展机会，完善市场服务体系，提升完善、人性化的服务，将会是房地产经纪行业营销的新趋势，房地产经纪行业应当保障消费者的透明消费、优质服务，助力解决消费者购房问题，实现消费者体验感提升。企业发展过程中，需要加强客户关系管理，转变传统的营销理念，实现信息共享、资源分析，为客户提供个性化的营销服务，在市场同质化的房地产经纪行业，能迅速吸引眼球并获得市场信赖。

完善房地产经纪行业的人员培训

重视人员力量对企业发展的支撑，因此需要积极加强企业文化建设，提高员工对于企业文化的认知和认同感，从而提升员工对企业的归属感。积极构建学习型组织，优化房地产经纪企业的内部培训制度，培养员工不断学习的意识，通过定期的培训和多元化的学习课程，积极鼓励并引导员工，定期举办读书沙龙和工作经验分享，让员工的系统思考能力得到有效提升。在房地产经纪行业人员培训过程中，还需要注意员工的职业道德培养，以服务客户为基本，建立人本核心价值观，持续提升员工的整体素质。

房地产经纪行业困局与出路的技术保障

积极重视房地产经纪行业的信息化发展，目前，很多房地产公司实现了信息化发展，通过网页和APP实现了在线浏览、咨询和交易，新技术的出现大大降低了交易双方因为信息不对称而导致的管理难题，且实现了房地产技术的开发和场景拓展，未来，为了提高房地产经纪的竞争力，就需要摆脱当下房地产经纪行业的发展困局，积极尝试更多的新技术，加强对VR技术、人工智能等技术的应用，切实实现便捷化交易，有效降低房地产经纪行业服务不到位的问题。

结 论

总而言之，房地产经纪市场未来还有很大的发展前景，尤其是中国房屋市场进入存量时代，房屋建筑和房屋开发逐渐转向房产服务，因此房地产经纪企业更需要抓住机遇、提升企业的管理效能，促进整体产业的优质化发展，让整体行业更加规范有序。

（湖南省常德市石门县住房保障服务中心）

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