目标成本管理在地方国有房地产企业的应用

杜明峰

摘 要：房地产企业为拉动我国经济增长做出了重要贡献。由于历史原因，地方国有房地产企业在市场经济环境中暴露出了一些不足之处。文章分析了地方国有房地产企业应用目标成本管理的理由，重点探讨了目标成本管理在地方国有房地产企业成本管理中的应用策略。

关键词：目标成本管理;应用理由;应用策略;地方国有房地产企业

一、地方国有房地产企业在市场环境中暴露出的不足

地方国有房地产企业在解决国家棚改房、经济适用房等政策性住房发挥了主力军作用。在这些地方国有房地产企业开展的业务当中，也有很大一部分是地方政府投融资公司承接的地方棚改项目及部分商业开发项目。一方面，地方国有房地产企业的资金来源渠道主义为国家政策性银行贷款、国家专项债务和地方配套财政资金等;另一方面，由于是国有性质，因而企业的管理人员、特别是其中一些高级管理人员当中，有很大一部分是上级主管部门从行政事业单位抽调过去的，正是由于这两个方面的因由的使然，所以，地方国有房地产企业在开展业务过程中不可避免的、不同程度地暴露出了这样两个颇具代表性的问题：

第一，市场意识不强。由于高管人员出身于行政事业单位，而行政事业单位是吃惯了“皇粮”的，不用为效益操劳，所以，这些高管人员在工作中往往表现为既没有应对市场环境的管理经验，也没有应对市场博弈的竞争意识，并且还习惯于采用行政单位的管理方法来解决企业面临的市场经营问题，这种管理观念和思维模式，当然很难生产增益的目的。这种情况，在一二线城市以外房地产企业中表现的尤为突出。

第二，缺乏竞争优势。造成地方国有房地产企业缺乏竞争优势的因由与上文分析的情况（市场意识不强）系属同类。表现在具体业务运营中，如在地方国有房地产企业所承担的地方棚改、经济适用房、公务员小区以及自己商业开发的项目中，很多都不同程度的存在超工程概算的现象，难以达成自平衡。由于在成本控制方面存在缺陷，因而很多国有房地产企业在资本市场上表现出了缺乏竞争优势的不足，无法实现预期的经济效益和社会效益。

二、地方国有房地产企业应用目标成本管理的理由

房地产企业常用的成本控制方法主要有预算控制法、标准成本法和目标成本法等，这三种控制法的各自特点如下：首先，预算控制法，预算期一般为一年，控制的重点环节为预算期内按预算指标进行控制;其次，标准成本法，控制周期为开发后的实施阶段，具有滞后性，控制的重点环节为开发过程中将标准成本作为“成本计划”;第三，目标成本法，强调开发产品全寿命周期，控制的重点放在产品的研究、开发、规划与设计阶段。

从目标成本法的特点可以看出，它以市场为导向，以目标售价和目标利润为基础确定开发产品的目标成本，是从产品设计阶段開始，通过各部门、各环节乃至供应商的通力合作，共同实现目标成本的管理方法。目标成本管理的主要优势体现在突出设计到产品出货全过程的成本管理，有助于提高成本管理的效率和效果;强调产品寿命周期成本的全过程和全员管理，有助于提高客户价值和产品市场竞争力;谋求成本规划与利润规划活动的有机统一，有助于提升产品的综合竞争力。并且，应用目标成本管理，还让能企业意识到专业人才对企业发展的重要性，进而会促使房地产企业在工程管理、工程造价、市场营销等方面加大招贤纳士的力度，弥补此前企业因缺乏市场经验导致的专业人才欠缺的短板。对比分析上表中的三种成本控制方法不难知晓，在市场经济环境中，应用目标成本管理是最适宜地方国有房地产企业目前生存状况的。

三、目标成本管理在地方国有房地产企业成本管理中的应用策略

首先，强调成本控制的重要性。企业在市场运营中要重点关注价格引导、顾客、开发商品以及流程管理等对成本控制的重要性，强调生命周期成本控制，要求各部门既要分工明确，又要通力合作，要动员价值链上的全部成员共同参与成本控制。地方国有房地产企业可以将业务分为棚改等政策性业务和纯商业开发业务，对于棚改等政策性业务，要按照政府有关要求，重点放在开发成本控制，突出经济实用型，保质保量完成政府下达任务目标;对于纯商业开发项目，要按照市场经济规律，在做好充分调研的基础上明确市场定位，明确设计规划，实施全过程控制，及时纠正偏差，保证预期收益。

其次，增加顾客价值。开发产品目标成本=开发产品竞争性市场价格-开发产品的必要利润。要求企业对顾客产品的特性、功能、质量、销售价格等各方面的需求做到真正了解，借助市场调查手段进行产品特性分析，平衡产品的“功能——价格——成本”之间的联动关系，以增加顾客的价值。就地方国有房地产企业而言，针对政策性开发项目要注重自平衡，而对于商业开发项目应将其分为刚需型和改善型两种情况，在此前提下，再根据国有背景特色和市场分析基础确定成本控制目标，确定必要利润目标，并为此制定不同的销售策略。需要指出的是，在确定成本控制目标和必要利润目标时，除了要考虑投资者必要报酬率之外，还要考虑不同行为动机对目标成本确定的影响。

第三，设立目标成本控制小组。鉴于国有企业组织管理机构及业务开展范围的复杂性，以及满足提升市场竞争力的需要，建议地方国有房地产企业设立一个专职性的目标成本控制小组，由企业主要领导兼任组长，负责对从项目设计、到工程实施、再到工程结束全过程地围绕目标成本控制需要对各部门成本控制指标予以明确分工，加强部门间的分工合作，将设计好的目标成本控制方案投入到建设项目的各个环节之中，以降低生产运营成本，提高成本控制目标的保障能力，

第四，把握好执行中的关键点。目标成本法强调全过程成本管理，要求企业要针对不同过程和不同的开发时期，适时对目标成本执行情况进行分析，尤其是要加强对各部门执行目标成本控制情况的跟踪分析，以及时纠正偏差，堵塞跑冒滴漏，保证成本控制目标的实现，保证预期收益的实现。

需要引起注意的是，鉴于理论设定与生产实践之间总会存在一定的差异性，因此，对于地方国有房地产企业而言，上述成本控制的方式方法、策略措施等也不是十全十美，故而在具体应用中还需结合市场环境和工程特点把握好以下这样一些关键点：

1.树立人才兴企战略，努力挖掘地产销售、工程管理等方面的精英人才，招进来为企业所用，充分利用他们在房地产领域的专业能力，保证他们在目标成本管理中优势作用可以得到真正发挥。

2.在目标成本制定完成后，要将控制指标逐级分解到各部门，明确部门所分管的成本控制指标即为本部门的责任成本，是成本控制的责任主体。

3.要求企业各部门要树立大局意识，既要分工又要合作，既要加强对自己责任成本的控制，又要围绕企业降本增效大局团结协作。

4.将项目目标成本与公司年度预算相互结合，形成良好对接，在制定年度预算时，要考虑项目必要利润以及目标成本执行的完成情况，要将剩余未完成的项目目标成本考虑到年度预算中，不能形成项目目标成本与年度预算两张皮的现象。

5.将目标成本贯穿于日常成本控制的全过程之中，将部门责任成本控制目标分解到个人，对目标成本控制与时间、指标完成情况进行经常性的对标分析。

6.对目标成本完成情况按季度、半年度、年度、项目整体完成时进行总结分析，与目标成本进行对比，及时纠正偏差，完善必要措施。

7.既要坚持目标成本的刚性约束，又要根据市场情况变化采取灵活性应变措施，对在目标成本控制中遇到市场异常环境确需调整控制指标的，应由企业成本控制领导小组集体研究决议。

8.对目标成本完成情况按期进行考核，考核结果与工资绩效挂钩，对考核成绩优异的，要进行奖励。

四、结束语

应用目标成本管理，可以提高企业上下的成本控制意识、市场竞争意识，促进企业降本增效进和预期收益目标的实现，有助于地方国有房地产企业在市场经济环境中更健康、稳定的发展。

参考文献：

[1]房地产企业目标成本管理探究[J]. 唐莉萍.会计师.2019（10）