中长期贷款利率下调的影响

2022-06-24 17:31张程
检察风云 2022年12期
关键词:长期贷款房贷利率基点

张程

5年期以上LPR一次下调15个基点,是2019年LPR形成机制改革以来的首次 (图/IC photo)

5月20日,最新一期的LPR(贷款市场报价利率)公布,1年期LPR维持3.70%不变,5年期以上LPR从4.60%下调至4.45%。5年期以上LPR一次下调了15个基点,尚属2019年LPR形成机制改革以来的首次,也是LPR形成机制改革以来,首次出现1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情况。这种结构性降息有何深意和影响呢?

自2022年3月以来,国内三大经济圈——珠三角、长三角、京津冀地区,先后遭到疫情冲击,三大经济圈在全国经济总量中的占比接近一半,疫情对经济增长的扰动风险不可谓不大。在这种背景之下,市场对于经济稳增长存在担忧。

通常下调1年期LPR对实体经济短期刺激效果比较明显,因为企业贷款大量以短期形式存在,降低短期贷款利率可以降低企业融资成本,帮助企业渡过短期新冠疫情冲击的困难局面。在此前面对新冠疫情冲击时,降息主要是以调降1年期LPR为主,1年期LPR下调幅度往往大于5年期以上LPR。例如在受到疫情冲击最严重的2020年上半年,2020年2月,1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR下调5个基点;2020年4月,1年期LPR下调20个基点,5年期以上LPR下调10个基点。但是2022年5月份的LPR调整,1年期LPR维持不变,单独调降了5年期以上LPR,与以往面对疫情短期冲击的做法似乎完全不一样,背后有何种考量引发市场关注。

从中国人民银行公布的2022年4月份金融统计数据来看,4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元;不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。4月份当月人民币贷款增长明显放缓,尤其是中长期贷款同比少增较多,反映出實体经济中长期信贷需求偏弱。从信贷数据的角度来看,调降5年期以上LPR是针对4月份中长期贷款大幅少增的应对举措。

作为中长期贷款定价的参考,下调5年期以上LPR有助于促进中长期贷款企稳回升,鼓励居民户和企业进行中长期贷款和投资。在居民户层面,中长期投资主要是房地产投资;在企业层面,中长期投资主要涉及固定资产投资。5年期以上LPR的调降表明政策有意引导在房地产领域和固定资产领域的投资增长。这两个领域投资的稳定将带动国内消费和投资反弹,对于经济稳增长有积极意义。

中长期贷款利率的调整对于普通居民而言,首先想到的就是房贷利率的调整。LPR不仅直接与增量房贷挂钩,而且与存量房贷挂钩。5年期以上LPR调降,一方面可以刺激购房欲望,另一方面由于存量房贷基本上已经完成与LPR的挂钩,所以也可以降低已购房者的房贷利率,从而减轻已有房贷者的还款压力。

在此次LPR调整之前,5月15日,中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,通知明确,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人贷款利率下限调整为,不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,稳地产的政策意图十分明显。此次LPR调整进一步降低购房贷款利率,将更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

当前地产销售普遍承压,三线城市的下滑压力最为显著。国家统计局发布的70城商品住宅价格指数自2021年9月起连续7个月环比下行,考虑到70城二线城市占比较大,三四线城市当前的房价下跌压力可能更大。金融机构统计数据显示,2022年1—4月,30大城市中一、二、三线城市商品房累计成交面积同比增速分别为-39%、-37%和-49%。面对较大的下行压力,亟需政策支撑,促进房地产行业的平稳健康发展。

5年期LPR下调和差别化住房信贷政策发布之后,理论上新购房者的首套商贷利率最低可以低至4.25%。据媒体报道,天津、青岛等城市的一些大型银行已经按政策指导,将首套房商贷利率降至4.25%。以贷款额100万元、30年等额本息的偿还方式为例,按照首套房贷利率4.6%计算,还款总额约为184万元,每个月需还款约5126元。按4.25%标准计算,还款总额约为177万元,较之前减少约7万元,每个月需还约4919元,较之前减少207元。新政实施后显然将降低房贷利率和购房成本,有利于支持刚性和改善性住房需求的释放,缓解房地产下行压力。

在LPR调整和差别化住房信贷政策发布之前,2022年以来,全国已经有一百多个城市发布了不同程度的楼市宽松政策,促进房地产市场的平稳发展。其中包括南京、成都、杭州、石家庄、郑州、海口等省会级城市。部分城市还提出将加大棚改货币化安置力度,这也是2018年下半年起住建部提出“要因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策”后,这一政策态度再次出现转向。种种迹象都表明,在“房住不炒”的大背景之下,既要防止楼市非理性大起,也要防止楼市大落。保证楼市平稳健康发展对于促进经济平稳增长非常重要。

5年期以上LPR超预期下调,对于资本市场而言本是利好,但是政策发布后A股房地产板块在普涨的情况下逆势下跌,成为WIND中国行业指数中全天跌幅最大的板块。

近年来房企爆雷问题频现,2021年情况更为严重,超过20家大型房企陷入了爆雷困境。其中恒大集团爆雷成为房地产业的灰犀牛,给整个行业带来了一系列连环风险。为了稳住房地产市场,在坚持“房住不炒”的总基调下,2021年底的中央经济工作会议对房地产表态,提出要“满足购房者的合理需求”“因城施策促进良性循环和健康发展”“保障性租赁住房建设”。这些表态被视为对房地产行业的政策重点从防止过度投机改为维稳,避免房地产行业硬着陆。

进入2022年,不少城市开始放松对房地产行业的限制,诸如放开限购、限售的消息不断传出。至5月份5年期以上LPR超预期下调,基本达到了各方预期的顶点,在这种情况下市场上反而出现了“利好出尽是利空”的情绪和预期,市场在期待更好的消息出现,投资者进入了观望状态。因此在资本市场上房地产板块反而出现了更大的不确定性。

银行板块也直接受到5年期以上LPR下调的影响。贷款利率下调意味着银行的利润缩减。不过一段时间以来,人民银行陆续推出多种结构性货币政策工具,帮助降低金融机构资金成本,加上银行存款利率也在按市场机制下调。一进一出,对银行的影响不会太大。

除了对资本市场的影响之外,LPR下调对个人和家庭也产生了不小的影响。LPR调整和差别化住房信贷政策发布,使得新增房贷利率理论上最低可以达到4.25%,而目前存量房贷利率相对较高,这让不少已经购房者感到吃亏。因此不少人选择提前还房贷。

加上2022年以来,全球资本市场出现了较大幅度的回撤,股票和基金都呈现一定程度的浮亏,而银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品的收益率也持续走低。相对于此前5%以上的房贷利率,如今理财收益已经难以覆盖房贷利息。也成为不少人选择提前还房贷的理由。

不仅投资收益缩水,银行存款利率也在下调。2022年4月,人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制,自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率,合理调整存款利率水平。新的机制建立后,工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率,部分地方法人机构也相应做出下调。4月最后一周,全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%,较前一周下降10个基点。与存款利率相比较,普遍在5%以上的房贷利率让不少人感到吃亏,因此开始提前还房贷。

总体而言,5年期以上LPR超预期下调,对资本市场,对未购房的刚需人群和已购房的房贷背负者而言都是好事。

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