谈南宁市房地产市场现状与监管措施

杨琳

摘 要：在国家经济快速发展的时代下，房地产行业所起到的作用越来越重要，不仅关系到普通百姓的日常生活，还关联诸多行业的重要环节，所以房地产行业的快速发展对于促进社会经济发展和增加地方财政收入而言意义重大。因此，本文针对南宁市房地产市场现状展开分析并提出有效的监管措施，促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：房地产;市场现状;市场监管;监管措施

在城市化进程不断加快的时代背景下，房地产业作为对国民经济和城市经济发展具有重大影响的产业部门，其规模及发展速度在持续攀升。改革开放以来，南宁市宜居城市建设成效显著，加之“一带一路”政策等因素影响，房地产业的快速发展极大地推动了南宁市的經济发展，同时也产生诸多问题，尤其在国家实行房地产企业“三道红线”、房地产贷款集中度管理的背景下，加强对房地产市场的监管显得尤为重要。为稳定房地产市场，南宁市政府出台了一系列调控政策和监管措施，取得了一定成效，但是仍缺少对房地产市场进行长效监管的手段。因此，针对房地产市场现状与监管措施展开分析与探讨，对于促进房地产市场平稳健康发展、建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感而言有着非常重要的现实意义。

一、南宁市房地产市场现状

（一）南宁市房地产市场特征分析

1.土地市场政策稳中求进

从国家统计局公布的数据可知，近年来南宁的新建商品房住宅价格显著提升，并且房价涨幅较快，基于这样的市场环境下，政府部门出台了几项新政策：第一，重视土地市场的管理，在增加住宅用地供应的同时，选择更加灵活的出让土地竞价方式，以此来规范土地的招拍挂;第二，对现房转让进行限制。对于在南宁已经购买三套及以上住房者需要在取得不动产权证书两年后才能够再次转让。对于在南宁市区拥有一套住房的购房者再次购房其首付比例不得低于40%;第三，加强对商品房预售的管理。严厉打击捂盘惜售行为，在加强商品房价格指导的同时，规范房地产市场销售行为。

2.近五年土地市场供应逐年增加，地价趋于上升

通过上图可知，南宁市的供应占地面积与成交占地面积的整体发展趋势呈现出递增状况，并且成交的建筑面积也一直保持着稳定的增长。但是随着我国家对土地市场监管的日渐严格，开发商想要从中获取更多的经济利益就不得不开始在建筑面积方面动脑筋，所以在单位面积土地出让价格增长的情况下土地楼面的溢价率不断增高。所以从整体上而言，土地的成交量价格走势为上涨趋势，但土地的成交占地面积却呈现下降趋势，虽然在2019年出现了小幅度回升，但因土地市场的供需量加大，致使成交量所有下滑，且溢价率较为明显。

3.房地产竞争格局基本形成

“十三五”期间，南宁市招拍挂用地成交量和成交金额大幅增加，其中住宅用地是土地出让收入的主要来源。2020年住宅用地成交量和成交金额分别是2016年的1.7倍和1.3倍，为房地产市场规模扩大提供了保障，土地出让金收入也为南宁市经济发展提供了有力支撑。

以2020年下半年为例，南宁市的房地产成交量相对较为平稳，其中青秀区成交量最高，达到了83.81m2，西塘乡区的成交量最低，仅为16.53m2，从房地产企业的角度来说，各个房地产的竞争主体在拿地时主要集中在青秀区、兴宁区和良庆区等地，由于这些地区均处于集中开发状态下，所以土地的出让数量较多面积过大，相对而言更加适合房地产项目的集中开发。而西乡塘区的商品房供应量较小且消化周期过长，所以还不适合展开集中化开发。

（二）南宁市房地产市场走向分析

1.房地产需求走势趋于平稳

目前，南宁市房地产市场的供需逐渐趋于平衡，并且在市场潜在需求不减退的情况下，土地的成交面积及成交价降幅不断扩大。因宏观政策调控和成本增加，导致房地产企业拿地越发困难，加上后期投资不足对销售市场的供应量造成了极大的影响，并且投资性购房和投机购房都受到了明显的控制。从2017年开始房地产市场政策出现紧缩，但当年的销售量同期相比增长了14%，而成交量则呈现出负增长的现象，进入2018年后一房难求现象出现，持续到下半年才逐渐降温，到2020年房地产市场中的供需逐渐恢复平稳状态。

2.价格走势稳步上升

虽然说目前仍然可以看出南宁市的房价在平稳上涨，但其涨幅逐渐收窄，并且在贷款购房政策下，人们的还贷压力越来越大，致使房价出现了小幅度的下跌趋势，但并不明显，同时购房热度也不减。从各城区的房价来看，青秀区的价格相对最高，且成交均价也是最高。南宁市的住宅成交价格始终维持在稳定的增长当中，并且位置及配套较好的区域价格还会适当提升。

二、房地产市场监管中存在的问题

（一）监管法律体系不完善

其实一直以来无论是中央还是地方政府在监管房地产市场时是基于市场走势而制定相对应的监管政策，但鲜有涉及到法律层面，因缺少法律体系的支撑导致政策在执行期间缺乏一定的规范力与约束力。从监管者的角度来说，会导致政策的执行更加随意和变通，以至于最终的监管效果大打折扣。加上房地产行业本身具有一定的高关联性，也就是其他领域政策的制定也会对房地产市场带来或多或少的影响，例如：金融、财政等领域等。从调控政策上来说，但凡涉及到开发信贷、抵押证券、住房公积金以及置业担保的政策均属于政策性规范，并没有完善的法律监管体系作为支撑，导致最终的监管手段与成效都不理想。

（二）监管机制不健全

在市场秩序整治持续深入的环境下，违法违规行为开始变得越来越隐蔽，导致监管部门的查处难度持续增加。例如：很多中介人员会利用网络平台来进行房源推介，但很多时候互联网企业并不会对房源的相关信息进行审核，久而久之会产生诸多的虚假房源信息。虽然说目前已经开始对网络平台展开了约谈、整治和监管，但事实上自媒体平台与网络平台中的售房广告违规问题始终没有得到根治。除此之外，还有部分房地产企业为了能够提高房价，会通过变相加价的方式以购买理财产品或者是电商费的方式进行违规营销。尽管政府相关部门会定期联合市场监管部门进行执法，但却因监管机制的不健全以及联动执法机制的缺失，导致在查处违法行为后的立案处罚手续过于复杂繁琐，因此健全监管机制对于规范房地产市场而言显得至关重要。

（三）监管执行与约束力度不足

其实在房地产市场中政府扮演着多重角色，既是中央政策的执行者，也是地方的管理者，所以不仅要贯彻落实各种中央精神及政策，做好地方房地产市场的监管，还需要承担起促进地方经济发展的重任。而从公共利益理论的角度来说，政府不仅需要维护多数人的利益，还需要利用各种政策及手段稳定市场发展与社会和谐。但是由于房地产行业具有高关联性，所以在对房地产市场进行监管时，不可避免会涉及到市场监管、住建、物价、税务以及金融监管等部门，而基于这样的环境下政府如何妥善地协调各部门并展开对房地产市场的监管显得格外重要。同时，目前的行业协会力量较为薄弱，所以其所具备的监督作用并未得到充分的发挥。加上房地产行业协会同政策及房企之间的关系相对较为复杂，所以很难将行业协会的自我意识体现出来。

（四）被监管主体规避监管

现如今，为了能够更好地规范房地产市场，政府制定了抑制投机性需求的销售政策、信贷政策等一系列手段，对业主售房年限及购房者信贷门槛进行了约束，但在实际交易过程中被监管对象仍然存在诸多不良行为。一是，为打破“捂盘惜售”现象政府方面要求开发商必须要在拿到预售许可证后才能开盘销售。但实际上开发商为了聚集人气提高售价往往会采取各种手段，例如：拖延材料的递交、暂停施工等推迟预售时间申请。而导致此类现象出现的主要原因是目前的监管办法并未全面覆盖，难以对这些行为加以约束。二是，在政府监管平台关于房地产开发商的投诉案件当中，大部分投诉原因都是价外加价和捆绑销售问题。此问题产生的根源主要是在房地产市场调控下，部分企业为获得预期利润，在申报备案的商品房价格以外采取多种手段额外收取费用，或者通过捆绑销售车位的方式销售商品房。

三、加强房地产市场监管的有效措施

（一）健全房地产法律制度，完善监管依据

首先，加强市场监管的法律法规建设。想要更好地对房地产市场展开监管就必须要健全相关的法律制度，并形成统一的、协调的以及权威的法律体系。另外还要结合当地的房地产发展现状，在加强保障性住房制度建立的同时落实各项政策。不断升级现有的监管制度，推动房地产法律体系的完善，以此来为房地产市场监管法律提供强有力的支撑，并保证房地产市场监管的有法可依、有章可循。

其次，完善监管执法机制。为规范市场发展，加强市场监管力度，可以采取奖惩结合的方式展开，对于一些遵纪守法的房企应给与一定的政策优待，可以在信贷方面给予一定的支持，特别是一些有国资背景的房企，更加起到一定的带头作用，在严格遵守市场规则的同时履行企业所应该承担的社会责任。而从监管部门角度来说，既需要采用合法的监管手段展开市场监管，还需要利用法治思维来更好地履行监管职能。

（二）构建多部门联动、多主体参与的监管机制

一方面，要不断加强房地产市场监管的统筹协调工作，并在此基础上形成“全市一盘棋”的多部门联动监管机制，以此来夯实地方政府对房地产市场的监管及防范风险责任。同时还要与各个区域经济增长对房地产开发的依赖情况相结合，提出有针对性的风险防范及市场监管要求，并对土地出让、市场监管等方面加强部署，并组织外围各区域作为政策性商品房和低价楼盘的摸排工作，精准地掌握低价楼盘的具体规模和底数，为后续的房地产调控争取一定的主动权。还需要重视查处价外加价、虚假宣传、诱导购房者签订不公平协议、捆绑车位销售等一系列违规行为，通过市场监管、税务、金融、网信等多个部门的协调配合加强宣传，预防或减少消费者的损失。

另一方面，要制定联合巡查机制和联合处罚机制。将原本的定期巡查和不定期突击检查相结合，更加全面地发现房地產市场中各个环节存在的问题。以不同环节对应的监管部门为主导，其他部门为辅助，有效地提高市场监管效率。例如，住建部可直接查处违规销售等行为，在查处过程中发现涉及市场监管、税务、金融等部门监管职责的违规行为，依职能及时向相关部门移交案件线索及相关佐证材料，保证所有环节、各个流程都能够得到全面监管。

（三）重视质量监管，加强对监管者的监管

第一，加强安全生产意识，重视质量监管。站在房地产角度来说，质量是安全的重要保障，所以无论是施工单位还是开发商都需要对安全生产提起重视，并将安全问题上升至企业发展战略高度，在项目的开发建设期间，需要梳理全程监管理念，并以预防为主，关注所有项目人员的安全生产意识和质量监管理念，提高对安全管理人员的培养，将安全生产责任制全面落实。站在监管部门的角度，需要形成事前预防、事中严查以及事后审查等监管模式，对于项目的主体结构、竣工验收等环节展开重点监督，禁止并打击出具虚假报告的行为，在提高监管者业务能力的同时强化监管的信息化与标准化。

第二，加强对监管者的监管。房地产企业从拿地、施工一直到销售这一过程中所能够涉及到的监管环节非常多，所以监管者极有可能被利益所俘获。作为监管主体的政府部门或者组织机构其所具备的监管职能往往不可替代的，当多种权利集于一身时，就可能会出现滥用职权的行为，加上监管过程中存在的诸多不足，都需要通过监管来纠正这些不规范行为，所以必须要重视对监管者的监管。一方面，要将房地产市场监管工作全部纳入到个人绩效考评当中，并以内部不记名方式展开评议、领导评价以及公众随机反馈等形式，将绩效考核对监督者的激励作用及导向作用充分发挥出来，提高监管成效。另一方面，实施行政问责制度，在明确责任主体的同时完成责任范围划分，这样才能够有效地提高监管者本身的责任意识，也是提高监管团队质量与维护公众利益的有效手段，可以为房地产市场营造一个良好的发展环境。

（四）完善房地产市场信用体系建设

想要完善房地产市场信用体系就必须要重视信息化平台的建设，并基于信用信息共享平台与国家企业信用信息公示系统的基础上，展开房地产市场信用信息监管平台的建设，确保各个部门之间可以实现信息交流与共享，将企业信用监管作用充分发挥出来，并激励房地产企业诚信经营。另外，还要建立完善的房地产开发企业及从业人员信用档案，既涵盖开发企业的基础信息，也要记录其经营行为。同时不断地加大对夸大、虚假广告宣传的监管，在开发商营销期间要重视与相关营销人员的培训，特别要做好客户购房贷款资格审查以及价格监督等工作。如果房地产企业所关联的市场主体，特别是关于质量的施工单位、监理单位以及检测机构等一旦出现不良信用或者失信行为，就应该立即禁止其参与到工程招标、政府采购、金融贷款、资质审核、税收政策当中。

四、结论

总之，住房问题既是社会性问题也是民生问题，房地产市场平稳健康与否与社会大众的切身利益息息相关，在国家及社会对房地产市场重视程度不断提高的环境下和“住房不炒房”的定位下，各地区需要因地制宜的制定出台适合当地发展的房地产市场管理长效机制，并通过健全房地产法律制度，完善监管依据、构建多部门联动、多主体参与的监管措施、重视质量监管，加强对监管者的监管、完善房地产市场信用体系建设等手段保证房地产市场的健康有序发展。

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