商业广场项目暖通设施设备维护保养实施方案

范广好

（上海柏悦物业服务有限公司，上海 200120）

随着商业综合体建设规模的不断扩大，其能耗也在持续上升，商业综合体作为公共建筑，如何提升暖通系统运行效率，为商业体提供必要运行保障，促进建筑整体节能减排是一个值得研究的课题。

1 项目概况

本项目总建筑面积约为48×104m2的商业广场，地处于某地三区结合的繁华地段，项目地块包括五星级酒店、甲级办公楼、高档公寓、商业综合体等，建筑高度248 m，其中，购物中心建筑面积为28×104m2，五星级酒店建筑面积为40 000 m2。由于该项目规模大、空调供冷时间长，对空调系统的舒适节能、稳定可靠、自动化程度等方面都有严格的要求。为了确保项目长期稳定、可靠、安全运行，必须合理组织，加强暖通设施设备运行管理，运行管理以暖通设备维保工作为核心，主要对项目内暖通机电设备，如冷冻机、锅炉、空调箱、水泵等进行日常维护保养，测试相关暖通设施设备的功能性；并配合BA智能控制系统维护保养，对控制系统进行测试维护工作。

2 暖通设施设备维护保养目标

2.1 暖通设施设备现状

由于本项目规模庞大，故当前以商业综合体建筑暖通系统维保为例，该综合体暖通系统设计通过全年负荷模拟、优化设备选型、运行策略设计、调适跟踪优化、数据监控专家诊断等高标准精细化考量，量身打造高效制冷机房，主机设备经过优化，采用4台700RT永磁同步变频离心机组和2台300RT永磁同步变频螺杆机组进行供冷；3台700 kW风冷热泵机组在夏季用冷高峰期进行供冷，冬季进行供暖；……