智慧住宅示范项目建设的若干问题探析

陈奇梅 （合肥城建发展股份有限公司,安徽 合肥 230001）

为加快推进智慧城市建设，打造以住宅为载体的智慧社区建设单元，加大推进互联网+住宅的融合应用，加快推进智慧住宅建设工作，笔者作为主要编制人，参与了安徽省住房和城乡建设厅《安徽省智慧住宅示范项目建设导则》的编制工作，认真总结了当前住宅建设实践经验，对推进智能家电（家居）与住宅产业融合发展进行了深入调查。本文从实际应用的角度研究思考，积极探索解决之道，进一步提高对智慧住宅场景应用示范的认识。

1 .相关问题研究与体系的建立

1.1 如何定义智慧住宅

目前住宅小区智能化与智能（慧）家居有明确的定义和规范标准。但相对单一住宅智能（慧）化，不同区域、不同企业定义与名称都是不统一的，如称全屋智能、智慧家庭、数字家庭等。

①智慧家居：综合利用传感器、有线及无线通信等技术，将家居内部生活设备统一集成管理，通过设备之间的联动以及系统的自学习、自适应，实现住宅设施与日常事务操作的自动化、智能化。

②智慧住宅：具备智慧家居系统功能，能够自动控制及接收住宅内或者远程控制指令，与住宅内其它家电和家居设施互联互通组成系统，实现绿色、低碳居住环境的住宅。

1.2 智慧住宅系统的设立

完善的智慧住宅系统基本框架由终端设备层、感知层、传输层、应用层和平台层五个部分组成，要求系统具有标准连接接口和通信接口，且通信协议应具有开放性和兼容性。见图1。

图1 智慧住宅系统

系统各部分应满足下列要求：

①终端设备层应由照明灯具、空调新风、窗帘、电器设备等家用电器组成，接受系统的统一控制；

②感知层由有线或无线传感器设备组成，接收来自控制终端的操作指令，感知和上传家用电器状态信息，并可对家用电器作出打开、关闭、参数调节等操作；

③传输层应由家庭内部网络、小区局域网或互联网组成，将中控主机、传感器、家用电器状态等智慧住宅系统设备信息传输到本地或云服务器；

④应用层由智能照明、智能安防、智能用水、智能看护、智能家电、环境控制、能耗监测、集中控制等子系统组成，为家庭用户提供具体的应用服务；

⑤平台层由智能住宅云组成，对接入的全部终端、服务场景、控制功能等进行统一管理，并为智慧社区等第三方业务系统提供接口。

1.3 智慧住宅标准分级与对应的应用场景

目前应用场景的示范项目主要还是新建精装商品房，如何制定示范项目的分级标准是个难题。各类商品房针对的目标客户差异较大，过高标准定位，不利于智慧住宅的推广与普及，需要通过不同的功能设定、技术含量、经济投入等因素综合考虑，进行合理划分。智慧住宅标准有：一星级(普及型)、二星级(先进型)、三星级(领先型)三种，各星级的组成及主要功能要有准确定位和具体配置标准，可操作性强、适用性强。

①一星级示范项目应具备家庭智能化基础设施，包含智能组网、智能照明、智能安防等设施和功能，支持通过智能音箱进行语音控制，并可通过APP上联基础平台，接入物业服务、智慧社区等平台，并为智能窗帘及智能马桶预留安装条件。

②二星级在一星级全部功能的基础上，增加智能净水、智能看护、智能窗帘、智能晾晒，提供舒适的居住环境。

③三星级在一星、二星级全部功能的基础上，增加环境控制、AI大屏交互系统、智能卫浴的功能，提供高品质居住环境。

各星级应实现的功能场景与终端配置标准，应当简洁明了，造价适中。以100平方米户型为例，三房两厅一厨一卫一阳台，具体功能及配置见表1，一星级到三星级造价，可控制在100至300元/平方米以内。

智慧住宅功能及配置 表1

1.4 安全保障

家作为人们栖居的场所，安全保障与隐私保护尤其重要，视频监控与系统数据的滥用已经是当下需要解决的痼疾。如何既提供住户智慧住宅系统便利与舒适，又能严格保障智慧住宅系统数据安全，家庭网络、控制终端、服务平台等，要有相应的安全保障措施，家庭网络应具备信息安全保障功能，具有有效抵御干扰和入侵；服务平台应具备物理安全、网络安全、系统安全、数据安全、边界安全及用户安全等措施。如在住宅户内各功能应用场景中，除住户有特殊需要（照看老人与孩子）外，不需设置视频设备。

1.5 日常运维的落实

智慧住宅与智能建筑的快速兴起，智能化运维管理如何落实？需要在项目前期重视日常运维存在的种种问题，着力研究制定运维管理过程中需要的方式方法。

①要注重智慧住宅后期的运维管理。无论设计、产品的性能、施工与竣工交付情况如何，智能化运维管理需要各方的努力，才能让住宅真正的成为业主所期望的“智能化”。建设单位要落实首要责任，落实好设计院、施工单位、住宅信息集成、产品与设备（智能家电）开发等企业在智慧住宅建设中的主体责任，必须遵循的交接程序中的“两个完成”，即完成承担运维管理员工的培训与完成设备的维保合同。

②智慧住宅中应用的新技术和新设备不断更新换代，相对应的管理理念、管理方式和管理手段需要不断的变化，以适应时代的发展。建设单位应组织向住户提供自助服务和属地化服务，可7×24小时响应住户需求，解决住户使用中遇到的问题。要签订日常运维合同，通常采取两种运行维护的管理方式：一是操作简单、运行稳定可靠、维修和调试便捷有效的设备由物业公司完成；二是科技含量高、配件昂贵的智能设备与系统，采取外包专业化运营商的方式管理。

③智慧住宅建设应提供可扩展性服务，各星级标准所实现的功能与应用场景是叠加升级的，建设的系统是开放的，以满足住户个性化升级需求。

2 关于示范项目建设

2.1 示范项目建设背景

为提高住宅居住品质，助力家电产业转型升级，促进相关产业融合与产品升级。我省意欲先通过一批智慧住宅示范项目建设，发现问题提升系统，完善智慧住宅项目质量保障体系，实现智慧住宅与小区同步建设。同时支持住宅信息集成企业、产品与设备（智能家电）开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴住宅信息与家电产业。

2.2 示范项目建设目标

一是在2022年底前开工建设15万平方米智慧住宅示范项目建设。二是到2025年底，全省建设不少于1万套智能家居成套系统标准化示范住宅，覆盖住宅面积100万平方米左右。智能家电（家居）与住宅融合发展标准体系和相关政策制度基本建立，推广机制初步健全。三是到2027年底，智能家电（家居）与住宅融合发展标准体系和相关政策制度完善。新建全装修住宅、社区配套设施等具备通信连接能力并拥有必要的智能产品。

2.3 示范项目建设验收体系的建立与提升

根据不同区域须实现的场景，示范项目的评价与验收，应当建立各星级终端与场景验收标准。验收标准中的智慧家居设备要求可以通过手机配网，通过手机APP、中控大屏、智能音箱等设备进行远程查看、配置和控制，并跟其他智能设备进行联动。在交付住户时，全部设备应当达到设计要求与参数指标，相关智能设备能够顺利接入。示范项目建设验收体系的建立需要与各项目开发建设流程相对应，根据智慧住宅系统要求在建设过程中不断完善与提升，制定合理的验收交付流程。

3 围绕示范项目建设若干问题思考

3.1 如何区分智慧住宅系统与住宅小区智能化系统

目前，住宅小区智能化经过多年的试点应用与总结，已经形成完善的体系与做法，相关标准与规范相对完备，已经全面覆盖所有新建住宅小区建设。住宅小区智能化系统包括安全防范子系统、出入口控制系统、信息管理子系統和停车场管理系统等。

智慧住宅系统，既是住宅小区智能化向住宅户内的延伸，又是单个住宅户内相对独立运行的系统，是住宅户内智能家居系统总成。故智慧住宅既可以成片开发建设，又可以进行单个既有住宅改造。

3.2 智慧住宅建设标准的制定

随着5G、LOT、AI技术的快速迭代，智能家电的种类与功能也将越来越快速的更新换代，如何跟进？既需要住宅信息集成企业、产品与设备（智能家电）开发企业的系统与产品的不断升级，也需要开发建设者根据住户新的需求提升建设标准。故适时开展智慧住宅工程建设标准的制定尤为重要，目前相关单位已经开始着手调研工作。

3.3 建设成本的控制

现阶段各类星级智慧住宅标准的设定与实现单方价格的控制，决定着市场接受程度和推广速度。根据多方调研与配置测算，目前一星级基本配置造价控制在每平方米100元以内，三星级基本配置造价不超过每平米300元。随着应用的扩大，技术迭代，相信成套的智慧住宅应用造价会进一步下降。

4 结语

本文对智慧住宅示范当前存在的问题进行探讨与研究，从用户需求出发，完善智慧住宅各个场景功能，确保系统安全可靠、及时有效、使用界面友好，各类智能家电接入便捷，使用户有良好的体验，满足日益提高的生活品质需求。

持续加强对智慧住宅建设研究，及时总结示范项目过程中出现的问题与经验，仍然是一个需要不断努力提升、融合与开发的过程，希望下一阶段在智慧住宅项目建设上能够有更多人和企业参与，不断提高智慧住宅项目的研究与技术水平。