住宅小区公共配套设施建设与管理探析

陈奇梅 （合肥城建发展股份有限公司，安徽 合肥 230001）

如何满足人们不断提高的居住品质需求，持续提升住宅小区的公共配套设施建设水平，完善小区功能，形成生态、安全与宜人居住空间，本文试图通过近年的一些调研与思考，探索住宅小区建设公共配套设施的进一步完善与提升。

1 目前存在的普遍问题与矛盾

近年，围绕住宅小区开发建设与维护存在的突出问题与矛盾，相关各方都做了积极努力，涉及的规范、标准与指引也在不断完善中。但面临不同时期建设形成的庞大与复杂的住宅小区环境与配套设施，如何满足业主日益提高的居住需求，仍是不小的问题。

1.1 新建住宅小区公共配套设施不到位

新建住宅小区公共配套设施投诉的焦点主要如下：仅有信报箱，没有快递收发设施；没有设置电动自行车车棚与充电桩，非机动车出入口坡度过大；小区出入口设计不能满足小区出入安全和疫情管控要求；绿化率不足，绿建措施不到位；缺少高空抛物监控；架空层设计不到位，适合中老年人群的活动空间不够；小区无障碍设计与实施不到位等。

1.2 老旧住宅小区功能不完善

老旧住宅小区存在的主要矛盾如：雨污水分流不彻底；电气设施老化、长期处于超负荷运行，火灾隐患较大；消防设施维护不到位，管道锈蚀渗漏严重；垃圾没有分类设施；缺乏机动车停车位；小区无障碍设计不到位，缺乏必要防护设施；建筑公共区域给水管道保温不到位，难以保证极寒天气住户正常使用。同时也存在电动自行车车棚与充电桩设置不足；缺少快递柜；缺乏公共绿地、儿童与老人活动设施；小区出入口难以满足安全、疫情管控要求等。

2 针对三个方面问题开展的专项调研

我们针对投诉多、日常使用矛盾大和安全隐患严重的问题，重点选择了小区信报箱使用、非机动车库现状和电气设备安全等三个方面，开展了实地调查，邀请了居民、专家与物业管理人员，分析原因，共同探讨问题症状所在，研究解决的方法与措施。

2.1 小区信报箱与快递柜使用的调研

信报箱是住宅小区配套设施中一个最小的问题，按照现有规范，每一户都须配备，多数小区还一体化配备了牛奶箱。由于现代人生活习惯与通讯方式的改变，对于目前多数居民尤其是年轻的居住人群，可能是从未使用过信报箱，故使用效率极低，去与留，分歧较大。而对当前使用频率极高的快递设施，现行规范还没有强制做要求，设置因各个小区而异。我们调研了8个建设交付时间均在十年以内的小区，信报箱设置率100%，位置基本是在每个单元的通道较隐蔽处，普遍存在使用率不高的问题；而8个小区快递柜设置率87.5%，基本是后期由快递公司协商投资建设，在小区大门、小区架空层等比较显眼的地方，使用率极高（见下表）。

部分住宅小区信报箱与快递柜使用情况调查汇总 表1

2.2 小区非机动车库现状的调研

调研的小区居民工薪家庭居多，出行以电动自行车为主，而设置的非机动车库设计以存放自行车为主。许多小区后期虽经过改造，添加了消防和充电设施，但数量与使用环境远远不能满足要求，甚至有些是车主自行拉线充电，安全隐患较大。部分高层住宅居民，甚至将电动自行车乘电梯运至居住楼层充电，安全隐患更大。

2.3 小区电气设备安全隐患的调研

近年我们对区域内不同时期建设的的住宅小区电气设备开展定期安全隐患排查，及时排除隐患。同时剖析容易引起小区火灾事故原因，据相关统计52%是来自电气原因。主要问题有：电气设计不合理、设备品质低下、施工质量差、物业管理不善、居民火灾防控意识淡薄等，容易造成漏电、短路、过载、电阻过大等安全隐患出现。

①设计不合理。一是设计深度不够，细部问题较多。如电气安装位置标注不详、保护电器与电线、电缆不匹配等；二是设计时未充分考虑到社会发展，设计标准低，设计余量较小，不适应人们生活水平提高对配电的需求，造成后期运行超负荷。

②电气设备与材料质量参差不齐。一是电气设备、材料市场鱼龙混杂，质量堪忧。如市场上销售的一些断路器、开关、插座、接触器等保护设备，其性能、技术指标、绝缘等级存在不达标现象。二是检测把关不到位，市场中一些材料的实际性能参数与品牌不符，真假难辨。

③施工质量较差。一是工匠精神缺失，加之人工费上涨、低价中标等原因，使得施工工艺程序不到位，施工质量粗糙。如：接线不规范，导致电阻增大；电缆管井封堵不严，发生火灾时极易形成烟囱效应；线箱内配线凌乱，回路标识不清，后期管理维护难度大；电缆敷设不规范，未预留足够的散热空间，导致电线电缆散热不良，载流量下降，电线电缆绝缘加速老化、损坏，极易发生击穿、短路或接地故障等问题。二是工程验收走马观花，流于形式，未起到应有的监督管理的作用。

④物业管理不善。主要表现：一是随意改动线路，接线不规范，电动车充电线路随意改造；二是缺乏针对电气火灾的季节性特点和时间性特点的预案。冬季空气干燥、静电、大功率取暖电气较多，夏季高温、用电负荷大，线路温度过高等极易引发火灾。三是缺乏专业的日常管理维护，所有电气设备设施离不开日常的维护、故障点的及时排查与消除。如电井内堆放垃圾纸板等易燃物品的清理。四是节假日与夜晚值守松懈，收到故障报警信号后不能及时排查，事故多发。

⑤居民火灾防控意识淡薄。主要表现：一是防灾减灾宣传教育活动不到位。一些居民对如何预防和处置突发灾害知之甚少，心存侥幸，缺少防灾减灾知识。二是防灾减灾知识和技能普及工作机制不健全。相关宣传力度不够，形式也比较单一。三是防灾减灾演练活动不贴合实际。四是一些居民私自改造电气线路，生活中违规使用电器，形成楼内电气安全隐患。

3 规范与提升小区公共配套设施品质的指引

3.1 现行规范规定住宅小区公共配套设施的内容

一是配套工程设施。包含供电系统、供水系统、弱电系统(通讯、有线电视）、供热系统、燃气系统、小区智能化系统（安防、停车管理、物业子系统）、电梯系统和楼宇避雷系统等。二是配套居住设施。园林景观（花园、绿地、甬道等）、户外健身场地与器材、排水设施、道路、停车场、停车库(分机动车和非机动车）、公共照明（含园区灯、楼道灯）和信报箱等。

3.2 现行地方法规对品质的有关要求

如近期出台的《合肥市住宅品质提升系列指引（试行）》的相关要求。明确为满足人们居住生活水平日益提高的需求，应进一步提高城市建设精细化水平。进一步加强设计单位、建设单位和监管单位等对住宅小区设计质量的技术指导和监督，充分体现以人为本、安全卫生、绿色环保和可持续发展的住宅设计理念，促进住宅建设的高品质、高质量发展。其中涉及小区公共配套设施明确了合理布局配套设施，加强人性化设计等；同时进一步细化了绿地设计技术经济指标。如集中绿地面积应不小于绿地总面积的25%，可供居民进入活动休憩的绿地面积应不小于绿地总面积的30%等内容。

4 关于提升小区公共配套设施建设的几点建议

4.1 高质量配置小区公共配套设施

①小区公共配套设施应与小区主体建筑同步设计、同步建设、同步验收，确保配套设施与小区建设品质目标相一致。配套设施质量在达到相关规范要求的基础上，要进一步提升质量与功能。不仅要保证工程质量质保期内正常使用，更要保证设施合理使用期的使用功能。

②小区公共配套设施设计应当更具人性化。如在幼儿园周边就近设置供家长接送等待的小游园；足量配置垃圾分类收集点、垃圾桶，确保使用的便利性；合理配置公共厕所，合理配置座椅坐凳、游戏设施等城市家具等群众日常生活需要的内容。如：按照停车位30%以上的比例配建充电桩，并预留其余车位充电桩建设安装条件；非机动车充电桩设置应满足相关消防防火要求，鼓励结合室外场地统一设置。同时结合集中绿地、景观小品、配套建筑，规划建设住宅小区健身步道，宽度不宜小于1.5m；健身步道沿线设置休闲座椅、健身器材等设施。

③要落实并完善建设住宅小区公共配套设施的各相关单位主体责任，设立与主体建筑使用周期相匹配的责任追溯制度，建立健全有效的日常维护机制。

4.2 规范管理小区公共配套设施建设

①规范管理信报箱与快递柜建设。如与小区出入口、中心区域、结合布置小区商业与便民设施，合理配置集中的信报箱与快递柜，建议更多地采取智能快递柜，设置快递驿站，做到接收与投递相分离。

②规范管理电动车充电及停放设施建设。住宅小区都应当配备电动车充电桩。对新建小区，配备电动车充电桩数量，不能少于小区住户数的10%；对已投用但数量不足的小区，应当分批增建、改建电动车充电桩；对因空间限制，增建、改建电动自行车充电棚（点）困难的老旧住宅小区，要在小区适当位置建设符合安全条件的集中临时充电点，满足居民充电需求。

③规范管理住宅小区电气设施建设。一是深化设计源头，严把规范落实与设计深度，设计时留有余量。二是选择优质电气设备与材料，要有系统配置、高配电的概念，明确主要性能参数。三是电气设备材料验收时可引入第三方复测。四是提高电气工程施工质量，建立管控流程，合理设置工期，坚决杜绝如电线线径变小、管壁壁厚不足、品牌产品“工程版”等电气工程质量的通病，避免质量粗糙和各工种之间的交叉破坏等问题。四是加强物业日常维护管理。建立电气火灾监控系统，建立日常维护管理电气设备程序，设置巡检频次、及时预警预报、排查隐患及时处理、定期更换到期设施、确保消防设施正常使用等。五是提高住户防灾减灾意识。积极开展防灾减灾宣传教育、应急演练活动，让群众熟悉灾害预警信号、应急疏散路径，了解所在社区应急避难场所以及灭火器材使用方法等，提高电气火灾防控意识。

5 结语

持续完善与提升小区公共配套设施，是塑造良好人居环境的根本保证。小区公共配套设施建设与管理涉及是多方面的，出现的问题是多层面的，相关措施又是多方位的。故本文侧重研究了三个最常见小区配套设施的完善与提升，希望能够做一些有益的探索。