使用已故配偶工龄购买的房改房遗失补证问题

□ 徐映雪

案 例

1993 年，张三的配偶李四去世。1997 年，张三参加房改购买了一套公有住房，并于1999 年取得房屋所有权证，登记房屋所有人为张三。其房产档案显示，《省直单位出售公有住房（评估）审批表》中“爱人”栏注明“李四病故”，在实际售价公式中显示使用了夫妻双方工龄折算。2021 年8 月，张三以房产证遗失为由，向不动产登记机构申请办理遗失补证。不动产登记机构能否为其办理补证业务？

争议焦点

由于住房制度改革政策的复杂多样性，加之房改房在购买和出售上有地方性政策，使得房改房产权缺乏明晰度。使用已故配偶工龄购买房改房的产权归属问题在司法解释上也出现过争议，同案异判普遍存在，在不动产登记行业内部对如何办理变更、转移、补证等业务也存在着不同观点。

观点一：该房产属于张三单独所有的个人财产，不动产登记机构可直接为其办理补证业务。

观点二：该房产属于张三与李四共有财产，鉴于李四已故，该房屋目前事实上为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有。不动产登记机构不能直接为张三办理补证业务，应由张三和对李四的遗产有继承权的继承人共同到场申请因继承转移登记业务。

观点三：该房产属于张三与李四共同共有的财产，目前，事实上为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有。但张三仅提出补证申请，故无需李四的继承人共同到场申请办理因继承转移登记业务，不动产登记机构可直接为张三办理补证业务，同时将该房产共同共有的情况在不动产登记簿中附记。……