基于全生命周期理论的绿色建筑成本管理研究

周忠志 青岛市住房保障中心

陈换换 青岛市不动产登记中心

1 问题的提出

近几年我国建筑行业取得了突飞猛进的发展，伴随着我国城镇化的深入，建筑行业在未来发展前景仍很好。然而，建筑业是碳排放的大户，城乡建设领域的减排任务最为迫切，建筑领域更要全面贯彻碳达峰、碳中和行动，降低建筑能耗，建设高品质绿色建筑，提升人类居住质量。

我国在发展绿色建筑时，可借鉴西方成果和经验进行研究，同时关于绿色建筑项目全生命周期成本管理也面临诸多问题。

1.1 认识的局限性

当前，对于绿色建筑的认识比较片面，从最初的《绿色建筑评价标准》到奥运会与世博会的成功举办，绿色建筑这一新兴的建筑概念被广泛宣传，各大新修建的绿色场馆向人们传递了环保低碳新理念。现阶段对绿色建筑的内涵理解更多地局限于学术研究的领域，这也阻碍着绿色建筑的普及发展和市场化。

1.2 未树立系统全面的成本管理理念

绿色建筑是顺应时代发展而产生的。建设过程中除了要考虑初期建设成本外，还应将后期的使用和维护成本纳入考虑范围内，也就是说需要将全生命周期成本管理理论引入绿色建筑的成本管控中。因此，忽视社会成本，项目建设会给社会造成负担；忽视使用成本，会造成建设项目不实用和投资浪费，这都不是站在全生命周期的角度进行项目的成本管理，有悖于绿色建筑的宗旨。

1.3 未采用全生命周期理论进行绿色建筑成本管理

绿色建筑会在前期的建设阶段因材料以及施工工艺等原因增加成本投入，但从建筑的全生命周期来看投入使用之后，绿色建筑将能够大幅节约能源，同时最大程度降低人类居住环境和自然环境的污染。开发者往往重视绿色建筑在建设阶段短期的成本增加，忽视长期使用过程中所节省的费用开支。必须要从决策、设计、招标、实施、运营与维护六个方面做好绿色建筑成本的管控。

2 绿色建筑成本管理存在问题的原因分析

我国引入绿色建筑的概念较晚，工程实践经验少，相关理论研究成果匮乏，对绿色建筑全生命周期成本管理方面的研究更是凤毛麟角，处于起步阶段。针对当前我国绿色建筑成本管理所面临的问题，分析其产生的原因。

2.1 缺乏准确的绿色建筑成本数据

（1）当前国内绿色建筑的建设尚处于起步摸索阶段，部分绿色建筑项目实则并未达到绿色标准，甚至有一些拿“绿”做文章，不仅没有起到节约资源降低能耗的作用，反而大大增加了建筑成本，导致建筑造价高昂，误导了消费者对绿色建筑的认识。（2）目前，对于设计师和甲方来说，由于其绿色建筑设计方面的经验不足，在设计过程中，对绿色技术、绿色设备的投入不够恰当，使绿色建筑设计不能很好发挥其绿色节能的特色，往往会额外增加不确定成本。（3）在成本计算过程中，大多开发商只注重对特定成本的核算，而不进行绿色建筑性能成本核算，这就导致绿色建筑的优势无法明确，与传统建筑区别不大。

2.2 绿色建筑成本过程控制缺乏动态管理

（1）缺乏动态管理方法。良好的动态成本管控方法是成本管控的前提，由于没有科学的动态成本管控方法，绿色建筑在建造过程中容易出现成本失控。（2）在绿色建筑建设过程中，未进行准确有效地成本数据信息收集，数据来源不统一，加大了成本核算难度，增加了财务漏洞风险。（3）由于缺乏有效的分析及比较，从而绿色建筑成本不能做到事中控制、事后及时分析总结，不能作为决策信息。

2.3 各参与者之间缺乏必要的沟通与合作

绿色建筑全生命周期成本管理的项目参与者众多，例如：绿色建筑投资商、开发商、设计单位、施工单位、监理单位、产品制造商（建筑材料、HVAC、强电、弱电、给排水、消防）和其他等，因此建设项目实施过程中各利益参与者之间的摩擦和争议增多，从而导致成本增加，为平衡绿色建筑各利益参与者的责任、权利和义务，减少摩擦和争议，需要全团队共同合作管理。

3 绿色建筑全生命周期成本构成分析

3.1 成本构成

根据研究阶段不同，可将绿色建筑全生命周期成本划分为四类：一是前期准备成本；二是建造成本；三是使用成本；四是处置成本。在绿色建筑的全生命周期中，建造初期成本较高，随着竣工验收的完成，建筑投入使用后后期的运营和维护成本较低，最后在处置阶段的费用再度大幅上升。由此可见，绿色建筑会在前期的建设阶段因材料以及施工工艺等原因增加成本投入，但从全生命周期来看，绿色建筑在使用过程中节省的能源消耗以及对居住环境的大幅提高等方面拥有无可比拟的优势。绿色建筑的全生命周期成本组成如表1所示。

表1 绿色建筑全生命周期成本的组成

3.2 绿色建筑与传统建筑成本的比较

相比传统建筑，绿色建筑全生命周期成本管理有如下特点。

（1）层次更高，范围更广。传统建筑的成本管理基本上只考虑建设投入的资金成本，是站在开发商利益进行成本管理的；绿色建筑全生命周期管理则是站在整个社会角度，追求经济利益、社会利益和环境效益三者统一，通过全生命周期管理实现建筑可持续发展和使用。（2）显性隐性成本并重。社会成本和环境成本构成绿色建筑隐性成本，在进行绿色建筑全生命周期成本管理时，需要通过科学的方法量化隐性成本，将隐性成本纳入成本控制的范畴；而传统建筑并不考虑这方面的内容。（3）引入全要素成本分析的思想。绿色建筑需要引进更好的技术，且初期成本投入大，因此在建造过程中必须全方位考虑各种成本因素，对可能增加成本的风险因素进行全要素分析。

4 构建基于全生命周期理论的绿色建筑成本管理体系

构建科学性及合理化的绿色建筑成本管理体系，需要以全生命周期成本理论为基础。首先，对项目建设过程中各阶段成本影响因素进行全面分析，纳入到成本管控体系中来；其次要做好成本动态管控，防止绿色建筑在施工过程中因为技术原因或者其他原因导致成本大幅增加超出预算；再次要分配好绿色建筑各方的利益关系，减少矛盾冲突；最后要充分利用政府优惠政策，降低成本支出。

4.1 绿色建筑生命周期成本影响因素分析

通过分析国内绿色建筑发展现状，研究结果表明影响绿色建筑全生命周期成本的四大类因素为：一是现阶段国内尚未建立完善的绿色建材市场，绿色建材价格不透明不统一，造成建材成本控制难度大；二是我国绿色建筑起步较晚，至今未形成科学的开发管理模式和一体化的工种责任分配体系，绿色建筑施工技术不成熟；三是绿色建筑设计方案有缺陷，施工队伍技术有待提升；四是消费者的绿色环保和循环利用意识不强。

（1）建筑材料的生产及选择应用阶段。绿色建筑已成为未来全球建筑业的发展趋势，建筑材料商们纷纷抓住这个机遇，大力发展绿色建筑材料生产销售，但当前国内对绿色建材评估标准体系尚未建立健全，绿色建材市场较为混乱，建材质量良莠不齐，以次充好，以假当真的情况普遍存在。使用了不合格的绿色产品，后期将面临返工，造成初期建设成本进一步提升，同时也浪费了社会资源。（2）决策设计阶段。该阶段是开发绿色建筑的基础阶段，尽管这一阶段绿色建筑项目并未付诸实施，但对该阶段进行相关成本的核算。对绿色建筑全生命周期成本管理起到至关重要的作用。缺乏有效的绿色建筑开发管理模式、区域地理环境资源的制约、缺乏专业的高水平施工队伍等都是影响该阶段成本的因素。（3）施工建造阶段。施工阶段影响绿色建筑成本的因素主要有施工队伍的技术水平，若技术不达标很容易造成建筑质量不合格，需要返修等情况，会增加增量成本；施工方案完成情况，若未能按期完成方案或者发现方案有瑕疵，都会造成工程成本增加，除此之外，施工过程中的环境和社会成本也是必须要考虑的两个方面。（4）使用维护和回收报废阶段。影响这一阶段成本的因素主要有消费者的环保意识、建筑循环使用技术、绿色管理发展形势、国家相关政策法规等。

4.2 加强绿色建筑的全生命周期各阶段成本管理

全生命周期管理包括项目的决策、规划、设计、招投标、施工、竣工验收、运营维修使用等各个阶段，只有做好每个阶段的成本管理，才能够从整体上降低绿色建筑增量成本。

做好绿色建筑全生命周期成本管理，首先要做好项目设计阶段的成本管理。在项目设计时要求项目的投资者、开发商、建设者、监理单位等同时参与进来，打破传统信息不同的隔阂局面，相互交流探讨，各自从自身专业角度出发，辩证地分析设计方案存在的不足、漏洞，同时探讨优化措施。

施工阶段是项目设计方案的具体执行阶段，也是能源及自然资源消耗改变生态环境的阶段，严格按照设计方案进行施工，做好施工阶段的成本控制是绿色建筑全生命周期成本管理的另一个重要方面，如不能按期施工，或者施工过程存在较大漏洞，需要不断返修，势必会加大绿色建筑资金成本。

当项目建设完成投入使用后，运营维护和回收报废便成为全生命周期成本控制的关键。对于绿色建筑来说，后期的运营与维护成本往往较低，这也是绿色建筑的优势，但不科学的维护有可能造成成本增加。

4.3 绿色建筑全生命周期动态的成本管理方法

将动态成本管理应用绿色建筑成本管理的目标是为了确保绿色建筑项目实施过程的成本不超过预算，建立一种全生命周期的动态成本管控方法。因此，必须加强对绿色建筑成本数据信息的搜集、反馈工作，从而给绿色建筑动态成本管控提供基础。具体方法如下。

（1）建立绿色建筑成本性能数据库。收集开发成功的绿色建筑的相关成本数据资料，以及市场上最新的绿色建筑成本数据，并建立绿色建筑性能成本数据库。开发商可通过相关的平台方便的查询绿色建材价格、绿色建筑销售情况等，从而对现有设计方案进行科学修改，避免后期建设过程中的资源浪费。（2）制定绿色建筑项目的目标成本。在绿色建筑项目开发时要结合自身实际选择适当的评估体系，对项目的功能、预算等目标进行综合评估，建立开发作业清单。而后通过绿色项目数据资源库中查询的相关信息，再利用全生命周期成本模型等分析、估算出绿色建筑建设全生命周期的成本总额。（3）采购招标阶段制定成本计划。采购招标阶段的成本控制较为容易，由于无其他因素干扰，只需根据上一阶段已经制定好的成本计划进行原料采购即可。但要考虑突发原因对采购成本给予一定的弹性空间。（4）合同制定和实施。在项目正式开始施工前要签订合同，在合同中明确规定各责任方的权利和义务。当各方都能够有序履行合同时，绿色建筑的成本管理就容易取得成功。在合同履行的过程中，要及时搜集成本数据并输入数据库，一方面便于进行查询，另一方面为将来建设类似项目提供参考。（5）成本分配。搜集并整理绿色建筑项目施工过程中产生的实际成本，而后按照成本产生的阶段将成本分配至各工程单位的目标清单上，最后将成本信息及时录入动态成本管控数据库系统，方便备查。（6）评估分析。对绿色建筑项目施工之前的预算成本、施工过程中的实际成本、以及施工前决策的目标成本进行对比，分析造成项目施工成本较预算成本高的原因，并将相关数据录入查询提供。通过上述六个步骤，一方面能够实现对绿色建筑成本的动态管理，另一方面能够实现对成本的全生命周期管理，同时还能将收集到的信息及时反馈至成本数据库中，为随时调整施工方案、修改计划目标提供依据。

4.4 绿色建筑全生命周期全团队成本管理方法

进行绿色建筑项目全团队成本管理，首先要在思想上树立合作共赢的意识，所有利益相关者摒弃隔阂，清楚认识各方是统一的利益共同体，积极主动地献言、献策，完全参与到绿色建筑的设计和成本管理中，确保各阶段的成本数据信息能够及时汇总反馈给相关部门，提高成本管理效率。绿色建筑项目必须以节能环保和更舒适为基础，在能够给消费者带来更舒适的居住体验的前提下，尽最大可能降低资源消耗、减少生态环境污染、强化成本管理、扩大企业的利润空间。总的来说，进行绿色建筑项目开发不能唯企业利益，唯消费者利益考虑，必须将社会效益和环境效益综合考虑到绿色建筑的成本管理中。

5 结论

本文将全生命周期理论引入绿色建筑项目成本管理中，通过分析当前绿色建筑成本管理存在的问题，继而对存在问题的原因展开分析，研究全生命周期理论成本构成，从而构建了各阶段、动态和全成本三方面的绿色建筑成本管理体系。绿色建筑成本管理体系方法的提出能够提高对绿色建筑成本管理全方位的认识，有效降低绿色建筑增量成本，具有一定社会意义和经济意义。