物业管理企业成本的特点及管控策略

廖冰

（深圳市东部物业管理有限公司，广东 深圳 518057）

现阶段国民经济的高速化发展，市场竞争逐渐增强，物业管理公司在运营发展的过程当中，应当不断提高自身的运营能力，加强自身在市场发展中的地位，进一步保障自身的运营发展水平。成本管理与维护工作是企业经营中的重点工作内容之一，为了能够更好地加强内部的经营管理，在成本维护方面，针对各阶段的成本支出进行合理化的控制，这样可以实现更高的经济效益，更是稳固了当下企业发展的地位。在物业管理企业的发展过程当中，成本的组成较为多元化，涉及各个方面，主要包括人工成本、物耗成本、财务成本等，管理人员应当结合不同的成本类型进行针对化的控制，以低于竞争对手的成本水平进行经营管理，确保企业在竞争中立 于不败之地。

一、物业管理企业成本的特点分析

（一）涉及内容较广

在物业管理企业的运营发展过程中，成本的组成相对较为复杂，各阶段所支出的成本类型不同，管理人员在进行成本管理的过程中，需要采取针对性的措施，按照不同成本的类型进行合理化的管控，以提高物业管理企业的经营效率。物业管理公司在发展的过程当中，为了不断扩大自身的经营规模，企业业务正在不断创新当中开发的业务类型越多，所支出的成本则会越高。在进行成本核算的过程当中，需要针对不同类型的成本支出进行合理的计算，进一步掌握企业运营过程中的实际成本支出情况，保持企业内部的盈亏平衡。在物业管理企业的成本管理工作开展过程当中，工作人员的工作压力相对较大，需要实时根据当下企业运营的现状，进行全面的成本核算，数据量庞大，计算形式不同，管理人员应当熟悉不同成本核算的方式，在针对不同的成本内容核算下，能够准确地计算出具体的成本值，有效保障当下成本计算的正确率。

（二）管控线长

在物业管理公司的运营过程当中，所经营的业务涉及物业项目的各个角落，甚至延伸到各个时点，包括了各阶段、各环节所产生的人工成本、物耗成本、财务成本等。为此，在成本计算的过程当中，需要针对实际的成本支出情况进行相应的落实，了解各阶段、各环节成本支出的实际情况。物业管理公司所提供的业务主要是围绕着房屋开展，各项费用的支出存在细节之处，需要工作人员实时了解具体情况，记录相关的费用支出详细，这样才能进一步保证成本计算结果的准确性。管理人员在掌握具体的成本支出情况之后，再来进行针对性的成本控制，有效稳定各阶段的成本支出情况，进一步保障了当下的企业经营效率。但是，在成本管理的过程当中，由于物业管理公司的成本线渗透在各个时点与环节当中，导致了成本管控线不断延长，计算和管 控的过程具有一定的难度。

（三）管理较为困难

在物业管理公司的运营发展过程当中，成本管理工作是重点工作内容之一，由于管理的内容较广，涉及的工作项目较多，在管理方面存在有一定的难度，管理人员的工作压力逐渐增大。在企业的运营发展过程当中，物业管理公司总是不断地争地盘、抢市场，规模越来越大，业务量越来越多，物业分布也越来越广。管理人员在日常的成本核算过程当中，需要针对各阶段、各时点的成本支出情况进行实时计算，了解当下企业运营过程中所产生的成本值，通过对目前物业公司的管理现状进行分析发现，由于工作人员在工作开展的过程当中，存在有分散性的特征，这导致了后续的管理工作存在有较大的难度，无法精准地计算出企业运营过程中所支出的成本数值，这对于企业的经营产生了直接的影响。在企业的发展过程当中，应当建立统一的核算体系，借助信息化管理软件系统，规范成本支出过程中的各个程序，这样可以进一步掌握在企业运营过程中的实际成本支出情况，有效提高了成本管理工作的质量和效率。成本管理工作的目的，主要是为了了解当下企业经营的状态，由于市场竞争较为激烈，在运营发展的过程当中，缺乏对于企业经营成本的计算，这会导致企业在经营的过程当中存在有较大的风险性，无法竞争力。通过合理精准的成本计算，能够更好地掌握企业的经营状态，针对性地采取措施，稳定当下的运营发展，为企业的运营提供更高的经济效益。

图1

（四）形成点多

在物业管理公司的运营发展过程当中，成本管理具有多元化的特征，所涉及了人工成本、物耗成本、财务成本等不同的成本类型。针对不同成本类型进行管理，需要细化成本计算的规则，要求管理人员对企业的运营发展情况进行实时了解，针对性地进行成本计算，这样才能保证最终的计算结果更加的精准化。在服务成本的计算过程当中，主要是针对企业在运营管理过程中所提供的业务成本进行合理的计算。不同的费用计算，需要按照计算规则进行精准化的计算。相关人员记录好详细的数据信息。提交申报之后形成独立的数据档案。管理人员在各阶段的成本汇总过程当中，统计好不同时点所支出的成本数值。综合评判企业在经营过程中的盈亏收益。进一步判断企业的经营状态。在成本核算的过程当中。由于物耗成本的费用计算标准存在有差异化，导致了最终的成本计算结果不够精准，直接影响企业经营分析结果。为了能够更好地保障成本管理的合理性以及科学性，应当建立规范化的成本计算规则，针对不同类型的成本支出，设计相应的计算要求，进一步保障了最终计算结果的准确性。

二、物业管理企业成本管控策略研究

（一）建立完善的成本核算程序

在当下的物业管理企业发展过程当中，完善的成本核算程序，能够更好更加精准的计算出企业运营过程中的具体成本支出情况。随着企业规模的不断扩展，业务类型更加丰富，在成本计算上存在有一定的难度，由于不同的业务类型，在费用计算方面，计算规则存在有差异化，导致了最终的成本核算，无法精准地计算出具体的成本值。通过建立完善的成本核算程序，严格管控人工成本的支出，由于物业公司所提供的服务类型，多数为无形服务产品，且这些产品中所含的成本费用多数为人力成本，所以在进行人工费用的计算上，可以根据人员的数量以及花费的时间进行具体成本的核算，这样可以保障最终的成本计算结果符合实际的要求。物业公司可以根据不同的业务需求，配备相关的人员进行服务提供，考虑到服务本身的专业性，在人员的选拔上，需要按照岗位要求选拔专业的人才，进一步保障服务本身的质量。在成本核算的过程当中，通过人力成本的计算规则，对不同业务提供进行专业性的成本核算，这样能够合理管控人力成本的支出情况。在采购成本的控制上，主要的费用花费在日常办公费用、物耗费用等不同方面，为了能够降低采购方面的成本支出，通过集中采购的形式，来合理控制采购成本的支出费用，或者与供货商建立长期良好的合作关系，以进货价进行交易，能够合理降低采购过程中的成本费用支出。在各类成本支出的过程当中，工作人员应当记录好相应的数据信息，统一进行财务数据的提交，这样能够保障后续成本的汇总更加的便利。

图2

（二）完善物业成本的细节把控

在物业成本的管控方面，需要强化细节部分的把控，加强全体人员对于成本管控的意识，从日常工作做起，全面提升成本管控的效率。规模正在不断扩大，管理范围不断扩张，管理链条也在不断延长。为了能够更好地管理企业的成本支出情况，人员应当增强自身的成本管理意识，在日常工作中，从每度电、每滴水、每张纸的节约做起，进一步降低日常成本的开销。在企业运营发展过程当中，应当针对实际的运营现状，制定出完善的成本控制标准，严格把控各阶段的成本支出情况，各部门的成本支出管控，应当由部门负责人负责，明确落实相关责任，要求部门管理人员监督各人员的实际日常操作，从细节方面做起，有效提高对于企业经营过程中的成本支出管控。企业还可以将成本管控与人员的绩效考核进行结合，加强人员对于成本管控的重视，全体人员共同进行成本管控，能够更好地降低企业经营过程中的成本支出情况。在各季度的成本核算过程当中，管理人员能够更加明确地了解到各部门的成本支出现状，综合评判部门的日常表现，全面提高了企业经营过程中的成本管理效率。

（三）增强业主服务中心的作用

业主服务中心是物业管理公司的主要服务窗口，面向于各业主提供相关的服务产品，针对实际的需求进行全面的调度、指挥、操控、服务活动的开展，以此来满足业主对于服务本身的需求。为了能够全面提高企业的成本管理效率，在业主服务中心的运营过程中，需要明确设计绩效考核标准、业务监管范围，最大程度上地发挥基层工作人员的责任意识和积极性，充分调度基层工作人员开展各项工作，降低服务环节与人员的配置，可以充分节省人力成本的支出。另外，对于流水化且烦琐的工作内容，可以实现自动化、信息化的转型并给予科技赋能，通过高效率的工作模式，能够有效提高基础工作的工作效率，更是降低了人工成本的支出。在物业管理企业的运营过程当中，信息化、科技化的普及不够全面，导致了人力成本的支出不断提升。对于基层的工作开展，应当更加注重自动化和信息化的普及和新技术的应用，这样可以更好地降低企业的人工成本。在业主服务中心的建立过程当中，可以以信息化转型作为基础，充分增强服务中心的实际作用，利用各类技术进行高效化的业务提供，这样能够有效促进物业管理企业的发展。

（四）提高人员素质

在物业管理企业的成本管控工作开展过程当中，人员的专业素养对于成本管控起到了非常关键的作用。通过对目前企业内部的管理现状进行分析，发现人员的专业水平并未达到相应的要求，进而无法保障企业在日常成本管控过程中的质量。企业要重视提升人员的专业素养，对内通过对现有人员进行专业培训，对外通过专业技术人员招聘引进，吸引更多专业人员参与到企业经营过程中，为企业的成本管控提供一定的帮助。特别是企业在对内部现有人员在日常的培训过程中，应当加强人员对于成本管控的意识，从日常的工作细节做起，共同维护各项工作的开展，降低日常成本的支出，更好地促进了物管企业的健康发展。

三、结束语

在物业管理企业的成本控制过程中，所产生的成本大多数是人工成本和物耗成本为主，物耗成本中又包括公共设施设备维护费、清洁费、绿化费、安保费、办公费、公共水电费等，这些产生的费用都被归纳为企业运营过程中所产生的成本费用。在物业管理企业的成本管理过程中，管理人员的工作压力较大，且成本管控无法达到相应的标准。在当下的发展中，管理人员可以通过建立完善的成本核算程序、完善物业成本的细节把控、增强业主服务中心的作用、提高人员素质等方式，全面提高企业经营过程中的成本管控，通过完善统一的成本管理体系，利用信息化、科技化手段，保证企业成本管控在行业中始终处于竞争优势的地位，确保企业可持续健康发展。