去杠杆背景下中小房企资金管理的“最优解”

◎文 卢现森

近年来，处在快速扩张期的房地产行业对资金需求更大，项目之间的资金“错配”失衡，造成资金占用周期拉长，采用高杠杆资金运营已成为普遍经营方式。如何识别资金管理活动的风险，并采取应对措施来保证企业正常运营是目前急需解决的问题。

近些年，地产行业快速扩张，高杠杆、高周转、高投入使其具有了“金融”属性。2020年，监管部门以金融监管为抓手，结合土地“两集中”等政策以平稳房地产市场发展。在“三条红线”的监管下，资金供给规模快速下降，对地产行业造成了一定冲击，中小型房企的经营更是举步维艰，资金管理风险增加。

在当前的形势下，中小型房企的资金管理面临着新的挑战，加强资金管理，解决资金管理问题显得尤为重要。

中小房企进行资金管理的意义

中小型房企总体项目数量少，主要集中在某个省内或单一城市，资金规模有限。其资金管理活动可概述为资金筹集、使用和回收。保证资金安全、提高运营效率、降低运营成本、提升效益等是资金管理的重中之重。

地产行业总体资金投入规模大、周期长，这就决定了现金流量的不均衡。现金流形态可分成三个阶段：从拿地投入到满足“开发贷”资金放款；从项目放款到预售，以贷款资金置换前期拿地资金；从项目预售到结算，进行资金回收最终实现收益。

在前两个阶段，总体资金收支难以保持平衡，需通过其他项目的资金调度来维持资金平衡，最终实现稳定现金流以保证项目运营。……