高层住宅小区消防安全管理现状分析及主要对策
——以防城港市港口区为例

■ 杨达 防城港市港口区消防救援大队

随着社会经济迅猛发展，城镇化率迅速提升，高层住宅小区数量不断增加，解决人口居住问题的同时也存在很多消防安全隐患。下面以防城港市港口区为例，就当前高层居民住宅小区消防安全管理现状和存在问题进行分析。

一、防城港市港口区高层住宅小区现状

据不完全统计，防城港市港口辖区共有155个小区，在管物业74个，有物业的小区136个，政府管理的保障房小区6个，业主自治小区8个，无物业小区5个。

从分布区域情况看，中心区71个，占总数的45.8%，目前中心区是港口辖区高层住宅小区最为集中的区域。

从高层居民小区发生火灾主要成因看，47%的火灾原因为电气故障，26%的火灾原因为厨房用火不慎，12%的火灾原因为电动车充电不当。数据表明，电气事故已成为造成居民火灾的头号因素，越来越多的电气故障隐患和不当用火用电导致了高层居民火灾事发隐蔽且治理难度高。

通过近年来对高层住宅小区消防安全隐患排查整治和火灾原因调查来看，港口区高层住宅小区火灾隐患大致存在5个方面问题：

第一，占用、堵塞消防车道、疏散通道、安全出口，占比51.9%。其中车辆停放占用消防车道、消防登高场地，电动自行车违规停放充电，疏散通道、管道井、配电间、地下车库等处违规堆物等现象尤为突出，部分商业、办公区域存在内装修占用公共区域、破坏原有疏散体系的情况。

第二，防火门损坏或构件缺失，应急照明、疏散指示标志缺失，占比25.6%。其中闭门器损坏、缺失，防火门变形、破损，常闭防火门常开等问题比较常见，还有不少小区楼梯间未设置疏散指示标志和楼层指示标志。

第三，建筑消防设施故障、损坏或瘫痪，不能保持完好有效，占比12.5%。其中墙式消火栓器材缺失、箱体破损，灭火器失效，自动报警、消防泵、喷淋泵、排烟、送风等系统存在故障，消防泵控制开关处于手动档等问题比较常见，还有个别单位因管网漏水擅自关停水系统阀门。

第四，管道井封堵不到位或缆线管架未封闭，管道井防火门未锁闭，占比4.7%。其中住宅高层管道井防火门未锁闭，弱电井因穿线量大、作业频繁，管架处于敞开状态等现象较为普遍，个别建筑存在管道井施工后未完全封堵到位的情况。

第五，高层住宅小区都按照消防技术标准设置了消防控制室，但消控室值守人员年龄偏大且未经过专门的岗前消防培训和资格考试，消防控制室等重点岗位值班操作人员持证上岗率低、不掌握灭火和应急处置程序、固定消防设施操作不熟练。

二、高层住宅小区消防安全管理存在问题的原因分析

（一）硬件设施方面

一是消防设施器材完好率较低，60%的小区未聘请消防技术服务机构对消防设施器材进行系统的维护保养，消防设施器材缺损、挪用、遮挡或擅自拆除、停用现象严重。二是杂物占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口，电动车“进门入户”及违规充电现象严重，占隐患总数的42%。大量私家车停在小区道路两侧，消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，在受理的消防举报投诉中，消防通道类问题占举报总数的50%。

（二）软件设施方面

目前，面临突出隐患整治需要大量财力、人力支持时，街道及社区、房管、应急等部门的消防安全责任落实不够到位，消防部门、派出所面临着“小马拉大车”“单打独斗”的困局。例如，港口区某小区目前泵房基本瘫痪、室内消火栓也存在多处配件缺失故障等问题，而小区内消防管道没水，由于业主大会迟迟不能召开、业委会无法成立，小区物业管理单位满足于维持现状，导致上述隐患问题迟迟得不到解决，街道虽牵头多部门多次上门协调但整改进度迟缓。

（三）日常管理方面

就当前高层住宅小区现实情况来看，大多数物业管理服务单位对消防工作的认识仍停留在发几份传单、拉几条横幅、贴几张海报，对小区内存在的隐患问题视而不见、见怪不怪。在防火巡查上马虎草率、敷衍了事，在督改隐患上拈轻怕重、遇到矛盾绕着走，具体表现是：在面临部分居民长期堆物堵塞通道、私拉乱接电线、随意停车占用消防车道、擅自加装栅栏堵塞疏散通道、随意占用公共空间导致消防设施被圈占、飞线充电等问题上，因怕得罪人不敢动真碰硬；在面临消防设施超过使用年限、故障频出时出于节约成本考虑满足于修修补补；在小区内业主意见不一致、未成立业委会等情况下，对消防安全方面的大资金投入等事项上本着多一事不如少一事的态度，安于现状，不愿提、不敢提；在面对职能部门检查时习惯于讲客观、找理由；消防控制室值班人员未持证上岗甚至无人值守，对消防控制室的处置流程和基本操作不熟练、一知半解等情况屡见不鲜，无法利用消防设施有效处置初期火灾。

（四）消防知识方面

绝大多数居民没有经历系统的疏散演练和消防安全培训教育，消防安全意识不强，对火灾的发生、发展及扑救初期火灾不了解、不掌握。高层住宅小区入住人员多，空调等大功率电器设备导致电力负荷大，业主为图方便私拉乱接电线给电动车充电，家庭用气后阀门习惯性不予关闭或关严，使用的胶管过长、老化或者不用安全扣予以密封的情况时有发生。近5年火灾成因数据显示，由于生活用火用电用气不规范不慎引发的火灾一直处于高发状态，其中电气线路故障引发火灾和生活用火不慎引发火灾分别占住宅类火灾的59%和22%。

三、加强高层住宅小区消防安全管理的建议

高层住宅小区火灾防控的根本在于自防自救，提高消防安全设防等级，做到预防为主、管理为先、责任为要。因此，需要落实各方职责，特别是要落实隐患整改所需的资金，定措施、定任务、定时限，投入人力、物力、财力消除火灾隐患。

（一）明确消防管理的各方责任

一是针对新建高层住宅小区，住建部门严格按照规定，督促建设单位依法办理行政许可手续，将图纸、设计文件等信息及时与消防部门进行共享。根据建筑规模合理确定抽查比例，加大对施工现场检查力度，确保新建建筑不留先天隐患。二是针对已投入使用的高层住宅小区进行全面排查，登记造册，督促高层住宅小区业主和管理单位自主整改火灾隐患。公安派出所加强对居民住宅小区的消防安全监管力度，对发现的消防违法行为和火灾隐患严肃查处。消防救援部门要加大对消防技术服务机构履职情况的检查力度，确保相关单位依法履职。对建筑消防设施存在重大火灾隐患且没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，通报相关部门，由相关部门组织代为维修、更新或者改造，由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。三是针对高层住宅小区消防管理混乱、管理责任不清的问题，进一步明确街道、社区、物业管理单位“三驾马车”的消防安全主体责任。期间，消防部门提请相关部门采用“一把手”负责制，明确各街镇主任（镇长）为“治患工作”第一责任人，规定完成时限，由消防部门负责技术指导。针对招投标程序烦琐的问题，提出特事特办、不等不靠、保证质量的思路，加速推进整治进程，确保整改按期完成。同时，消防部门联合住建部门进一步明确由物业管理的高层建筑，由物业部门负责履行日常消防安全管理职责；没有物业也没有具体管理单位的，由属地镇街制定管理办法进行管理。消防网格组织、社区微型消防站、综治联防队等组成“高层建筑”布控网络，采取“错时制、驻点式”排查模式，督促单位消除隐患的同时，区消防安全委员会采取“四不两直”的方式，明察暗访专项整治工作任务落实情况，对工作推动不力、摸底排查不彻底、隐患整改不落实的，将实施严格的责任追查。

（二）提高高层住宅小区消防安全管理技防物防水平

一是加快充电设施改造进度，极力满足社会需求。防城港市将充电设施改造纳入年度消防实事工程，并由住建局主抓，消防部门提出科学改造方案，相关街镇共同参与落实。目前防城港市港口区登记在册的46个小区安装充电桩341组3810个插座。二是相关部门按照工作分工，共同做好高层住宅小区消防车通道管理，加强对占用消防车通道等违法行为的集中治理。消防救援机构指导公安派出所、居民小区物业管理单位，依据国家消防技术标准等有关规定，对已建成的高层住宅小区内的道路进行甄别，合理施划停车泊位。对于消防车通道、救援操作场地以及室外消防设施周边，划定禁止停车的道路范围，并设置明显的警示标志标线。对开放式居民小区、无停车场地或停车泊位严重不足的住宅小区，由公安交警等部门合理利用支路、背街小巷、建筑物间空地施划夜间临时停车泊位，供居民停放车辆，以解决小区停车难问题。并对在居民社区内堵占消防车通道的行为给予处罚，与车辆年检和个人计分挂钩，着力杜绝违法堵占行为。同时，为深刻吸取全国高层住宅典型火灾事故教训，坚决治理消防车通道占用、堵塞、封闭以及高层住宅室内消火栓不能正常供水等突出问题。防城港消防部门联合公安、城管等部门在全市开展为期三年的“打通消防生命通道”专项整治行动，并取得明显成效。截至目前，全市所有高层小区完成消防车通道重新铺设、施划消防车通道标识标牌等工作，并增设停车位约1200余个。三是为了杜绝高层小区内电动自行车在家中充电的问题，同时也为了减少依靠人力管控电动自行车进楼道的工作量和工作成本，推动高层住宅物业管理单位积极引入科技手段，推广安装电动车禁入电梯管控系统，实现对电动自行车进入电梯的报警监控，实时预警电梯区域内电动车闯入事件，预防电动自行车上楼充电所引起的火灾。

（三）提升消防安全群防群治水平

一是发挥消防志愿者作用。消防志愿者的主要任务是开展日常火灾预防、初期火灾扑救和小区消防安全宣传等方面工作。大力开展“消防宣传大使”和“高层小区消防安全明白人”的评选活动，让小区居民在良好的舆论氛围中不断增强自身的消防志愿服务意识。二是加强社会面消防宣传。每年分批组织街道社区负责人、网格员、物业服务企业消防安全管理人员、楼栋长等人群，进行不少于半天的消防安全培训。开展消防安全提示牌进小区、进楼栋、进电梯、进住户工作，组织居民熟悉疏散逃生路线，掌握紧急疏散方法，绘制家庭消防安全疏散路线图，开展家庭隐患排查，有效提升居民的消防安全意识。三是强化警示惩戒作用。根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，各级消防部门充分利用这一有利契机，督促高层住宅物业管理单位落实消防安全管理主体责任，全面提升物业服务企业消防安全管理能力。为推动社会单位积极整改火灾隐患，消防部门采取多种曝光措施，在各级媒体、网站、微博和微信等平台多方位、多角度集中曝光高层住宅火灾隐患，形成强大的舆论声势，倒逼隐患单位积极整改。为督促高层住宅火灾隐患按时整改，消防部门运用消防官方微信、微博等搭建网络曝光平台，曝光辖区高层火灾隐患单位，同时实时发布隐患单位火灾隐患整改情况，督促隐患单位尽快落实整改火灾隐患措施。四是完善长效防控机制。在综合治理火灾隐患的同时，坚持“强基础、管长远”，在硬件、管理、素质三个方面制定完善长效机制，严防火灾隐患动态性、反复性出现，切实结合辖区实际，从根本管长远，将防控措施落地生根，使火灾危险性下降。消防部门结合“智慧城市”建设，加快推动城市消防安全远程监控平台建设，指导高层建筑推广安装电气火灾监控系统。如防城港市积极推动老旧高层住宅在建筑公共区域设置火灾应急广播及应急照明设施，在居民家庭推广安装独立式火灾报警器1334个，提高初起火灾的预警和处置能力。同时消防部门对高层住宅小区实行“户籍化”管理，每栋高层公共建筑都配备一名专职消防安全负责人，明确一名“楼长”，并明确相应职责，全面加强日常消防管理。同时，加强消防安全网格化管理，每个高层建筑群、每个住宅小区为一个网格，高层建筑“楼长”协助网格员每日对电动车违规停放充电进行巡查，对楼道、消防车道进行清查，每周对消防设施完好情况进行检查，检查结果同步录入网格化管理平台，实现隐患及时发现、处理与掌控。