住房公积金贷款客户违约后置业担保公司的风险研究

成都市住房置业融资担保有限公司 王磊

一、引言

成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称成房担保）是根据成都市人民政府成府发〔1998〕96号文成立的全国第一家专业的个人住房贷款担保机构，隶属于成都市住房和城乡建设局。成房担保成立二十年来，先后为成都市数十家机关、企事业单位的职工购买房改房、集资建房、经济适用房提供了贷款担保。成房担保主要业务为异地（阿坝州、西藏、中物院）公积金贷款担保业务和商品房直贷式贷款担保业务。与成都住房公积金管理中心及工行、建行、农行、中行、成行、招商、中信、光大等十几家银行保持紧密的合作关系，以优质高效的服务及严谨务实的作风赢得好口碑。

住房是一种特殊的不动产，它附着于土地，需要较长的建设周期，具有较高的使用价值，价格高昂。即使是在经济发达，居民收入水平较高的国家，一套普通住房的价格也相当于中等收入居民家庭平均年收入的4-6倍以上;在发展中国家，这一比例更高。因此，对于广大中低收入居民家庭来说，仅靠自己的积蓄一次性支付购房款，须等待数十年，甚至更长的时间[1]。个人住房贷款，可以有效填补居民住房需求消费支付能力与房价之间的差距，克服居民面临的流动性限制，实现居民住房购买力的跨期转移，促进居民住房消费。在当今世界，所有解决住房问题的国家都借助个人住房贷款业务，促进住房商业化和自主发展，改善生活条件，提高生活水平[2]。

住房置业担保的出现，对促进城镇居民的住房消费，分散银行的贷款风险和减轻房地产开发商的负担等发挥了重要作用。但住房置业担保在快速发展过程中也面临着诸多问题，主要表现为:一是住房置业担保的主要功能错位，相关当事人之间的权利义务不对称。借款人向住房置业担保机构缴纳数额不菲的担保费后，无法享受到贷款人本应给予的在贷款条件方面的任何优惠，有的住房置业担保机构甚至要求借款人申请担保的个人住房贷款额与房价比不得超过60%，比商业银行发放个人住房贷款的条件还要高。这种担保对借款人而言，除了多交一笔担保费，多办几道手续外，实质的帮助意义根本没有得到体现。二是住房置业担保机构的法律地位不明确，业务性质模糊。实践中，有的地方认为住房置业担保机构是不以营利为目的事业单位，有的地方认为住房置业担保机构是以营利为目的的商事组织，其提供的是企业信用，而非政府信用。从住房置业担保机构担保的贷款种类来看，既有公积金个人住房贷款，也有商业银行的自营性个人住房贷款和组合贷款，但以公积金个人住房贷款为主。由以营利为目的商业性担保机构为政策性个人住房贷款提供担保，明显有悖于担保的基本原理;由政策性担保机构为政策性个人住房贷款提供担保，却又有循环担保之嫌。

二、住房置业担保在个人住房公积金贷款中的作用

（一）住房置业担保的定义

住房置业担保是指由依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

（二）住房置业担保在个人公积金贷款中的作用

截至2020年12月，成房担保已为55万余户家庭提供了个人住房贷款担保服务。住房担保存在分散的银行贷款风险，减轻房地产开发商的负担发挥了积极作用，为借款人申请个人住房贷款提供了一定的便利和一定程度的保障，主要是：

第一，住房担保在一定程度上确保了公积金个人住房贷款和商业个人住房贷款。是个人住房贷款业务发展的主要障碍。住房房地产担保公司一般由当地住房管理部门领导。与银行相比，在办理抵押登记、所有权证和抵押处置和实现方面具有明显优势。为商业银行发放的自营个人住房贷款提供担保，可以在一定程度上减轻人们对商业银行发放的个人住房贷款的担忧[3]。

第二，住房置业担保解除了房地产开发商的阶段性担保责任，减轻了房地产开发商的负担。住房置业担保出现后，借款人申请个人住房贷款时，可由住房置业担保公司替代开发商承担从银行发放贷款到产权过户，直至他项权证办理完毕时的担保责任，使开发商得以从繁复的担保工作中解脱出来，专事房地产的开发、建设和销售工作。

第三，为借款人申请个人住房贷款提供了便利，并使借款人能获得一定程度的保障。住房置业担保是针对我国的个人住房消费信贷市场不发达，购房者不能及时提供有效的担保而难以获得银行贷款的情况下推出的一项新业务，为借款人减少了申请贷款时的许多中间环节。

三、担保公司在个人住房公积金贷款中客户违约的风险现状

（一）担保公司在个人住房公积金贷款中客户违约风险概况

以住房担保为主要经营业务的担保公司，在日常的经营活动中，每一个不能肯定的风险因素，单独或者组合产生的影响，都会造成担保的实际收益效果与期望收益效果之间产生偏差，偏差程度越大，担保风险越大。被担保方不能按照合同约定如期偿付贷款，使担保公司产生经济损失的风险，即称为个人住房贷款担保风险。担保风险贯穿于担保业务前、中、后的整个过程[5]。

（二）住房担保风险特征

客观性。风险是一种客观世界中存在的一种客观现象，其存在是不以人的意志为转移，并在一定的因素影响下成为现实。这就要求担保主体承认风险、正视风险、处理风险、防范风险；不确定性。由于市场经济活动的不确定性，住房担保主体同样面临着市场带来的不确定性。风险产生的一个主要来源就是这种不确定性。担保公司在经营过程中，面临众多风险，包括:国家宏观政策调整的风险，市场经济波动的风险，企业自身运行机制的风险等，这些风险都具有不确定性。所以，担保公司要维持稳定的发展就要建立动态风险防范理念，及时处理风险；不利性。多年来，担保行业的发展轨迹已经可以证明，担保风险一旦发生，将会带来严重的后果；共存性。住房担保为担保主体带来利益的同时也为担保主体带来了风险，利益往往伴随着风险。作为担保机构，主要经营的就是风险，高风险带来高收益，两个相辅相生，共同存在于市场环境中；可控性。尽管存在风险并且风险是客观的、不确定的、不利的，但是，这并不意味对风险无法控制。凡事预则立不预则废。面对风险，要采取积极的应对策略，采用科学的控制方法。例如，统计分析，概率分析，层次分析等提前预测风险发生的概率，制定风险防控措施，就可以有效地降低担保主体的风险水平。

（三）担保公司在个人住房公积金贷款中客户违约风险实例

例1：贷款担保前风险管理案例。

2019年11月7日，赵某申请公积金个人住房贷款购买当地住房，向中国建设银行X支行个人公积金中心和贷款担保公司业务部提供贷款材料，申请购房贷款50万元以上。在财务尽职调查期间，营业部项目总监发现赵提供的工作单位是一家国有企业，但赵提供的个人收入证明是一家互联网公司，且信息明显不一致。项目负责人立即前往赵提供的收入账户银行进行研究。通过对金融机构交易总流量的手工计算，发现每月1-2万元以上的稳定收入流量账单的贷款利息明显低于按日均账户余额计算的贷款利息。金融机构确定赵提供的总交易流是伪造的。项目负责人认为赵某的贷款用途不明，不具备贷款资格，因此，拒绝申请贷款。2020年6月8日，赵向招商银行x支行申请商业贷款。本项目的财务尽职调查由贷款担保公司第三业务部承担。第三业务部已通过财务尽职调查和项目审批，最终贷款担保金额超过500000元。

2021年2月，赵的逾期贷款为6笔。经公司贷后管理催款核实，赵某在贷款发放后一个月内不会按时还款，赵某本人也失去联系。对贷后管理的现场调查发现，赵的人事单位不了解赵的动向。贷款担保公司承诺按合同约定对逾期未还的本息贷款给予同等金额的补偿，共计478750．62元。

从以上实例可以看出，贷款担保公司在贷款担保项目前期调查阶段和项目审计阶段存在调查不及时的问题。公司没有一套标准的项目准入条件、项目研究和项目审计制度，导致包括保险在内的不同部门之间的参考标准不同。本案反映的主要问题是公司各部门之间的信息沟通存在严重问题，非即时信息沟通是造成重大损失的直接原因。本阶段公司仅停留在线上线下手工数据采集和审批阶段，不选择线上数据录入和流转方式。这些问题也对公司的风险管理提出了挑战。

例2：贷款担保风险管理案例。

杜先生申请了个人住房贷款，在当地买了一套房子并签订了《个人公积金贷款合同》，贷款担保公司是负责的贷款担保人。贷款人应按照本合同约定配合担保公司向不动产登记中心办理登记，确保本公司为杜先生所购房地产的抵押权人。2017年7月，杜先生意外死亡，无法偿还贷款。2018年6月，本公司对个人公积金中心实行连带担保责任，并偿还了杜某房屋的贷款本金。累计本金356234．57元。随后，该公司向法院提起诉讼，要求拍卖房地产并追讨债务。法院认定，该房产未办理抵押登记，贷款担保公司不能享有优先受偿权。对公司利益造成了损害。

四、担保公司在个人住房公积金贷款中客户违约风险的对策建议

（一）结合政府相关政策规范担保的法律效益

在发展住房保障的过程中，必须妥善处理政府与住房保障机构之间的关系，一方面作为政策保障，具有特殊的政策目的和作用。政府应建立制度化的财政补偿机制，为住房保障机构的正常运作提供必要的政策支持。

另一方面，政府应加强对住房财产保障的监督，防止和避免各种现象的发生。

（二）规范个人住房公积金贷款违约风险的防范与抵押

落实抵押权，做好签订反担保合同，登记抵押权。及时做好预抵押，定期跟进贷款项目，尤其是项目在办理分户产权时，及时和开发商进行联系，第一时间从开发商处取得不动产产权证书，并办理正式抵押登记。

（三）完善住房公积金个人贷款项目

一是在前期项目调查准备管理方面，置业担保公司在进行项目调查的时候，可以对项目调查的期限作以规定。例如，可以规定每个项目尽职调查的周期不得少于5个工作日。通过增加项目尽职调查期限的方式，加深对项目调查的程度。开展尽职调查前期，项目经理需要按照公司的规定，详细制定项目调查计划，填写项目尽职调查表。由于尽职调查是一个复杂而又漫长的过程，涉及的程序和环节相对较多，所以，这就需要项目经理在调查程序执行前，对每一个环节都要做好充足的准备和详细的计划。

二是在项目调查制度管理方面，公司应该不断加强A角、B角双人负责的尽职调查制度。双人尽职调查制度主要是为了保证调查的准确性，客观性，减少单人尽职调查中会产生的道德风险与操作风险。此外，担保项目尽职调查完成后进入项目审批阶段。公司应该针对项目的审批流程按照分层设计的原理分层分权进行审批，防止项目的审批只由单一人员进行决策与操作产生的风险。为了更好地防控风险，公司应该在项目调查阶段规定项目的尽职调查不只由业务部的项目经理参与，还应该依据公司风险管理的要求加入风险管理部的风险管理经理参与全程的项目调查，同时，需要对业务部门和风险管理部门也提出要求，要求业务部门和风险管理部门的相关负责人在项目的审批环节设置审核的流程，按照公司的要求，对于项目的审查、项目的审核、项目的审批执行相互分离的管理制度。

（四）建立健全征信系统

个人信用评估是指信用评估机构根据科学的指标体系，采用严谨的分析方法，运用简明的文字符号，对个人履行债务的能力和意愿进行客观公正的评价，并确定其信用等级的活动。住房置业担保经营的是信用风险，借款人的信用状况不仅是贷款银行发放住房抵押贷款的决定性依据，同时，也是担保机构决定是否予以承保的根本性判断标准。只有建立起完善的个人信用评估机制，才能从源头上防范住房置业担保所面临的信用风险。

个人信用评估的关键在于评估指标的选取和评估标准的设定。个人信用评估指标的选择直接影响到评估结果的质量，因此，评估指标体系的设置一定要科学、合理，能比较全面、准确地反映评估对象的信用状况。

一般而言，个人信用评估指标体系可分为3个部分:一是用于反映个人信用存量的指标，如个人拥有的金融资产、实物资产等有形资产，专利、著作权等无形资产，以及负债状况和收入水平等，它体现的是个人的经济实力，目的在于考察个人的偿还能力。二是用于衡量个人信用历史的指标，如银行的信用记录、社会不良记录、司法信誉和社会地位等，目的在于考察个人的偿还意愿。三是用于揭示个人信用预期的指标，如工作背景、健康状况、未来发展和所在行业前景等，目的在于考察个人信用的动态变化，预测其未来的偿还能力。以上三部分是相互联系、互为补充的。

五、结论

中国现阶段的制度中，个人信用贷款制度、抵押贷款担保制度、住房保障制度不够完善，这种不完善的制度就为住房担保的产生创造了条件。住房担保的出现促进了城市居民对住房需求的消费，住房担保的出现对银行来说起到了分散贷款风险的作用，对于房地产开发商来说减轻了开发商的负担，以上都是住房置业担保的积极作用。但是，在不断高速发展的过程中，住房担保也面临着挑战与问题。住房担保是一项风险与收益不相匹配的行业，担保公司面临的是高风险低收入的局面。产生高风险的原因主要是由于住房担保面对担保对象具有特殊性和复杂性，并且，在住房担保的运作过程中担保公司不断遭受内部和外部的不良因素影响。如何采取有效的风险防控措施，对于住房担保的发展具有重要的意义。

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理解住房置业担保概念需把握三点：

1、住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。

2、是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。

3、规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。

住房置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。

住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一种补充，担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。