居住权制度进入《民法典》的理解与完善

孟 丹

中共亳州市谯城区委党校，安徽 亳州 236800

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）新增一种法定用益物权——居住权，从设立方式到权利消灭，《民法典》物权编通过6个条文构筑了居住权制度基本完整的框架。借助居住权制度，居住权人为满足生活居住的需要可以按照合同约定或遗嘱规定，占有、使用他人的住宅。然而理论界关于居住权设立的必要性和价值的探讨自制订原《物权法》之始一直未有停息。

一、居住权制度进入《民法典》的背景与意义

（一）居住权制度进入《民法典》的立法背景

居住权这一概念最初出现在罗马法中，其保障的就是弱势群体的居住权益[1]。国内学者对居住权的关注度一直很高，然而居住权在我国的发展却一路坎坷、几经波折，最终在2020年才走进《民法典》。究其主要原因在于当时对于居住权的认识不足及部分学者认为解决特殊群体的住房需求问题完全可以通过家庭关系和租赁关系调整，没必要为了部分人的需求而引入一项法律制度。更重要的是我国一直以来都有子女赡养老人的道德义务，加之法律对赡养义务的确认，“使居住权制度在东方国家因缺乏相应的社会基础而很难有发挥作用的余地”[2]。

伴随时代的发展，养老育幼观念淡化、离婚率居高不下、住房私有化、人口老龄化等社会观念和情势的变迁为确立居住权奠定了社会基础[3]。党的十九大报告强调指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在我国还没有编纂制定《民法典》时，人们利用房屋只能通过“房屋所有权”和“租赁权”两种形式，难以满足新时代人们的多样化住房需求。而居住权作为一项用益权，同时具有“房屋所有权”的稳定性和“租赁权”的灵活性，在很大程度上缓和了现有二元立法模式的封闭和僵化[4]。在全新的时代背景下，随着居住需求人群范围的不断扩大以及社会保障的短板等，为居住权制度进入《民法典》提供了现实可能性。

（二）居住权制度进入《民法典》的意义

1．更好满足弱势群体的居住需求

为了解决特殊弱势群体对住房的现实需要，我国《民法典》引入居住权。其保障范围不仅仅局限于罗马法中规定的被解放的奴隶和弱势的家庭成员，而是所有缺乏基本居住保障条件的群体，尤其是年迈父母、离婚后无房一方和保姆这三类主体。

新时代，人们追求更好的生活、医疗和受教育机会，但反观所有的美好生活都需以一个稳定的居所作为保障，所以一个稳定宜居的住所一直是人们不变的追求。伴随着我国离婚率的逐年提高和老龄化的到来，离婚后失去房屋一方的居住需要和老年人以房养老问题受到理论和实务界人士越来越高的重视。如何在新时代有效保障这类人群的居住权益？此时，将居住权引入我国现行法律再次被提上日程。保障特定人群的居住需求，此乃居住权制度全新的时代价值[5]。利用房屋的高价值、弱流通性质，《民法典》引入居住权制度，促使我国庞大的老年人口积极通过在自有房屋上设置居住权实现有效融资，通过转让所有权保留居住权的方式，达到既保障自己老有所居，又能安享晚年。

房产在我国一直是大部分夫妻最重要的财产，甚至可以说是整个家庭财产的重要组成部分。原《婚姻法》规定，离婚时一方应当给予生活困难一方适当帮助。但怎么适当帮助在实践中难住了很多法律人。当今，房屋价格逐年攀升，动辄百万千万，如果将房屋所有权赠与，似乎超过了“适当”的边界。司法机关曾做过相关探索，相关司法解释曾规定，一方可以在离婚时通过赋予生活困难另一方房屋居住权或者给予其房屋所有权的形式对其进行帮助。但物权法定是物权制度的基本原则，原《物权法》没有居住权制度，这里的居住权只能归为债权性权利，不能对抗第三人，实践中这一解释的应用范围有限。设立居住权制度，通过所有权和居住权能的分离将有效解决在离婚中失去住房一方的基本住房保障问题，同时充分发挥房屋的经济效用。

2．进一步夯实我国住房保障体系的法律依据

住房保障是我国住房制度和社会保障制度的重要组成部分，目前已经形成了以经济适用房、政策性租赁住房和共有产权住房为主体并结合推进城镇棚户区改造和老旧小区改造的住房保障体系的基本框架[6]，一定程度上解决了中低收入群体的居住稳定问题。但是我国住房保障体系仍存在以下问题：覆盖人群范围有限，面对的仅是特殊群体，程序上必须经过审查批准，数量的有限性不能应对需求量的增加，在产权的稳定性和住房租赁或补贴的灵活性之间的平衡难以达到等，这些问题的存在大大降低了现有住房保障体系的实施效果。居住权制度入典为住房保障制度的发展和完善提供了新的通道[7]。居住权在不转移住房所有权的前提下解决保障性住房的土地供给和公平困局，同时物权的稳定性能有效克服租赁关系的不稳定性。

二、我国《民法典》居住权制度分析

所有权人以享有所有权的形式来实现房屋的财产价值，居住权人以意思自治的方式取得居住权，以自己的生活需求为限，解决其居住问题[8]。通过居住权设立的背景和立法意义，我们感知到居住权作为一种新型物权制度，它的设立顺应时代发展需要，在我国社会生活中将发挥重要作用。

（一）居住权的主体和客体

1．居住权主体。法律规定居住权的主体就是居住权人，并没有明确指出自然人、法人和非法人组织是否都能成为居住权的主体。关于这一点学界有不同的声音，追溯居住权的渊源，为了解决特定群体住有所居的问题，很多国家在历史发展的特定阶段逐步引入了居住权制度，我国在《民法典》引入居住权也是如此。随着时代的发展，社会保障性质的居住权已经无法满足人们不断变化的生活居住需求，投资性居住权需求量越来越大。面对这种需求的增长，为给投资性居住权的发展预留发展空间，势必要求打破传统居住权主体的范围，逐渐囊括各类民事主体，即自然人、法人和非法人组织。

2．居住权客体。《民法典》将居住权客体规定为“他人的住宅”而非“房屋”，根据百度词库解释，住宅是指专供居住的房屋，例如别墅、公寓楼、职工宿舍和学生宿舍等。住宅的法律含义指供一家人日常起居、外人不能随意侵犯的私人空间。由此可知，无法在商铺等经营性用房设立居住权，这样一种限制与居住权“满足生活居住的需要”的功能定位相一致。当然，居住权的客体可以是整套住宅，也可以是住宅的一部分，相较于所有权，居住权的实现具有更大的灵活性[9]。

（二）居住权的设立规则

1．居住权设立的形式和内容。居住权属用益物权的一种，当事人设立居住权需按照《民法典》第三百六十七条第一款规定“应当采用书面形式”，例如合同、电报、传真等可视化地表现所记载内容并可随时查看的形式。同时《民法典》第三百七十一条规定采用遗嘱方式设立居住权参照适用采用合同设立居住权的方式。由此可知居住权合同是要式合同，在订立合同或遗嘱时，当事人要尽量详细地把必备的内容约定好并记载清楚，以避免在履行合同中产生不必要的纠纷，更有效保护当事人的合法权益。

2．居住权的登记。登记生效主义规则也适用于居住权制度，更准确地说，只有把居住权的设立信息记入不动产登记簿后，相应的权利和义务才能在当事人之间产生。所以想要真正设立、变更和消灭居住权，必须要经过登记才能有效对抗第三人，切实发挥物权效力。

3．居住权的移转。居住权移转，包括权利部分移转和权利整体移转。对于前一种，例如出租、借用设立居住权的住宅。对于后一种情形，转让、继承设立居住权的住宅等。《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”通过条文可以发现，对于权利本身的移转，法律做出一概禁止的规定，而对于权利行使的移转，原则上禁止，但允许当事人根据意思自治做出相反约定。

4．居住权的消灭。居住权消灭有两种情形：如果当事人明确约定居住权期限的，那么遵从当事人意思自治，期限届满居住权消灭；否则就默认居住权的存续期间直至居住权人死亡为止。居住权消灭事由出现后，为了最终从法律上结束居住权在当事人之间的权利义务，必须及时办理注销登记手续。

（三）我国居住权制度的不足

虽然我国《民法典》在物权编中增设居住权具有不容忽视的社会价值、立法价值，基本的居住权制度框架也基本确立，但通过仔细探讨详细的条文，我们不难发现居住权的制度架构仍有明显的不足。主要表现在：缺失法定居住权，权利主体和客体范围有待厘定，权利内容未详尽规定，居住权消灭原因规定过简，缺乏投资性居住权制度安排。

三、居住权制度走进《民法典》有待完善的建议

基于上文对我国《民法典》关于居住权相关条文的罗列和分析，针对其存在的主要不足，笔者围绕居住权制度的完善建议主要有以下几点：

（一）增加法定居住权

法定居住权直接根据法律规定而产生，不管相对人同意与否。其相对债权具有稳定性、对抗性以及优先性，相对意定居住权保障主体范围更全面。不管是对于解决离婚中无房一方的居住问题，还是老年人赡养中的稳定居住困扰和其他弱势群体的居住权益保障，法定居住权都具有不可替代的重要性。同时，法定居住权的增加也具有可行性，因为它与我国现有的制度不会产生冲突。

（二）明晰居住权适用的主体与客体范围

首先，居住权主体就是指居住权人，它的范围应囊括自然人、法人与非法人组织，为投资性居住权的适用预留空间，而不应局限于自然人。其次，应明确与居住权主体同住之人的相关权利和义务，例如居住权人的家庭成员、保姆和其他共同居住的人。法律应赋予居住权人自行决定谁能够成为同住之人的权利[10]。最后，围绕居住权客体应包括城市、农村所有的以居住为用途的房屋，房屋的一部分、房屋的附属设施以及他人享有使用权的房屋均可以设定居住权。由于法律政策的限制，为避免产生冲突，居住权客体范围应排除适用于小产权房、共有产权房和经济适用房。

（三）完善居住权法律适用的效力

在居住权制度中有待进一步明确居住权人的权利和义务：占有、使用房屋时，居住权人应以个人和家庭生活需要为限，对房屋及附属设施开展有效利用；在法律规定的情形下必要之人可以同住；为提高房屋利用率，征得房屋所有人同意可以出租设立居住权的房屋等权利。居住权人在享受居住权的同时必须要妥善管理、及时维修所用房屋，尽到善良管理人义务；不得擅自流转设置居住权的房屋；居住权消灭，及时返还房屋等。

（四）扩充居住权消灭事由

关于居住权消灭的原因，我国《民法典》仅规定两种情形：期限届满和居住权人死亡。范围较窄，司法实践中难以涵盖居住权适用中的常见状况。司法机关在适用中应作扩大解释，消灭事由区分为主体灭失、客体灭失和意定灭失三种，例如：居住权人死亡、身份混同、权利滥用、住宅灭失、期限届满、居住权合同被解除，撤销、被认定为无效或居住权人放弃居住权等情形发生时，居住权理应消灭。

（五）补充投资性居住权相关规定

进入新时代，人们多样化利用房屋的需求呼唤投资性居住权的产生。司法实践中居住诉求呈现多元化，“已经远远超出老人、离婚一方以及保姆这简单的三类需求人群”。在买卖、集资、赠与、遗产继承、家产分割等领域均有居住权需求的体现[11]。我国目前居住权的规定过于保守和模糊，仅局限于保障社会性居住权的立法设计，无法应对不同社会主体多元化的投资需求[12]。为适应现实和司法需要，居住权制度应扩大主体范围、拓宽客体边界、明确居住权取得的有偿性，这与上文相关建议也有共通之处。