房地产企业财务风险控制分析
——以华发股份为例

王萱竹

（1.格拉斯哥大学，英国 格拉斯哥G12 8QQ；2.沈阳工学院，辽宁 抚顺 113122）

1 引言

在后疫情市场经济背景下，房地产市场竞争更加激烈，房地产企业唯有加强财务风险识别与防控，建立完善的财务管理制度，才能稳健发展，应对市场冲击。当房企财务风险不断增加时，如不能及时控制，将会给企业带来灭顶之灾，甚至影响国民经济发展。因此，深入研究新形势下房地产企业财务风险及控制措施，具有重要的社会意义和现实价值。本文选择房地产企业华发股份作为研究对象，分析其财务风险，并研究控制措施，从而为公司决策提供科学依据。

2 财务风险基础理论

2.1 财务风险概念

财务风险是指企业在财务活动过程中，由不确定或可变因素引起的风险，是企业最常见的风险之一。企业的财务风险贯穿于生产经营的整个过程中，一般包括筹资风险、投资风险、经营风险及现金流量风险。财务风险的形成既受宏观经济环境和行业政策的影响，更重要的是受企业内部管理不合理因素的影响，例如，资本结构不恰当、财务管理制度不完善、投资决策不合理等。

2.2 财务风险分析方法

财务风险分析方法一般主要有5 种：比率分析法、趋势分析法、因素分析法、差额计算法以及现金流量分析法。比率分析法，通过计算财务指标之间的比率对财务状况进行分析。比率分析法是财务分析过程中最基本的一种方法。在使用比率分析法时要确保对比项目的可比性及相关性，同时对比口径要一致，衡量标准具备科学性。趋势分析法，是为了揭示引起财务指标发生变化的原因和性质，同时预测企业的未来发展。在具体分析中，需要对连续几期企业的财务报表中的相关数据进行对比，掌握其变动情况。因素分析法，是分析几个相关因素对某一个经济指标的影响，以便掌握该指标好坏的原因。差额计算法，是因素分析法的简化形式，利用各因素的实际值与目标值的差额来确定每个因素对综合指标的影响。现金流量分析法，是通过对企业的现金流进行分析，了解企业投资、筹资及经营获得的现金利润和现金流出的主要方向、数量等，以便掌握该企业的盈利能力以及长短期偿债能力。

3 行业现状及企业简介

3.1 房地产行业背景

近年来，秉承着“住房不炒”的指导思想，监管机构对房地产行业进行多方面、多轮次调控，阳光城、华夏幸福、恒大等多家房企出现债务违约、资金链断裂等情况，房地产行业从快速增长爆发期转向“去库存”“低迷”发展阶段。根据国家统计局数据显示，2022 年1～8 月，全国商品住宅销售量价齐跌，其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。从供求关系来看，国内市场供应明显走弱，房企资金压力不减，新开工项目积极性不足。房地产项目库存维持高位，特别是三四线城市，库存出清压力较大。房地产行业资源逐步向国企背景和低财务杠杆的头部优质房企集中，众多房企面临生存压力。房地产行业具有高利润、产业链条长、关联范围广、运营周期长等特点，一旦房企出现财务风险，就会影响到多个行业，甚至是整个市场的经济运行。在此背景下，房企财务风险的识别和控制极其重要。

3.2 华发股份简介

珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”），实际控制人为珠海市国资委，成立于1992 年。华发股份自2004年上市以来，坚持诚信经营、锐意创新,积极实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，成为全国知名的综合性房地产品牌。华发股份连续多年排名进入中国房地产百强，曾获得“《财富》中国500 强”“全国房地产企业纳税百强”“十大领袖品牌开发商”等荣誉。华发股份不断优化组织架构，形成“总部-区域-城市”的三级管理架构，充分授权区域公司，以满足新一轮战略发展要求。公司组织架构如图1 所示。

图1 华发股份组织架构图

本文选取华发股份为案例，主要是由于其2020 年踩线“三道红线”橙色档，但在2021 年成功归“绿”，企业正处于高速扩张向稳健经营发展的转型阶段。研究该阶段企业财务风险情况更具有实践意义。

4 华发股份财务风险分析

4.1 筹资风险

筹资风险是指因负债筹资而产生的风险，是房企最常见的财务风险之一。当房企自有资金不能满足项目运营时，必须借助外部融资渠道，例如，利用银行贷款、发行债券等债务融资工具筹集大量资金。在筹资活动中，企业的借款利率和资金使用效益都存在很大的不确定性，一旦出现销售停滞或不能按期回款的情况，就会导致偿债压力增大，使企业处于较高的筹资风险中。本文通过使用流动比率、速动比率和资产负债率来分析华发股份的偿债能力。短期偿债能力方面，华发股份近五年的流动比率基本呈上升趋势（见表1），2021 年至2022 年上半年稳定在2 左右。速动比率与流动比率趋势相同，逐年上升，且均低于1，处于较合理区间，显示华发股份短期偿债能力增强。2020 年华发股份踩线“三条红线”，迫于监管压力降低负债规模，收缩拿地力度，优化了流动资产与流动负债的配比。为达到监管要求，华发股份大量发行商票，2021 年应付票据同比增长248.59%，这种“变相融资”看似减少了对公司自营资金的占用，也不推升负债增加，但可能会导致偿债能力虚高的假象，隐匿了债务风险。长期偿债能力方面，华发股份近五年资产负债率持续下降，2022 年中报数据显示下降至72.76%。房地产行业因其举债经营的特点，资产负债率相较于其他行业更高，通常业内认为房企资产负债率在70%左右较为合适。与阳光城、融创等资产负债率常年高于80%的“暴雷房企”相比，华发股份的长期偿债压力较小，相对风险较低。

表1 华发股份偿债能力指标表

4.2 经营风险

经营风险是指企业在生产经营中资产运营的不确定性，企业的资金周转速度越低、资产的使用效率越低，则营运风险越高。房地产项目从拿地、开发建设到销售成交，过程周期长，资金回流复杂，因此存在回款不确定性，容易出现经营风险。本文通过应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率对华发股份是否存在经营风险进行分析。

华发股份的应收账款周转率虽然不断下降（见表2），2022 年上半年公司应收账款周转率为57.94 次，但仍高于行业平均水平，说明企业在高负债的经营模式下注重资金回款，资金链断裂的风险较小。

表2 华发股份运营能力指标表

存货周转方面，华发股份存货周转率自2020 年开始持续下降，反映了其存货变现能力变弱的趋势。以同行业的万科、保利、金地集团为例（见图2），华发股份存货周转天数远高于其他房企，随着房地产市场降温，销售周期变长，存货周转有进一步变慢的风险，这将增加企业的管理成本，影响其现金流有效循环。

图2 地产公司存货周转天数对比数据表

总资产周转率一般用来衡量资产投资规模与销售水平之间的情况。华发股份总资产周转率下降趋势明显，反映其销售能力下降，资产投资效益降低。受疫情影响，房地产市场低迷期预计将会持续，市场购买力下降，企业经营效益将会进一步恶化，如不充分重视，将会给企业带来巨大打击。

4.3 投资风险

投资风险是指企业投资收益无法达到预期的风险。近几年，房企为了追求规模扩张，大肆囤地，许多房企高价购入土地，占用大量资金，一旦房价下跌，销售不及预期，就会出现投资风险。一个企业的盈利能力是衡量企业投资风险的重要风向标。

由表3 可看出，华发股份近几年固定资产规模持续攀升，在2021 年达到27.95 亿元。根据公司公告，主要是由于自用房屋建成并投入使用，为上下游产业链业务用地。固定资产规模的大幅增长意味着相关管理费用、折旧费用的增加，影响企业盈利水平。

表3 华发股份固定资产规模

净资产收益率是公司税后利润与净资产的比值，营业利润率反映的是企业营业利润与营业收入的比率，二者都反映了企业的盈利水平。通过对华发股份近五年的净资产收益率和营业利润率计算可知（见表4），华发股份整体盈利水平维持稳定，高于行业平均水平，基本符合投资预期。

4.4 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。企业现金流中，最能反映财务状态的3个部分为：经营流量净额、投资流量净额、筹资流量净额。当投资、筹资、经营流量净额均为正值时，说明企业正处于兴盛时期，一方面保持盈利状态，另一方面积极扩大经营规模与投资规模。若企业陷入困境，出现财务危机时，则会呈现相应的负值，说明企业现阶段资金紧张，财务风险增大。

华发股份2018 年至2021 年经营流量净额持续增加（见表5），说明其现金流入较为充足，资金回流相对比较充分。公司投资流量净额持续为负值，并且从2018 年至2020 年不断扩大，表明这个时期企业处于扩大市场份额，不断投资新项目，囤积土地阶段。同样，这个阶段其筹资流量净额不断下降，在偿还前期借款的同时，筹资规模也有所下降，存在融资渠道受阻的可能性。现金流量比率是经营活动现金流量净额与流动负债的比值，反映了企业短期偿债能力的强弱。2022年上半年，华发股份经营、投筹资流量规模以及现金流量比率均明显下降，这说明企业经营活动收缩，现金流收紧，偿债能力有所下降。

表5 华发股份现金流量指标表

4.5 财务风险防范及控制建议

4.5.1 开发多元化筹资渠道

虽然华发股份迫于“三条红线”压力，已经认识到降低负债规模的重要性，但其“隐性负债”风险仍然较高。建议华发股份通过多元化渠道进行筹资，例如，引进战略投资者、发行永续债等股权筹资方式代替传统债权筹资。此外，华发股份还可以通过内部筹资方式降低筹资成本，加大高管或员工参与度，增加员工积极性。同时，要合理控制应付票据规模，保持良好信用，避免出现违约情况。

4.5.2 提高销售能力，加速去库存

要进一步压缩拿地规模，严控项目品质，提升销售能力，集中消化现有商品房库存。随着市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房屋的品质和服务要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受产品定位、设计方式、营销策略、销售价格等多种因素影响。尽管华发股份拥有丰富的开发和销售经验，但不能保证所开发的产品完全销售顺畅，库存一旦累积过多就会影响企业资金运转。针对原有“沉积”楼盘，建议企业可适当降价销售或进行活动促销，以便实现现金流入，尽快去库存。

4.5.3 开源节流，降低管理成本

在市场下行环境中，房企不仅要在销售环节开源，更要节省开支，控制管理成本。建立良好的财务管理制度和做好精细化、综合化预算对于华发股份来讲必不可少。值得注意的是，部分房企通过大规模降薪裁员来降低管理成本，这种举动容易造成公司内部矛盾，有损企业形象，人员效率大打折扣。房企在考虑节流的同时，也要重视随之而来的负面效益，以免顾此失彼。

4.5.4 灵活调整发展战略规划

宏观经济环境以及政府调控政策影响着一个行业的战略决策和业务模式，特别是房地产行业。现阶段房地产市场受国内经济增长放缓、“房住不炒”的指导思想影响，已经出现销售下行趋势。如果不能充分调整战略规划，整合资源集中优质项目，将带来极大的资金风险。华发股份应充分调研市场环境，做好投资预算，同时咨询外部专业意见，灵活高效地制定未来发展规划。

5 结论

房地产企业目前普遍存在财务风险，特别是在筹资、投资、运营阶段，客观存在财务风险。许多房企在近期市场调控政策的影响下，存货积压，债台高筑，加速暴露资金风险。本文根据华发股份的财务数据识别出华发股份资产结构不合理、隐性债务高、存货周转慢的财务风险，并提出多元化筹资、提高存货周转率、灵活调整战略规划的控制建议。