承租人视角下新租赁准则对企业的影响及对策研究

周思妤

（云南民族大学管理学院（会计学院），昆明 650504）

1 引言

随着经济的不断发展，租赁业务也越来越受企业欢迎，因为租赁具有可以灵活融资、规避资产陈旧过时的风险等优点，受到了企业的青睐。然而随着社会经济的不断发展，租赁业务的会计处理也越来越复杂，现行的租赁准则已经无法适应企业租赁业务的要求。为了适应现代企业租赁业务要求，2016 年国际会计准则理事会（IASB）发布了《国际财务报告准则第16 号——租赁》。随后在2018 年底，我国财政部修订印发了《企业会计准则第21 号——租赁》（下文简称新租赁准则），并且在2021 年1 月1 日起全面施行[1,2]。

2 新租赁准则修订的原因与主要内容

2.1 新租赁准则修订的原因

2.1.1 无法真实反映企业的经营状况

对于承租方来说，经营租赁是表外融资的重要手段。它因占用资金少、可以降低企业资本成本、减少融资约束以及无需计入承租人资产负债表等优点而受到企业的欢迎。然而，这会导致财务报表无法准确地反映企业真实的经营状况，导致投资者错误地估计企业的财务状况和经营状况，损害投资者的利益。

2.1.2 旧租赁准则在理论和实务中存在矛盾

《企业会计准则第21 号——租赁（2006）》（下文简称旧租赁准则）对经营租赁的会计处理方法与基本准则中资产与负债的定义有矛盾之处。经营租赁合同赋予了租赁资产有价值的使用权，但是旧租赁准则却没有确认经营租赁所产生的权利与义务。因此，在理论方面，资产和负债的定义与旧租赁准则中的“风险报酬转移观”相矛盾；在实务方面，又违背了“实质重于形式”的原则，不利于企业进行相关的财务信息披露。

2.2 新租赁准则修订的主要内容

新租赁准则最核心的变化在于承租方，其具体修订内容如下：

①完善了租赁的定义，明确了租赁和服务的不同。

新租赁准则完善了租赁的定义，在实务中，对于部分交易而言，很难判断其究竟属于租赁还是属于提供服务。而新租赁准则明确了租赁和服务的不同，新租赁准则中增加了租赁的识别、分拆和合并的内容，其第五条和第六条中加入了“已识别资产”“控制”等词语，有助于企业对租赁和服务进行区分。

②明确了短期租赁和低价值资产租赁的判断方法。

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12 个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。当承租人与出租人签订租赁期限为1 年的租赁合同时，不能简单地认为租赁期限就是1 年。相反，企业应该综合相关事实和情况判断该租赁合同的期限，并且还需要判断该租赁合同是否存在续约和终止等实质性选择，以便更加合理地确定租赁期限。例如，承租人与出租人签订了一份租赁合同，租赁期限为10 个月，且有一个特殊条款即承租人拥有5 个月的续租选择权。如果承租人在租赁期开始日合理判断将行使5 个月的续租选择权，则租赁期为15 个月，超过了12 个月，该项租赁不属于短期租赁。但是，如果承租人在租赁期开始日无法合理判断将行使5 个月的续租选择权，则租赁期为10 个月，小于12 个月，该项租赁属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，如笔记本电脑、普通办公家具、饮水机等。在实务中，当企业判断其是否为低价值资产租赁时，无论承租人的规模和性质如何，承租人都应根据租赁资产在全新状态下的绝对价值进行评估。此外，也不应考虑资产的使用寿命以及资产对承租人或相关租赁交易的重要性。例如，一家企业3 年前购买了一台价值8 万元人民币的先进设备用于生产，但如今这台设备的技术已经非常普遍了，如果现在出售这台设备可以卖出2 万元人民币，如果租赁相同的设备需要租金每年1 万元人民币，如果在市场上购买相同型号的全新设备需要5 万元人民币，承租人在判断其是否为低价值资产租赁时需要以该设备在全新状态下的绝对价值即5 万元人民币进行评估，而不是以2 万元人民币或者1 万元人民币进行评估。

③取消承租人经营租赁和融资租赁的分类。

新租赁准则取消了承租人关于经营租赁和融资租赁的分类，引入了使用权模式，并将这两种租赁方法都纳入资产负债表。

④承租人的会计处理。

在实务中，所有租赁均确认使用权资产和租赁负债（短期租赁和低价值资产租赁除外）。因此承租人在进行会计处理时，会涉及以下会计科目：“使用权资产”“使用权资产累计折旧”“使用权资产减值准备”“租赁负债”等。此外，承租人还需要考虑“租赁负债的初始和后续计量”“使用权资产的初始和后续计量”。

⑤增加了选择权估重和租赁变更的会计处理。

旧租赁准则没有对承租人后续计量中的选择权估重和租赁变更作出明确规定，导致实务中产生了很多问题且会计处理不一致。而新租赁准则填补了这项空缺，解决了实务中产生的相关问题，统一了会计处理。

⑥售后组回会计处理变化。

新租赁准则对承租人售后组回的会计处理进行了完善。对于售后组回的会计处理有两个步骤：第一，承租人应当评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。第二，若该资产转让属于销售的，承租人应当确认资产转让和使用权资产；若资产转让不属于销售的，实质上其对于出租人、承租人来说是一项融资业务，承租人需要确认一项与转让收入等额的金融负债，并继续确认被转让资产，并对金融负债进行会计处理[3-5]。

⑦对租赁有关的信息披露和列报进行了完善。

为了更加真实全面地反映租赁业务的实质，充分披露企业因租赁业务带来的租赁资产价值和租赁负债，新租赁准则对承租人的财务报表列报和附注披露增加了更多要求。

3 新租赁准则对承租人的影响

3.1 对财务报表的影响

新租赁准则的实行对承租人资产负债表、利润表、现金流量表都产生了重要影响。对资产负债表的影响，在新租赁准则下，承租人需要在经营租赁交易中确认相关负债和使用权资产，因此大部分的租赁业务都将列入资产负债表中，企业的资产和负债将会显著增加[6]。对利润表的影响，在新租赁准则下，承租人需要对使用权资产计提折旧，并对租赁负债进行计量，确认利息费用，然而旧租赁准则是按直线法确认的经营租赁费用[7]。这会导致承租人在租赁期的前半段，租赁费用要高于旧租赁准则下的经营租赁费用。因此，承租人的利润表中确认的总租赁费用会呈现前高后低的特点。对现金流量表的影响，旧租赁准则下，经营租赁现金支出要计为经营活动现金流出。新租赁准则下，则将经营租赁现金支出计为筹资活动现金流出。因此现金流量表会产生一增一减的变化，但现金流量的总额不变。

3.2 对财务指标的影响

在新租赁准则中，随着经营租赁入表，大部分的租赁业务都将列入资产负债表中，这会导致企业的资产和负债大幅增加，致使资产负债率大幅提高，这会增加企业债务融资的难度和风险，甚至导致企业出现融资困难[8]，但这也能更加真实地体现企业的资产状况和经营状况。而且由于承租人的费用分摊方式将由直线法转变为与融资租赁一致的方法，这会导致利润出现前多后少的现象。

3.3 对企业经营决策的影响

对于企业来说，经营租赁具有占用资金少、可以降低企业资本成本从而降低融资约束且不用纳入承租人的资产负债表的优点，是大量企业进行表外融资的重要手段，受到企业的欢迎。然而随着新租赁准则要求企业将经营租赁业务入表后，经营租赁的优势已经不复存在。为了避免经营租赁造成的融资困难，许多企业宁愿购买而不愿租赁。

3.4 对财务报表使用者的影响

对于财务报表信息的使用者来说，新租赁准则使得企业无法通过经营租赁进行表外融资，且新租赁准则对租赁信息披露增加了更多要求，这更有利于财务报表信息的使用者（如投资者、债权人等）了解公司真实的经营状况和财务成果，有助于他们做出最有利的选择。

3.5 对相关行业的影响

新租赁准则将经营租赁纳入表中，因此，拥有大量租赁业务的企业，如通过租赁办公场所、设备和工具进行经营的企业将受到很大影响。具体来说，航空运输业、酒店业、零售业等将会受到很大影响，这些企业长期以租代买，且长期占有租赁资产，甚至是定制的租赁资产[9]。例如，大部分零售企业通过租赁获得店铺的经营场所。此外，零售企业还会在物流和运输环节租赁车辆、仓储中心和办公设备。事实上，这些承租人已经对租赁资产拥有一定的控制权，但他们利用经营租赁将资产隐藏在账面中。随着新租赁准则的颁布，表外融资需要纳入报表，这些企业已经无法利用表外融资使财务报表更加好看。

4 承租人应对新租赁准则的建议

4.1 创新租赁业务

第一，新租赁准则的实施导致经营租赁已经失去了原本的优势，还增加了承租人债务融资的难度和风险，甚至会给企业带来融资困难。为解决融资困难，企业可以创新租赁业务，如通过杠杆租赁、混合租赁等租赁费用较低的租赁方式进行融资。

第二，承租人可以通过服务代替租赁或者“服务+租赁”的方式，创新公司租赁业务。因为在旧租赁准则中，经营租赁和服务购买之间的会计处理差别并不大，即使无法清楚区别经营租赁和服务购买，会计处理也不会产生很大差异。但新租赁准则要求经营租赁入表，导致经营租赁和服务购买之间的会计处理产生了较大差异。因此承租人可以通过服务代替租赁或者“服务+租赁”的方式减少新租赁准则的影响。

第三，承租人可以对租赁合同分割标的资产。对于可分离的小额资产，或租赁期在1 年以内的租赁业务，承租人可以单独签订合同，在进行会计处理时选择简化处理。这可以使企业的资金压力得到最大限度的缓解，从而充分控制企业负债规模，提高资产管理水平。

4.2 加强企业风险管理

对承租人来说，由于经营租赁入表，企业资本成本增加，资产负债率提高，这会增加企业债务融资的难度和风险。此外，财务指标的变化也会导致企业的信用评级降低，不利于企业进行融资。这些将导致公司的财务杠杆过高，而过高的财务杠杆又会使企业面临的风险加剧。因此，为了解决这些困难，企业需要优化融资结构，降低财务杠杆，加强企业风险管理。

4.3 拓宽融资渠道

随着经营租赁业务的优势不复存在，企业可以通过增加新的融资渠道来减少新租赁准则的影响，例如，企业可以通过发行股票和债券等方式进行融资。

4.4 设立从事租赁业务的子公司

对于拥有一定资产的承租人来说，可以设立单独的子公司专门从事租赁业务。子公司负责租赁母公司生产经营所需的相关设备和场所，而母公司可以低价从子公司租赁这些设备，此举可以减少新租赁准则对企业的影响。

4.5 增强公司相关财务人员的专业能力

新租赁准则增加了租赁确认、计量和记录等会计处理的难度。为了能够适应新租赁准则的变化，公司财务部的人员需要加强对新租赁准则的学习，努力提高专业能力。此外，除了财务部的人员需要学习，其他与租赁有关的部门的工作人员也需要学习新租赁准则，以便更好地适应新租赁准则带来的变化。总而言之，企业需要加大投入，积极组织开展新租赁准则的学习活动，不断提高公司相关人员的专业实力。

4.6 调整企业业务结构

企业可以及时调整业务结构，减少新租赁准则对企业的影响。例如，在零售业中，零售企业的线下经营需要开设大量实体门店，而零售企业大多通过租赁方式取得这些实体门店的经营场地和经营设备，而线上业务则对经营场地和经营设备的需求较少。且与实体店相比，线上销售平台不受时间和空间的限制，消费者足不出户就可以进行购物，因而受到消费者的欢迎。因此，为了减少新租赁准则对企业产生的影响并让企业在竞争激烈的市场中占有一席之地，零售企业需要及时调整其线上和线下的业务比例，积极发展线上销售。

4.7 积极与利益相关者进行沟通

新租赁准则的实施导致财务报表和财务指标产生了剧烈变化，这可能会引起投资者等利益相关者对企业的经营状况产生质疑，从而对企业失去信心。因此，企业应积极与投资者等利益相关者沟通，向他们传达新租赁准则的内容，以便让他们了解虽然新租赁准则的实施导致企业财务报表和财务指标发生变化，但企业自身的经营并未发生重大变故，从而消除利益相关者对因企业财务报表和财务指标变化而产生的误解和质疑，帮助企业顺利过渡到新租赁准则。