合同管理在房地产成本管理中的应用探讨

王 莉

（北京景旭房地产开发有限公司，北京 102445）

改革开放为我国带来了巨大的经济效益，也为我国的社会发展提供了充足的保障，房地产开发的迅速发展就是改革开放带来的显著产业。房地产的开发有着巨大的经济效益，同时有着巨大的风险性，房地产的开发可以使人“一步成为百万富翁”，也可以使人“一步跌入谷底”，就是因为房地产的开发有着如此巨大的不确定性，房地产开发人员会对成本进行专门的预估与计算，合同管理在预估与计算的成本管理上起着巨大的作用。对于成本管理的有效程度决定着整个房地产开发公司的运营效率，对成本高效管理也决定着房地产开发能够带来多少经济效益，对于如此激烈竞争的房地产行业，对于各种项目的招标都存在着巨大的竞争压力，所以越来越多的房地产公司注重合同管理对于成本管理的作用，将合同管理应用到房地产成本管理当中。

1 研究背景

随着房地产产业的飞速发展，房地产产业存在着巨大的竞争关系，所有的房地产开发公司都需要在整个房地产开发过程中考虑成本的问题。成本的管理也成为了各房地产开发公司的巨大利益点。由于房地产产业发展地很迅速，国家也出台了相关的政策进行了一定的调整，正是在这种大背景下，国家的管控，各房地产开发公司的竞争，造成了当前的形式，为了更多的利益，房地产开发公司追求高效率的成本管理，也因此在合同管理上对于成本管理的应用也逐渐显现出来。合同管理在成本管理方面的作用日益显著，越来越多的研究人员对两者之间的关系进行研究，寻找出其中蕴含的关系，越来越多的房地产开发公司对合同管理和成本管理也越来越重视，在这两方面花费大量的时间进行专门的研究讨论，为了更好地提高房地产开发公司的经济效益。

2 合同管理在成本管理中的应用现状

合同管理属于越来越具有法律效力的凭证，受到各房地产开发公司的重视，越来越向着对合同更好的管理方向前进。然而在当前的激烈竞争下，合同管理虽然受到房地产开发公司异常的重视，但是管理的方式却有着巨大的不足，有着巨大的差异，并且国内外对合同开发研究相对较少，研究技术还不成熟，导致了合同管理较差的管理方式以及对合同管理相对较少的认知。合同管理在成本管理上的应用更是对当今形势下的一种考验，由于应用的复杂性，应用起来比较困难，难以正确理解应用的具体内容，应用的方向以及实践的具体做法，对于这些来说在国内房地产开发方面有着较为严重的劣势，需要更多的力量加入研究，同时需要大量的房地产开发企业对这方面进行专门的研究讨论，发展更符合的管理模式，寻求新的技术保障。

3 房地产开发成本管理的问题

（1）成本管理意识不足。在当前形势下，由于国家的管控以及激烈的竞争，各房地产公司对于成本管理的研究逐渐深入，但对于整体来说，各房地产开发公司对于成本管理的意识严重欠缺，在成本管理上没有将整个公司全部的人员纳入成本管理的队伍当中，形成了部分成本管理的现象，成本管理没有做到最好，也就导致出现了普遍的现象：更为激烈的竞争与不合理的售卖来竞标下一处房地产开发地区。这样会使一部分公司一家独大，使得经济实力相对较差的房地产公司不能继续竞标下一处房地产开发。成本管理的意识不足是房地产开发公司的通病，是房地产开发问题上较为关键的部分。

（2）成本管理体系不完善。一个体系决定着一个公司的运行效率，没有良好的成本管理体系也不会使得成本管理做到最好。大多数房地产开发公司缺少核算体系，不能将整个工程中将使用的资金进行核算，更多的是过于关注工程造价，对工程造价的关注度普遍过高，然而对除此之外的付费用户的使用以及管理关注度过低，关注度严重产生偏差。成本管理体系的不完善导致无法正确核算各种资金的使用，无法及时进行预案准备。针对此问题，一些房地产开发公司认识到问题所在，开始逐步推行对成本进行全方位的管理，包括施工各个过程中资金的使用，但该行动实施的不完全，很多地方还没考虑到，实行也不到位，很多其他的费用无法准确计算到位，在项目结束时候的评估也没有认真完成，走走形式，使得各个公司缺乏实践的经验。

（3）合同管理不到位。房地产开发涉及大量的合同，正确高效的合同管理是房地产开发公司应该必须具备的意识与能力，但事实证明，大多数的房地产开发公司没能将整个工程过程中涉及的合同进行及时管理，导致成本管理效率也大大下降。合同管理涉及的方面太多，需要认真对其中的任何一个合同，比如建筑工程监理委托合同、建筑工程咨询合同、房地产开发项目合同等等，这些合同都需要合理的管理措施，同时还能解决遗漏合同的情况，将各种合同联系到一起，防止某一合同的遗漏，发现后及时补办合同。合同的管理是否到位决定着成本管理是否能达到最大化，最少的利用资金，达到最大的效果。合同对房地产开发的顺利进行起到巨大的作用，保证房地产开发能够顺利进行，合同管理对于合同进一步发挥作用起到一定的促进作用。但是在对于房地产开发公司整体运营的内容以及步骤来看，整体来说很多房地产开发公司对于合同管理做的极其不到位，导致很多合同的签署以及内容都很不规范，不利于项目的进展，同时对于合同管理的细节没有细致思考，导致在进行每个工程环节的成本预估时无法将成本面面俱到地分配到每一个环节中，而且很多房地产开发公司对于签订的协议不能很明确了解其中的内容，合同同样存在着很大的安全隐患与质量方面的缺点。

4 合同管理具体内容

4.1 合同管理的概述

合同管理主要是指负责项目的管理人员对整个工程的管理与监督过程中产生的重要依据条件。合同管理在整个过程中是变化不定的，是一个动态的过程，对于将会出现的纠纷以及问题的出现原因进行了一定的前瞻预估。合同管理在步骤上主要有四个步骤，具体包括：洽谈、草拟、签订、成立。在进行各步骤时都存在各种法律关系的成立，合同的成立与生效需要双方的共同签字，自签字开始，合同管理也从侧面开始生效。

4.2 合同管理的目的

合同管理在目的上主要是为了后期更好地完成房地产开发项目工程，实现预定的目标以及预期所需要的各种成本的管理，在工程过程中实现具体的监督、检查、预估和测评，以求达到对经济利益的最高获得。对于合同管理的效率直接影响对房地产开发公司的收益效果，最终影响到整个公司的经济效益。

4.3 合同管理的任务

合同管理有着其最根本的任务，使工程能够按照预定的目标进行，具体包括对前期与其他房地产开发公司竞争场地的合同管理，对成本的管理，对预期所需要的成本的评估预算等等，都是合同管理所能发挥的作用，所能完成的任务。对于合同管理的各种管理过程都需要在合法合规的途径下进行，同时需要在自己公司的具体目标下制定管理计划，完成自己的预定目标。

4.4 合同管理的具体阶段

（1）对合同的策划。在合同管理的初期，首先需要对合同的具体内容进行详细的策划，构建完善的合同管理体系，对合同应该如何继续进行下一步的管理做出具体详细的策划步骤，做好与工程的完美衔接，在时间上、空间上做好一对一的衔接。

（2）对合同的履行。在对合同的所有前期策划完成后，需要对合同履行相关的规定，对房地产整个开发工程进行监督与调控。对工程出现的问题或者计划的变更进行及时的合同管理与特殊情况的及时处理，实行有效的工程管控。在履行合同上，要将每一个环节都进行实时的调控，对出现的情况特殊处理，以求达到实时调控。为了使合同更好地发挥作用，在履行合同这一阶段需要对各环节制定相关的标准要求，要求每个相关部门严格按照标准要求进行与房地产开发项目有关的工程；对合同进行精确的解读，必须每一条例都要解读清晰，对合同包含的具体内容进行讲解，达到清楚明了的目的，同时使得签订合同的双方对合同内容加强理解，促进双方的合作。

（3）对合同的评估。在合同的策划以及履行之后，需要对合同进行严密的评估，对合同产生的效力进行讲解与测评。合同的评估对于合同管理是一个非常重要的步骤，很多房地产开发公司将这一步骤省略，没有看到其中的价值与作用。合同的评估需要每一个环节涉及的单位参与，共同对合同的整个生效过程参与评估。

5 合同管理在成本管理中的具体应用

5.1 合同管理促进成本预算

合同管理在一定程度上能够对整个房地产开发所需要的成本进行初步预算，因为在合同签署的过程中，就要涉及到关于成本核算的问题，能够将成本几乎准确地进行预算，起到提前准备的作用。在对于成本的管理当中，成本的预算相对来说是比较难以估算的，对于成本的估算需要专门的合同来进行，这样既保证了对成本的准确估算，也保证了房地产开发公司对于整个工程方面的了解，而不是盲目地监督检查工程。成本的准确预算既能够保证房地产开发项目顺利地进行，也间接地给房地产开发公司带来了经济效益。

5.2 增强合同管理负责人员的意识

在成本管理过程中，负责人员的成本管理意识起到决定性的作用。负责人员具有较强的管理意识能够使房地产开发公司更好地进行成本管理预算以及评估等工作，能够将资金使用到每一环节并且发挥资金最大的作用；而如果负责人员成本管理意识相对薄弱，不能够做好对于成本的估算，可能使房地产开发过程中没有足够的资金继续对工程施工，造成房地产开发公司巨大的经济损失。合同管理提高负责人员较强的管理意识，在对合同的管理过程中培养了相关的管理意识，对整个房地产开发工程有了详细的了解，就会对相关的成本进行详细的预估，达到成本管理的目的。在这一方面讲，合同管理通过提高负责人员的管理意识，培养相关的能力，进而对成本管理起到巨大的作用，这一点是侧面影响的作用，却有着巨大的效果。

5.3 合同管理增强过程性成本预估与核算

在整个房地产开发工程完成之前，合同管理会对相关的过程性成本进行预算，对资金的使用规划具体的用途。在完成房地产开发工程之前，由于巨大的变化性，可能会使某一部分的预算不足，某一部分的预算过多，这都是不确定的，一部分的资金不足会导致工程的延期以及经济的损失，所以过程性的成本管理对于房地产开发的顺利进行起着强大的作用。在合同签订时，会对过程性的预算进行签订，对每一部分过程中产生的紧急问题都会做出相对应的预案，防止工程在完成之前产生较为严重的问题，严重损失房地产开发公司的经济，降低房地产开发公司的经济效益。成本管理不仅仅是对整个过程的成本进行管理，还要特别对过程性的成本进行预算，过程性的预算对于整个项目工程顺利进行起到巨大的作用，因而合同管理也对工程的顺利进行起到巨大的作用。

5.4 合同管理引入新技术用于成本管理

时代的飞速发展，科技的不断进步，传统的成本管理已经不能够满足当前的需要，所以需要新的技术应用到成本管理中，而合同管理就使得更多的新技术应用到成本管理当中，相比传统的成本管理，新技术的应用会使成本管理更加便利更加准确，可视化更加明确，能够更加明了地通过各种数据来显示出来，更加具体，更加准确。引入新技术比如ERP系统，能够将各个部门联系到一起，各部门的需求以及上报的信息都会统一显示出来，能够及时发现各部门的需求以及对于资金的管理，实现各个部门之间的信息上报与财务共享，同时数据的可视化也为信息的具体显现提供了强大的保障。比传统的成本管理方式优势明显太多，同时也是对传统成本管理方式的一种改进措施，合同管理的应用也是对新技术的应用起到跳板的作用，使新的技术手段应用到房地产开发成本管理当中。

5.5 合同管理优化成本管理

在成本管理的过程中，涉及了大量的法律知识与法律途径，成本的管理就更加需要以法律为保障的合同的支持。合同能够在法律层面提供一定的保护，使成本管理能够顺利进行，为成本管理提供了强大的法律依据，确保工程的顺利进行，保障房地产公司的经济效益。

6 结束语

文章通过对房地产开发中合同管理对成本管理的应用进行了讨论与研究，提出的应用方面以及对成本管理问题都是具体的，成本管理在当前是相对较差的，没有达到所需要的管理要求以及管理所能达到的目标，存在着管理体系不够完善的问题，管理体系不完善就会导致整个管理的崩溃。合同管理在成本管理中起到巨大的作用，无论是对于法律的支持还是对其他技术支持，都在一定程度上优化了成本管理，为成本管理提供了保障，进一步提高了房地产开发企业的经济效益。