场外林地收购面临的问题及对策

凌寿勇 吴永富

广西壮族自治区国有东门林场，广西 扶绥 532199

0 引言

场外林地收购作为一种灵活、高效的土地流转方式，是当前广西壮族自治区国有东门林场（以下简称为东门林场）发展场外造林事业、扩大林场经营规模的重要途径，能够有效提高林场的整体竞争实力和发展水平。近年来，东门林场为加快推进国家储备林基地项目建设和林场高质量商品林“双千”基地建设，加快了对场外林地的收购步伐，不断增强林场的发展后劲。据统计，截至2022年11月30日，东门林场2022年共收购林地165块，收购有林地面积约为8 600 hm2（含采伐迹地及宜林荒山），完成全年林地收购任务的146%［1］。2023年第1季度，东门林场完成收购场外林地林木有林（宜林）面积3 013.33 hm2，同比增长195%［2］。然而，随着东门林场场外林地收购规模的不断扩大，在林地收购过程中出现的问题也越来越多，如权属问题、环保问题、估值问题和融资问题等。这些问题给东门林场场外林地收购工作带来了一定的风险和不确定性，严重影响了林地收购的效果和效率。因此，笔者根据自身从业经验，对东门林场场外林地收购面临的问题进行总结归纳，并提出针对性的措施，以期为规范场外林地收购行为、促进林业健康发展提供参考。

1 场外林地收购概述

1.1 定义

场外林地收购是指在符合法律法规和政策规定的前提下，国有林场通过各种方式购买非国有林地经营权的一种行为。这些林地一般是由农民、村集体经济组织或者其他单位所持有，既包括对林地的单独收购，也包括对林地和林木的联合收购。场外林地收购涵盖林地的流转、出租、转让等多种形式，旨在推动林地资源的高效利用、合理配置，促进森林资源的保护和开发。

1.2 基本原则

1.2.1 依法依规

国有林场在进行场外林地收购时，必须严格遵守《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规，确保场外林地收购的合法性和合规性［3］。此外，要遵循地方关于土地利用、生态环境保护等方面的政策，确保林地收购行为符合地方的发展规划和生态保护规定。

1.2.2 公平公正

在进行场外林地收购时，国有林场应当坚持公平公正的原则，在谈判、签订收购协议等过程中，保障各方的合法权益，确保收购价格和条件公平合理，避免出现不正当竞争和不公正行为。

1.2.3 自愿有偿

国有林场进行场外林地收购应当尊重林地所有者的意愿，保障其自愿有偿的权利。林地所有者有权根据自身意愿和市场价格，自愿选择是否出售林地及出售的价格；国有林场应当尊重并给予合理回应，并在合理范围内进行谈判和购买。

1.2.4 公开透明

国有林场进行场外林地收购时，应保持公开透明，避免暗箱操作和利益输送。具体来说，收购方应向被收购方公开收购计划、收购价格、收购条件等相关信息，确保被收购方的知情权和参与权。

2 东门林场场外林地收购面临的问题

2.1 权属问题与法律风险

东门林场在进行场外林地收购时，权属问题一直是一个核心问题。由于历史、政策等多方面原因，部分林地存在权属不清、边界模糊的问题［4］。这些林地的权属争议往往涉及多个利益相关方，如当地政府、林业企业、村民及村集体等。在林地收购过程中，如果不能清晰地界定这些林地的权属关系，将会给收购方（东门林场）带来巨大的法律风险。第一，权属问题可能会导致收购方无法合法有效地取得林地的经营权，进而影响整个收购计划的实施。第二，权属问题可能引发法律纠纷和诉讼。例如，如果收购方未按照相关审批程序或规定进行交易，可能会面临行政处罚甚至刑事责任的风险；如果收购方未能履行合同约定或侵犯了他人的合法权益，也可能面临合同纠纷和民事赔偿的风险。

2.2 环保问题与政策约束

东门林场在进行场外林地收购时，环保问题和政策约束也是必须面对的问题与挑战。第一，场外林地收购项目可能涉及森林资源的开发利用，如造林、伐木等，这些经营活动可能对生态环境产生负面影响，如破坏森林植被等，需要引起重视［5］。第二，地方政府出台的各项环保政策和法规对于森林资源的管理和利用提出了严格要求，如林地保护政策、环境影响评价制度及生态补偿机制等，都可能对东门林场场外林地收购项目的实施造成影响。例如，地方政府可能会设立保护区域或者划定禁止开发的区域，以保护森林资源。如果东门林场场外林地收购项目涉及这些受保护区域或禁止开发区域，可能面临限制或被禁止收购。

2.3 估值问题与价格风险

估值问题与价格风险是东门林场场外林地收购工作面临的重要挑战之一。第一，场外林地是一种特殊的资产，其价值受到多种因素的影响，如地理位置、气候条件、土壤质量、森林类型、林木生长情况等［6］。此外，林地的价值还与其未来的开发潜力、市场供需等因素有关。这些因素的变化性和不确定性给场外林地的估值带来了很大的困难和挑战。第二，当前，场外林地价值的评估缺乏完善的标准化体系，不同的评估机构可能采用不同的评估方法和参数，导致评估结果存在较大的差异。由于场外林地具有地域性和个体性的特点，评估结果往往难以进行横向和纵向的比较。总之，由于场外林地估值的不确定性和复杂性，东门林场在收购场外林地时面临较大的价格风险。如果收购价格过高，可能导致东门林场场外林地未来的经营收益下降或亏损。

2.4 融资问题与资金压力

由于场外林地投资规模较大，东门林场需要筹集足够的资金以完成收购。然而，融资渠道的有限性和资金压力的增大给场外林地收购带来了很大的困难和挑战。第一，由于场外林地收购属于相对高风险的投资行为，传统金融机构可能对此类项目的投资持谨慎态度，而一些新兴的绿色金融机构或者基金对于森林资源投资尚处于初级阶段。因此，东门林场在融资过程中可能面临着融资来源不确定、获得相关融资支持相对困难的问题。第二，由于场外林地收购的资金需求量大，东门林场需要承担较大的资金压力。如果资金筹措不充分或资金链出现问题，可能导致林场无法完成收购或面临经营风险。即使完成了场外林地收购，东门林场依然需要投入大量的资金进行林地管理和开发，进一步加大了资金压力。

3 东门林场场外林地收购对策

3.1 明确林地权属，防范法律风险

针对场外林地收购中面临的权属问题与法律风险，东门林场可采取以下有效对策。第一，做好前期调查和核实工作。在收购前，东门林场要对目标林地开展详尽的调查和核实工作，包括对林地的所有权、使用权、经营权等进行全面了解［7］。同时，要核实林地是否存在权属争议、边界不清等问题，以确保目标林地的权属关系清晰明确。第二，加强与利益相关方的沟通和协商。在场外林地收购过程中，东门林场应积极与当地政府、林业企业、村民及村集体等利益相关方进行沟通和协商，寻求达成共识的最佳方案。与利益相关方建立良好的沟通机制，可以有效防范和化解权属问题带来的法律风险。第三，借助专业法律机构的力量。为了防范法律风险，东门林场还可以借助专业法律机构的力量，如律师事务所等，为林场提供专业的法律咨询和法律意见，帮助林场合法有效地取得目标林地的经营权，并避免因权属问题引发的法律纠纷。

3.2 遵守环保法规，降低环境风险

东门林场在进行场外林地收购时，要积极履行环境保护责任，遵守地方相关环保法规，降低环境风险，努力实现经济发展与环境保护相协调。第一，加强与地方政府的沟通合作。东门林场在收购场外林地时，应积极与地方政府建立良好的沟通合作关系，充分了解目标林地所在地的环保政策和法规，确保收购项目符合政策要求。同时，时刻关注当地政府对于森林资源开发利用方面的管控政策，及时调整收购策略和方案，以适应新的法规和政策要求。第二，科学开展环境影响评估。在收购林地前，东门林场应要求各收购单位和业务部门对目标林地进行环境影响评估，包括植被状况、野生动植物种群分布、水土流失情况等方面。针对评估结果，制订相应的环境保护措施，如合理规划伐木区域、减少破坏野生动植物栖息地的活动等，以最大限度地减少对生态环境的负面影响。

3.3 完善估价机制，获取公平价格

通过完善估价机制，东门林场可以更准确地获取场外林地收购的公平价格，降低投资风险，促进林地资源的有效利用和可持续发展［8］。第一，建立多元化的评估指标体系。东门林场应建立一个多元化的评估指标体系，包括市场价格指数、土地配置项目收益、生态效益评估等，以全面评估目标林地的价值。这样的多维度评估方法能够更准确地反映目标林地的真实价值，避免单一评估指标带来的片面性和不确定性。第二，引入第三方专业评估机构。东门林场应积极与专业评估机构合作，由其对目标林地的价值进行独立评估，以获取客观公正的估值结果。这样可以确保估值过程的专业性和客观性，提高估值结果的可信度。第三，加强谈判与协商。在确定收购价格时，东门林场应要求各收购单位和业务部门充分了解卖方的预期和底线，结合己方的收购策略和预算进行谈判。在谈判过程中，要保持客观、公正和理性的态度，防止出现利益输送、暗箱操作的情况，以获得公平合理的收购价格。

3.4 拓宽融资渠道，缓解资金压力

为应对场外林地收购中的融资问题与资金压力，东门林场可采取以下对策。第一，多渠道融资。东门林场应积极探索多种融资渠道，如银行贷款、股权融资、基金、信托等。通过多渠道融资可以降低单一融资方式的风险和不确定性，增加资金来源。同时，要关注不同融资渠道的利弊和成本效益，选择合适的融资方式。第二，合理规划资金。在场外林地收购过程中，东门林场应要求财务部门合理规划资金使用，制订详细的资金使用计划，包括收购资金、运营资金等，以降低财务风险和提高资金利用效率。第三，努力提升自身实力和信用等级。提升自身实力和信用等级可以帮助东门林场更好地获得融资支持。东门林场可通过加强企业管理、提高盈利能力、降低财务风险等措施提高林场的信用等级和市场认可度，有助于降低融资难度和成本，提高场外林地收购的成功率。第四，寻求合作伙伴。在场外林地收购过程中，东门林场可积极寻求合作伙伴的支持，通过联营造林、股份制造林等方式与其他企业或机构合作，共同投资场外林地收购及造林项目，从而分担风险和资金压力，实现共赢。

4 结束语

场外林地收购在东门林场的发展过程中具有重要意义，能够快速扩大全场经营规模，提升竞争实力。然而，东门林场场外林地收购仍面临一些问题与挑战，给场外林地收购工作带来了巨大的风险和不确定性。笔者认为，通过采取明确林地权属、遵守环保法规、完善估价机制和拓宽融资渠道等措施，可以有效解决场外林地收购过程中面临的法律风险、环境风险、价格风险和资金压力等，确保场外林地收购工作高效开展。然而，对于不同地区、不同类型的场外林地收购问题，可能需要针对性地制订不同的对策。此外，随着国家政策的调整和市场环境的变化，场外林地收购可能面临新的问题和挑战。因此，未来关于这些方面的研究还需要进一步深入探讨。