不动产登记历史档案数据整合技术探究

许欣欣 王松伟

摘要：不动产历史档案数据整合是将各种离散的、多种样式格式的、存储介质不同、标准不同的档案信息进行重新梳理、整合，形成统一格式标准的不动产登记数据库。该文结合北京市西城区不动产数据整合项目为样例，提出了数据整合的整体技术路线，探讨了数据整合过程中的方法和难点，并在西城区进行了实践，希望为其他地区档案数据整合提供一定的参考。

关键词：不动产登记 历史档案 数据整合 落宗

中图分类号：G275.9;F299.23  文献标识码：AExploration of the Integrative Technology of Historical Archive Data in Real Estate Registration

XU Xinxin  WANG Songwei

（The Second Surveying and Mapping Institute of Hebei Province， Shijiazhuang， Hebei Province， 050031 China ）

Abstract： The integration of real estate historical archive data is to reorganize and reintegrate various discrete archives information with a variety of styles and formats， different storage medias and different standards to form the real estate registration database with a unified format and standard. Taking the real estate data integration project in Xicheng District of Beijing as an example， this paper proposes the overall technical route of data integration， discusses the methods and difficulties in the process of data integration， and practices it in Xicheng District， hoping to provide a certain reference for the integration of archival data in other regions.

Key Words： Real estate registration; Historical archives; Data integration; Land data fusion

不動产登记历史档案数据整合的工作目标是按照《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》文件精神，依据《不动产登记数据库标准》《不动产登记数据整合技术规范》等技术标准，坚持“规范、一致、完整”的原则，落实好“质量为先、成果一流”的要求，结合北京市西城区不动产登记工作实际，按照国家规定的技术标准和规范，根据工作实际开发相应的数据整合软件，将历史档案数据进行规范化的统一处理，将各种离散的、多种样式格式的、存储介质不同、标准不同的档案信息进行重新梳理、整合，形成统一格式标准的不动产登记数据库，并将暂时无法解决的各类问题进行标注，在保证质量合格的要求下，稳步推进数据整合工作，建设成一致的空间参考系、准确的数据关联、完整的历史档案数据的北京市西城区不动产登记数据库，来更好地服务于不动产登记的日常工作。本文根据北京市西城区不动产历史档案数据整合的实践经验[1]，对不动产历史档案数据整合技术进行探讨。

1 技术流程

基于西城区不动产登记历史档案、数据、系统建设现状，该次整合工作的技术路线为：“先地后房，先空间、后关联”方式[2]，结合西城区数据特点，遵循“夯实基础，多线并行”的原则来进行历史档案数据整合。

数据预处理、组幢落宗、整合关联、质量检查是具体工作内容，以原房地数据的预处理为基础，房产与土地数据处理同时开展、互为补充，对所有原始数据进行检查，确保数据符合现行标准，组幢落宗、整合关联在数据预处理后按照相关标准原则进行，质量检查工作贯穿始终。如图1所示

2 基础数据整理与完善

2.1 房产档案数据整理

档案整理的内容主要包括：西城区房屋档案管理系统中的登记业务数据、电子档案数据和YTT系统登记业务数据、电子档案数据按照不动产数据库标准建立映射关系进行数据抽取；对照档案对数据进行查核与完善；进行业务数据串案、建幢等工作。数据整理完善后导入YTT系统。房屋档案整理将西城区房屋档案管理系统和YTT系统数据抽取映射至原始数据库，经过数据清理，按照档案进行数据的查核完善，完善基础数据，基础数据完善后，进行业务数据串案、组幢，然后将数据导入YTT系统工作库。房屋档案整理流程如图2所示。

2.2土地档案数据整理

以宗地为单位，梳理地籍系统中的宗地基础信息[3]，如宗地坐落、四至、面积等。梳理宗地使用者的基础信息和变更历史，包括梳理宗地每一个使用者的基础信息，如分摊面积、使用权性质、变更历史等信息。梳理系统中每块宗地及其使用者的业务历史，以及相关业务办理过程中收缴的证件信息和对应登记档案和登记簿册、登记权证、登记权利人等数据。对整理的数据进行质检，对存在问题的数据进行标记返回，重新整理。形成符合《不动产登记数据库标准》要求的、可以与土地空间数据关联的业务数据。

2.3空间数据整理

空间数据整理包括土地数据整理和房屋数据整理。对土地数据和房屋数据进行空间数据标准化整理。

2.4外业调查测绘

在基础数据整理与完善环节的外业调查与测绘目的是完善房屋与土地空间数据，为后续落宗提供数据基础。房屋调查与测绘主要任务是补充缺失的房屋自然幢数据、记录房屋地址蓝牌（拍照）和楼盘信息（包括地址、楼层、结构等）。以已有房屋空间数据为基础，制作工作底图，外业核查结合最新遥感影像图，对房屋空间数据进行测绘，获取自然幢空间坐标、属性信息，建立完整的楼盘表。具体按照“落宗五张表”要求，通过历史档案整理空间补测数据采集处理入库工具导入。外业调查测绘以地籍区划分，逐步推开，调查测绘完成后更新房屋全生命周期数据。通过外业的调查辅助内业的处理，从而确保内业数据最大化的准确关联。对于土地数据整理中宗地空间数据与（土地登记档案）不符合、（或缺乏空间数据）的情况，对土地登记发证业务进行数据分类，其中包含数字、文字等属性信息，以及空间图形信息，若根据登记档案中相关资料不能解决问题，则需要组织外业调查或外业测绘进行确认。

2.5实体档案整理

不动产登记档案的数量庞大，并且还在不断快速增加，因此档案的借阅、归档、清册完善等管理工作日趋繁重，鉴于这种情况，为西城区不动产登记数据整合提供完备服务，对实体档案实行条形码管理。用条码技术进行实物档案的管理，优势在于结合条形码技术，赋予每个实物档案一张唯一的条码标签，从档案建立开始的整个生命周期，都能进行全程跟踪管理。

3 组幢落宗

不动产组幢和落宗是将不动产业务系统中的自然幢的空间图元坐标信息和土地登记系统中宗地空间坐标信息进行相互配对，使自然幢与土地登记的空间信息和属性信息相互一致[4]。

3.1房屋组幢

组幢分为两个步骤，一是楼幢匹配，二是户匹配。楼幢匹配有自动匹配和手工匹配两种方式。自动匹配可通过工具软件提供的“幢自动匹配”功能实现楼幢自动匹配；手工匹配则通过地址查询、人工核实来实现。户匹配有自动匹配和手工匹配两种方式。自动匹配可通过工具软件提供的“户自动匹配”功能实现逻辑幢中的户到基础楼盘表的自动匹配；手工匹配则通过面积、户编号、权利人等信息查询，人工核实来实现。

3.2房屋落宗

3.2.1 自然幢空间图元100%落宗在宗地空间范围内時

（1）空间落宗100%，坐落匹配、权利人匹配。

当房屋空间图元的矢量坐标百分之百包含于一宗地空间范围内时，并且房屋和宗地信息相匹配时，能够确此房屋落此宗地上，可由业务人员确认后直接用于发证。

（2）空间落宗100%，坐落匹配、权利人不匹配。

当房屋空间图元的矢量坐标百分之百包含于一宗地空间范围内时，并且当房屋坐落和宗地坐落相同时，房屋权利人和宗地权利人不一致时，可由业务人员确认后直接用于发证。因为房屋的空间坐标和坐落地址即可确认房屋所在的位置，因此即使权利人不一致也可认为该房屋落在该宗地上。

3.2.2 自然幢空间图元95%以上（含）落宗在宗地空间范围内时

（1）坐落匹配。

当房屋数据的空间坐标范围95%落在某一块宗地空间范围内，且房屋坐落和该宗地坐落一致时，可由人工利用相关软件工具，结合影像图、地形图等信息，判断房屋空间位置、边界无误时，可确认该房屋落在该宗地上，可由业务人员确认后直接用于发证。

（2）坐落不匹配。

落在已发证宗地上：业务人员内业核实确认后发证；落在未发证宗地上：外业调查或发布公告确认四至边界，确认无异议后，业务人员确认后发证。

3.2.3自然幢空间图元85%～94.99%（含）落宗在宗地空间范围内时

（1）坐落匹配。

落在已发证宗地：楼房-业务人员内业核实或外业调查，确认后发证；平房-结合影像、地形图先确认房屋空间是否正确，如平房组合可视情况可打散然后再逐一确认落宗；如空间有误需外业调查。当坐落在还没有发证的宗地时：外业调查人员需根据相关影像图、地形图来判断房屋坐落的空间位置是否正确，如果正确则发起外业土地调查，如果房屋空间错误，则发起外业房屋调查。

（2）坐落不匹配。

如落在已经发证的宗地上：技术人员通过内业核实确认后发证；如落在未发证宗地上：外业调查或发布公告确认四至边界，确认无异议后，业务人员确认后发证。

3.2.4自然幢空间图元5.01%～84.99%（含）落宗在宗地空间范围内时

当房屋数据的空间坐标范围5.01%～94.99%落在某一块宗地空间范围内，无论坐落和权利人是否匹配时，都需要发起土地或房屋外业调查，具体分为两种情况，如下：房屋空间图元来源于房产测绘，则认为房屋空间图元正确，不需要房屋外业调查，只需要土地外业调查；房屋空间坐落如果来自房屋普查或修补测，则结合最新的影像、1：1000地形图来判断房屋空间是否正确，如正确则发起土地外业调查，如房屋空间有误，则发起房屋外业调查。

3.2.5动态落宗

为了保证不动产登记业务的顺利进行，需要对房屋数据进行动态落宗。动态落宗流程包括落宗查询、房屋落宗。

（1）落宗查询：当申请人进行房屋登记业务办理时，业务工作人员在落宗底板数据库中对落宗查询，看看相关房屋是否已在落宗在地板数据库中。假如底板数据中落宗处理已经完成，则业务工作人员可以根据落宗底板库中的落宗结果进行相关业务办理；假如落宗底板数据库找不到落宗数据，则需要申请动态落宗并进行房屋和土地落宗处理，落宗完成后接着进行下面的业务办理。

（2）房屋落宗：在获取到动态落宗查询申请后，需要对房屋进行动态落宗。需要核实房屋有无有空间图元，无空间图元的，假如能归幢则进行归幢，不能归幢的就要进行外业调绘，对于有空间图元的，需查看该空间幢是否跨宗，不跨宗则可以落宗，跨宗的需要外业调查核实[3]。

动态房屋落宗最终成果更新到落宗底板库中，供下次办理业务时查询使用。

3.3外业调查与测绘

此次采用平面坐标系统采用北京地方坐标系，采用北京市卫星定位综合服务系统直接布设图根控制点，图根控制测量利用北京市卫星定位综合服务系统，采用网络RTK方法进行。图根点密度以满足碎步测量的需要为准。图根点标识采用钢钉在硬化路面上打设，图根点相对于起算点的点位中误差不大于±5 cm，使用全站仪于图根控制点上设站、定向、检查，施测界址点和碎部点坐标，内业编辑成图[5]。

在基础数据整理与完善环节，对有明显错误及变化区域进行了测绘，完善了绝大部分空间数据。在组幢落宗环节，重点是开展房屋的外业调查以及有针对性的测绘，获取自然幢的属性信息和空间坐标。通过房屋基础信息调查软件导入，为下一步落宗提供相关基础数据。通过内业相关数据处理发现要外业调查核实的问题，实地外业调绘核实。从而保证内业数据的准确性匹配。外业调绘的主要任务是外业的属性调查与房产的测绘，如需采集房屋的属性问题，则需要入幢询问调查。

4 质量检查与数据入库

4.1质量检查

不动产登记历史档案数据整合工作成果严格按照《北京市不动产登记历史档案数据整合工作质量检查标准》等要求进行全面质量检查，分别对空间数据和属性数据进行质检，确保入库数据的准确性和完整性[6]。主要检查内容包括内业数据成果检查、外业调绘数据成果准确性检查，空间数据质检、属性数据质检、关联关系质检、元数据质检，并填写完整的检查记录表签字盖章留存。

4.2数据入库

不动产登记数据库内容包括不动产单元数据、权利人数据、权利数据、登记业务数据和空间数据，应以不动产单元为单位进行组织，保持数据关联关系的正确。實现不动产存量数据的统一和规范。

5 结语

目前部分地区的不动产数据整合工作已经完成，还有部分地区的不动产数据整合工作正在开展，通过地方实践证明，数据整合是推进不动产登记工作的难点，也是实现统一登记的前提和基础。本文通过北京市西城区不动产历史档案数据整合流程为例，将历史档案数据经过统一的标准化处理、组幢落宗、串案入库，形成统一的不动产存量数据库，为不动产统一登记打下坚实的基础，为未完成不动产数据整合的地区提供技术参考。

参考文献

[1] 张彤蕴.不动产存量数据整合系统的设计与实现[J].地理空间信息，2021，148（12）：100-102，143，6-7.

[2] 黄杰云.不动产登记存量数据整合技术与实践[J].地理空间信息，2021，142（6）：120-123，6.

[3] 谢莎，夏旭强.GIS技术在不动产存量数据整合建库中的应用[J].测绘与空间地理信息，2022，279（7）：119-122.

[4] 范维锋，孔昭龙，王静.不动产登记数据整合技术方法的研究[J].测绘与空间地理信息，2018，41（12）：219-221，228.

[5] 孙勇，黄明.千寻知寸FindCM和SCCORS实时动态测量位置精度的差异性评价[J].现代测绘，2022，45（1）：29-32.

[6] 靳婷，冯学兵，任海英等.北京市不动产登记数据整合质检工作浅谈[J].城市勘测，2017，160（5）：142-144.