物业企业财务管理存在的突出问题和应对措施

李馨然

摘要：文章针对物业企业的财务管理展开深入分析，从物业企业财务管理的特点与内容入手，罗列了数个已被发现的潜在问题，并给出了相应的解决方案，希望能为相关人员提供参考。

关键词：物业企业；财务管理；突出问题；完善措施

从本质上来说，物业属于服务行业，也是房地产的伴生行业，物业企业更是随着房地产行业现代化水平的提高而出现的行业，属于近几年的新兴领域。与此相对的，物业企业的出现时间较晚，发展时间较短，特别是在财务方面缺少可以借鉴的经验。随着国内经济水平的提高，物业企业在获得了发展机遇的同时，内部问题逐渐突出，外部挑战也随之增多，而这就进一步凸显了财务管理的作用。为了保障物业企业在我国市场经济体系下能够健康、长久地发展，管理人员需要提高自身对企业财务管理工作的重视程度，深入分析管理过程中出现的问题，并找到最佳的应对方案。

一、相关概述

（一）物业企业财务管理的特点

与其他行业不同，物业企业财务管理工作涉及的范围非常广，综合性非常强。详细来说，企业的主要服务对象是业主，而业主的身份千变万化，业主的口音、文化水平、综合素质均有较大差异，这就需要物业企业不断提升自身的能力，进一步提高服务质量与效率。另一方面，物业还属于管理密集型与劳动密集型行业，需要为服务对象提供不间断的24小时服务。从内容层面看，物业企业所涉及的工作内容十分庞大且繁杂，包括小区安保、保洁、绿化、公用设施维护等，还需要处理小区内部的突发事件，调节邻里关系。而财务管理，能够为上述工作提供保障，其也贯穿了物业工作的生命周期。

（二）物业企业财务管理的内容

从管理内容层面来看，物业企业的单个任务要远比其他领域企业的任务简单，但将各个任务结合到一起，其内容量十分庞大，任务之间相互交叉，十分复杂，而这些复杂工作中全部的资金收支都属于财务管理。物业企业的经营核心就是服务，需要通过给业主提供专业物业服务来盈利，但这种服务是非常复杂的，又必须让业主能够清楚地看到自己消费的回报，以及企业所收取物业费的标准。这就要求物业企业在提供优秀服务的同时，提高自身的财务规划能力。首先，企业要掌握正确的筹集、管理资金方式，比如制定合理的物业管理费用，以及清楚记录基数庞大的小现金流等。其次，企业要加强自身管理物业费用的能力，这涉及物业服务成本、法定税费等，与企业的利润存在直接关系。从成本层面来看，物业企业运营过程中需要为管理服务人员支付工资福利，为社会保险和按规定提取的服务费等，还包括小区内公共设施的日常维护、清洁费用等，某些情况下，还需要支付经过业主批准的其他费用。再次，企业要管理好自身的固定资产、流动资产与专项资金。最后，还要管理好整体经济的流向与收支的平衡。总而言之，物业企业财务管理涉及非常复杂的内容，必须要对其进行规范，提高会计核算的科学性与合理性，才能进一步提高自身服务的水平，从而让物业的管理能力更上一层楼，获得更强的市场竞争力。

二、潜在的问题

作为物业公司，在做好自身建设的时候，还必须在财务管理工作方面做出更精确的调节，才能在激烈的竞争中立足，当然在物业公司的财务管理过程中也难免会形成一些问题，这些问题不仅阻碍了物业公司的正常发展，而且还可能影响企业的长期战略规划，因此唯有找出公司财务管理中出现的问题，才能对症下药、精确施策，因此目前阶段的物业公司财务管理中出现了如下四方面问题。

（一）不重视财务管理

市场上的物业企业中，物业管理主要作为一种公共服务提供给全体业主，许多业主都需要物业企业在经营的管理活动时，能提供多角度、全方位、二十四小时不间断的全天候服务。而物业企业在开展业务的时候，也无时无刻不在开展着财务管理活动。在物业企业经营管理活动中，如对流动资金进出的控制、闲置资金的使用、为应付物业费及时处理、为维护或大修基金的应收尽收、为企业所提出的附加业务方面的管理都严重缺乏或没有受到充分的关注，人们以为只要把业务做好了，一切也就顺理成章了，殊不知，再好的企业也都有良好的管理经验，在经营活动财务管理方面的管理也将成为关键。财务管理是一种全面的管理方式，能推动企业成长，是企业的基础，搞好企业的财务工作会使企业的整体管理水平显著提升，而企业的利润则是不言自明的。

（二）财务管理制度不健全

在社会主义市场经济不断蓬勃发展的今天，完备的会计管理体系是公司正规秩序、合理运作、健康向好成长的强力保障。但是，由于现阶段大多数物业企业经营过程中，都缺少行之高效的会计管理方式，以致公司在经营过程中缺少行之高效的财务监督，进而致使企業收入或账款不能按时收回，甚至即便收回也或许会发生错记、作假等问题，进而使公司的总收入严重损害或风险遭到重大损失，因而建立健全行之高效的会计管理方式，对公司来说就变得尤为重要。

（三）财务管理人员组织架构不合理

纵观整个现代物业公司中，由于其财务管理人员机构设置得很不理想，甚至于还有些财务人员缺乏一些理财专业知识，或者整体业务素质能力比较薄弱，所以在现代物业公司中就很难设想企业财务管理团队能良好地充分发挥优秀企业财务管理的功能。尤其有的物业企业中本身的规章制度就不健全，就更易于形成监管上的真空，从而影响了公司的资金和物资。

财务部门作为一种企业经营监督机构，是一种相对隐蔽的存在形式。它既无法和业务部门相比，因此也无法给公司带来真正看得见的效益。而这也正是企业最高层领导制定未来公司经营目标政策的基础，是真正体现出目前公司实际运作情况的最直接的证据。在物业公司里除了总部的财务人员，在各个项目部也有各自的人员负责各个物业项目的财务工作。而各个项目部的财务人员行政关系隶属于各个项目部，而非总部财务直接管理。而大多数物业项目部管理者本身财务意识也相对地欠缺。在他眼里，物业企业就只是围绕着居民的基本生活，在收取物业费、打扫卫生，以及为园区企业提供服务这些贴近生活的事情上，让企业满足就可以。对财务工作不重视，项目财务就形同虚设，不协调与总部财务的工作，给总部财务的工作带来了很大干扰。其次，总部的财务方针，由于管理层次问题，导致总分部门财务工作上行而下不达，与计划目标不一致，也导致总分部/项目财务部门一直是孤军奋战的一个部门。

（四）财务管理人员的业务素质有待提高

由于物业企业财务管理架构错误，因此相关配置的财政人员业务素质综合能力也就参差不一，再加之一些物业公司考量运营成本费用和人力资源成本费用的原因较为明显，因此财政人员的整体业务能力也就很难保障。有的企业财务人员完全就不具有最基本的财务知识，或者是公司内部转岗的后果，各种情况造成管理者的职业道德素质低下，进而直接影响整体公司的财务管理效率和水平。

（五）营运资金管理水平低

营业现款日常的周转性好、流动性高，是整个企业中最具有活力的部分，是整个公司的血脉，要想整个企业顺利运营，就一定要保证公司血液的健康流动循环系统。通过控制营业现金，就可以实现整个公司的可持续运营，从而提高企业形象。而物业管理公司向下服务于数以万计的各种居民和企业业主，进行优质服务；而在上行，公司还要面对着各种各样的竞争对手、物业公司。所以从整个公司财务方面出发，其所包含的财务控制内涵都是非常复杂的。公司还必须按照公司与业主的物业协议进行相应的高质量业务，承担公司的基础设施维护费、园林的绿化费，以及道路清洁费用、垃圾清运费用、员工工资、社会保险费、公积金，甚至还有的水电费等，并且必须出现公司无法及时支付物业费等，又或者是公司长期拖欠费用的情况。从而导致资金滞留公司过多，降低了企业公司的盈利水平。

（六）缺乏有效的内部控制

物业公司没有完善的内部管理，其表现如下：其一是公司的团建不足。问题就是物业公司里面的人员正式入岗年龄不同；员工的年龄段在不同阶段也会有所差异，不同的阶段往往缺少共同语言；管理者对公司内部的管理工作不够注重，上述问题的共同产生使得整个公司内部人员缺少交流。另外也是因为实际的管理水平低下，无论高层主管还是一般员工都对公司的财务管理关注度不够，在具体的财务管理操作中没有良好的交流，使得具体的财务管理使用中出现脱节。

三、改进措施

在物业发展的过程中，公司内部的财务管理所暴露出的困难，也极大地影响着我们的经营管理，针对所面临的上述情况，结合本人几年的经营管理实践与认识，针对财务管理所面临的困难，并结合具体情况对症施策，给出了一些的管理建议，希望能在改善物业企业财务工作的时候，也能为物业公司内部进行更良好的管理，提供一点借鉴。

（一）从公司管理层员工入手，增强财务管理知识

现代社会市场经济的高速发展同样影响着物业向前拓展，公司内部经营条件的改变无不关系着公司的管理。公司的管理人员应该改变观点，形成认识，加强对公司管理财务的认识，积极地汲取先进的管理财务思想来完善和提升本公司的财务能力与价值观，进而加深对公司财务的认识。从公司的建设出发，引导公司内部人员提高认识，尤其是财务管理工作者应持续地提高自己的行业素质与专业知识水平，公司的各个层级管理人员主动地转变观念，强化知识学习，主动地与各岗位交流沟通，吸纳先进的财务管理方法，持续地修改、完善本公司财务管理体系，将公司的会计管理和各岗位管理工作紧密结合起来，建立完善的管理制度，做到在增强公司核算功能的同时强调业务管理功能。

（二）规范、建设物业公司财务管理机构与体系

物业企业依据自身的实际情况，紧密结合企业未来的经济发展规划和社会实际发展需求，认真分析公司经营管理中所存在的主要问题和特征，从而形成一整套比较完整的、适应本物业企业发展的会计管理规章制度。因物業企业在与物业公司所签订的物业管理契约上，往往要求企业定时地向业主公布透明一些财政事宜，这就要求企业的财政能适时、精确地反映经济社会服务的产生、发展、结果，当然在接受物业公司监管的同时，企业也要依据需求改进服务，而综合了物业企业的上述特征后，就要求企业在经营中进一步健全会计管理规章制度。物业企业的财务管理制度，随着新经济业务的产生、时机的改变也产生着改变，新的经济业务产生后，在物业企业原来的财务管理制度、体系下就会产生新的问题，也要求中小物业企业持续地修订完善，并实行动态地的追踪、剖析、预见与监管。

（三）合理组配物业企业财务组织架构

企业的结构承载公司发展目标，岗位是实现公司目标的落脚点，必须简单有效。企业的结构相当于企业的骨架，岗位是企业的血肉，企业所有经营业务都必须通过岗位来实现，假如企业架构或者职位设置不当，将严重影响到企业运营效果，所以物业公司在经营业务发展的时候，需要有一个良好的财务管理队伍。首先要确定公司战略或目标，为完成公司目标，必须设有什么部门，这些部门承担哪些职责，为完成公司目标要发挥哪些功能，按照职责也应该设有适当的职位，岗位设置对事不对人，不可因人设岗，不然将会导致工作不顺利。一个合理的组织架构，能够清楚知道机构职责的界定、业务流程变化、上下级汇报关系等。

（四）进一步提高了财务工作人员的业务素质和职业技能

优质的物业公司的财务管理工作都需要高质量、专门的会计管理人才来共同完成，所以物业公司一定要进一步提高对会计管理人才的市场准入政策，规定物业公司中全部的财务人员应该持证上岗工作。要在今后对这些管理团队加以创新和管理能力素养上的培养，以确保物业人员队伍都具有了基本的会计管理意识和服务水平。重视对会计管理人才的后期继续学习教育工作，加强财务管理人才对物业公司的基础知识，以及相关立法、财经税收政策、物业公司近期行业优惠政策等的认真学习训练，以进一步提高其综合管理工作才能。同时物业企业还应建立具有科学性、合理性的机制，以反映公司按劳、按质分配的政策目标，并对执行结果予以适时监督和考核。

（五）财务管理与业务工作融合

财务和业务自公司运作开始是相互作用的，二者缺一不可。要确保公司运作顺利和管理完善以实现管理监控和预防危机的目标，必然要求财务管理和业务的协调运行。但是在公司具体运作流程上，因为二者的职责、操作过程及规范条件的差异，必然会出现相应的问题。这就反映出财务管理机构和业务部门间职能融合的需要。

财务人员还必须进一步强化服务精神及监管能力，在二者之间取得一种平衡点，才能在具体事务中为企业内任何部门和人员在提供咨询服务的时候顺利完成监管任务。除日常的财务管理工作外，在企业业务活动的整个过程中还要找出影响到企业内部控制、管理等的脆弱部分，通过研究并与公司决策层管理人员开展交流，一起讨论解决。公司决策层管理人员也必须掌握企业财务的知识，对企业财务给出正确的协调需求。这就必须要求是公司财务部门与决策层管理人员互相提高彼此间的知识。企业财务人员通过提高针对行业管理工作内容的知识，才能更好地与公司决策层管理人员开展整合。公司相关负责人在推动整合的进程中，应当根据公司的本身具体情况，循序渐进地加以推动，而不能急于求成。为确保整合得顺利，在融合过程中要制定完善有效、便于执行的制度。

（六）提升营运资金管理水平

如果企业要提升经营资金水平，就需要从如下多个角度进行管理。第一，企业要确保融资速度回笼，所获得的资金要按时出现问题；对企业所欠缴的应付账款的催缴义务要按时不得拖沓。第二，由于物业管理企业收入相对单一，需要企业积极拓展多种投资途径；需要企业积极利用自身所拥有的资金充实其手段，并实行多元化管理运营，以提高企业的其他收入。比如，商业公司可借助电梯、停车位等空间进行广告出租经营，以提高广告宣传等的增值业务收入。第三，管理企业在增加收入的同时也需要注意节省成本费用，增加经营收益。比如，物业公司可以通过大量购买保洁卫生用品等，在货比三家后，双方签订了年度购买协议。在考虑价格、效率的同时还应考虑支付期限，并寻找最佳的途径。通过使用自己的时间递减公司融资损失与存货所累积的价值，从而在总体上实现了既节省了资金成本，提高效益同时也增加了公司管理的价值。第四，由于现阶段技术已经非常成熟，在公司管理方面应积极建设现代化管理体系，以便于公司强化了对资金运用过程的有效监控和控制，从而减少了公司经营风险。第五，为确保高效解决融资管理事项，物业服务商方面应配备专门的技术人员，积极做好融资管理工作，可以及时针对公司在融资管理中所存在的困难问题进行处理。同时形成了相应的管理体系和业务流程，以确保公司的融资管理工作在严密的标准化过程中迅速完成。

（七）完善企业内部控制体系，以实现企业业主与物业之间的联系双赢

资金管理工作不健全、整个企业员工内心不统一、关于款项的具体情况使用用途及其多少都不能打好精确的提前量，等等都是我们要处理的难题。首先，关于我们的其中收入金额出处及其多少都要有确切的资料记载，目前采用相关的电子记账软件也是较为有效的方式，但还是要注意其加密性，以避免企业内部信息被泄露。此外则是对物业该公司相关政策的确定，依据我们自己的实际并且依据原本物业企业经营和管理区域内的状况，使政策更加具有科学性、理性。二是对企业内仓储货物和建筑材料的管理工作，构建了货物后勤保障体系。可以实时更新物资材料的实际现状和损坏情况，以方便在购买时达到不损失。

对于业主与物业之间的合作关系，物业公司在必要的时候也可以设定相应的合作平台，已解决了物业公司在居住的过程中出现的问题，包括合理的生活需求。只要可以在未来建立出比较完善的服务，就可以完全获得业主的信誉，因为这种有机会购买消费需求，同时也会有利益。但因为仅仅凭借着物业费的物业公司在现今的居民小区中已经无法存活，所以既要保证业主的消费需要，又能从中获益才是物业长期存活的关键问题。

四、结语

综上所述，物业公司都有其自己的管理优势，在具体运行时，及时发现公司所面临的问题并及时作出改变措施，将企业管理经营和财务管理工作有机结合，并相信企业规范经营制度是物业公司可持续、稳健、有效经营的根本条件。同时，做好对物业公司财务收入的催收，以确保物业公司能够长期、安全、稳健地有效经营。而理财也是公司经营的一项重要内容。就是企业按照我国财政规定，严格遵循财政管理的方法，管理企业财务行为，管理财政工作的一种企业经营管理工作。而理财也是随着人们对企业管理经营的要求而出现的。所以对于物业管理企业，财务管理工作必然是占有着非常关键的作用。一个物业管理企业要在经济大环境下存活，就必须拥有健全的财务体系。这是一件既容易又繁琐的事情，必须将各个环节融会贯通，才能起到最大的管理效果。也因此，物业公司必须要针对企业的发展特点和目标需求，建立健全的财务体系；与相关单位联合合作，最大限度地实现公司横面与纵向资源的无缝整合；进一步增强企业财务人员在会计管理方面的能力；通过制订企业经营方面的控制措施，进一步提高资本运用能力，从而实现企业效益最优化。为公司成长打下最牢固的基石、激发企业最强的发展力量。

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（作者单位：南京欣城物业服务有限公司）