房价大涨，苦了日本小镇青年

怜青

2022年9月16日，日本东京，街头的消费者

房价，或许是日本人当下最关心的话题之一。

经合组织（OECD）数据显示，今年一季度，全球46个重要经济体中，有31个的房价出现不同程度的下跌；亚洲范围内，之前猛涨的越南和韩国房价也都跌了—但日本房价却“逆势”坚挺，不降反升。

日本经济新闻报道，在过去的一年里，东京23区的单位单价创下历史新高；2022财年，东京都市圈新公寓平均单价比前一年增长了8.6%。

日本的房价始终是较为特殊的存在。自1990年代泡沫经济破碎后，日本房价如跳水般狂泄，在这轮上涨前，从未回到当年的水准。即便放眼世界，也甚少有国家或地区的房价，在长达30年的时间里长期处于下跌趋势。

如今，日本房价打破了沉寂多年的记录，爬升至泡沫经济时期的水平，甚至有过之而无不及。

后疫情时期，日本经济逐步复苏、长年的量化宽松政策，让日本国内市场对房地产重拾热忱，而持续贬值的日元，也让海外热钱如潮水般涌入以东京为代表的日本大都市圈，这些因素共同促成了日本房价近来的高企。

在当各路资金迫不及待进入日本房地产市场“扫货”的当下，日本媒体却忧心忡忡。日经撰文称，“价格上涨到了普通家庭无法承受的水平，房子‘住的功能开始淡化”。

后疫情时代的狂飆

2017年，东京GDP超越纽约，跃居全球第一城，越来越多的目光开始向这座数年后还将举办奥运盛会的城市聚焦。这也引领了日本房价新一轮的上涨，只不过彼时的幅度和近两年来相比，实在是有些小巫见大巫。

2021年，东京圈新建公寓价格突破8000万日元的大关，创下了泡沫经济破裂以来的新高点。今年4月，日本不动产经济研究所公布了《2022财年东京都地区新公寓市场趋势》：在过去的一个财年里，东京及周边的神奈川、埼玉、千叶等县的公寓售价高达6907万日元，每平方米单价103.9日元，刷新了近年来的记录，分别同比上涨了8.6%和9%。

其中，又以东京23区上涨最快，9899万日元的套均价和150万日元的每平米单价，分别同比上涨了17.2%和14.8%。

这波上涨最直接的原因，或许是后新冠时期，越来越多曾因疫情原因选择居家办公的商务人士需要向大城市回流。出于通勤时间和商务与社交上的考量，东京都市圈自然是更优的选择，因此这一区域的房地产市场也就热络了起来。

转售价值是衡量房产价格涨跌的重要指标。不动产信息服务公司东京KANTEI的统计显示，2018年时，东京都市圈房产转售价值为91.4％，转售时的价格低于购买时价格；而到了去年，这一数值已经提升至了132.5％。其中，东京最受欢迎的“六本木一丁目”站附近房产的转售价值飙升至251.6%，相当于是购买时的2.5倍。

日本的大城市越来越难找到适合房地产开发的大片土地。

2022年12月20日，日本东京，一名男子观看东京证券交易所的显示板

除了变化的供需关系外，持续减少的上市套数，与越来越小的新房面积，也都在刺激着潜在购房者敏感的神经。

去年，东京都地区售出公寓28632套，环比下降12%，两年来首次跌破3万套。而日本全国上市的房产套数约7.29万套，同比下降5.9%，与历史最高记录相比，减少了约60%、房地产公司在接受朝日新闻采访时表示，从2010年代开始，日本的大城市越来越难找到适合房地产开发的大片土地。

这也直接导致了单套房屋的面积普遍下降。日本总务省的《住宅和土地调查》称，日本房屋的住宅面积一直处于扩大趋势，但2018年的数据却比5年前缩小了。而日本住宅金融支援机构Flat35（即最长35年的长期固定利率住宅贷款）用户调查显示，2021年日本新房平均面积为64.7平方米，二手房为68.2平方米，与10年前相比，分别“缩水”了10%和5%，一些独栋房屋的面积也比此前减少。

此外，日益提高的劳务及钢材、树脂等原材料成本也在助推着房价。房产行业人士在接受日本每日新闻采访时表示，新一轮的上涨并非1990年代时的“泡沫”，而是实打实的成本上升，工薪阶层想要买房会越来越难。

外资涌入，股房同涨

房地产价格上涨的同时，日本股市也有一波行情。

今年以来，日股一路走高。截至5月上旬，日本股市的市值已经飙升了约5180亿美元（约合人民币3.69万亿元）。日经225指数最终在上半年内突破了3.2万点，这也是1990年8月以来最高水平。

外资是日本这轮股市行情的重要推手。“股神”巴菲特近半年来不断加仓日本股市，在他的引领下，大量来自华尔街和欧洲的资本开始效仿。华泰证券在日前的一份报告中指出，本轮影响日本股市表现的因素在于全球资金再配置、日本货币宽松政策和基本面复苏的叠加。

不动产与股票同为“资产”，两大资产类投资在当下的同时高歌猛进，或许可以追溯至11年前的一场变革。

2012年底，安倍晋三再次当选日本首相。彼时的日本经济在接连的金融危机下遭到重创，安倍就任后，立刻着手改革，他的方案被统称为“安倍经济学”。

2012年12月4日，日本前首相安倍晋三在福岛发表演讲

5121万日元的平均房价，大约是日本正式员工平均年收入的10倍。

日本媒体将其总结概括为“三支箭”，即大规模量化宽松、扩大国家财政支出、促进民间投资，其核心逻辑是通过夸张的货币宽松政策，促使日元贬值，从而提升出口竞争力，进而盘活日本经济，扭转持续多年的通货紧缩。

在这一思路的指导下，日本银行借贷利息低得相当惊人。泡沫经济时期，日本房贷利率高达8.5%，而如今，日本房贷利率低至0.4%。更为夸张的是，在享受0.4%超低利率的同时，只要符合相应条件，贷款余额的最多1％还可抵扣税额，甚至会出现减税额高于房贷还息额的“倒贴”状态—这对于日本原本正在观望的潜在购房者而言，无疑是一大利好。

另一方面，持续的量化宽松增大了日元贬值幅度。2012年底，美元兑日元汇率为85左右，而在安倍履新2个月的时间里，日元对美元贬值幅度就超过8%，并在2015年突破125。这一趋势并未随着安倍的卸任而有所改变，去年年底，恰逢“安倍经济学”推行十周年，美元兑日元汇率一度逼近150大关。

当日元变得越发“不值钱”，巨额的利率差下，海外买家自然对日本房地产市场热情高涨。对于他们来说，此刻日本房地產市场正处于“价格洼地”，尤为适合投资。

早在2018年，地产咨询公司世邦魏理仕就曾发现，日本已经成为了亚太地区仅次于澳大利亚的第二大房地产投资目的地，投资者中不乏挪威主权财富基金、黑石集团、新加坡政府投资公司等资本巨头的身影。

去年，知名房地产服务机构仲量联行（JLL）统计显示，4月至9月间，外资投资者对日本房地产的投资额逾5000亿日元，同比增加八成；而一些日本中介公司则表示，亚洲个人投资者的咨询在去年激增。

2023年5月8日，日本熊本县菊阳町，工厂附近的新住宅开发项目

不久前，JLL一份关于全球各城市房地产投资额的报告显示，今年一季度，日本东京都市圈的房地产投资额同比增长26%，已经达到48亿美元，位居全球第二，仅次于美国洛杉矶，相比去年同期的第14位有了明显提升。

东京高涨，地方冰凉

过快的房价上涨，或许将进一步加速东京对于其他地区的虹吸效应。

日本不动产经济研究所的数据显示，从全国范围来看，去年日本新建住宅平均价格为5121万日元，虽是连续6年刷新近期最高记录，同比仅上涨0.1％；这一价格与10年前相比，上涨了1300万日元，而东京23区则是上涨了超3000万日元，都心6区更是在10年里上涨了90%。

在东京及周边房价一浪高过一浪的情况下，日本地方的房价却陷入原地踏步的窘境，这就意味着，0.1%的涨幅，基本都是由东京及周边不断攀升的房价所带动的。热闹都是东京周边，与其他城市无关。

日本首都与地方房价的冰火两重天，导致年轻人很容易陷入死循环：在小城市找不到有钱的工作，在小城市购买的房子不值钱，但如果都挤到东京周边，那高昂的房价又让他们望而却步。想要买房，最终被掏空的，还是进城青年家庭的钱包—毕竟，5121万日元的平均房价，大约是日本正式员工平均年收入的10倍。

日本央行资金循环统计显示，截至2021年3季度，日本家庭债务达346万亿日元（约合人民币17.8万亿元），比疫情前的2019年同期提升4%，房贷在其中占比约为62%。

在日本千叶县留学的小树告诉《看世界》，大约从去年开始，不少交通站点周边新设了银行的分支机构，可办理房贷的业务点也多了起来。

从去年年底开始，就有不少日本媒体开始炮轰房价的持续上涨，呼吁适当修正实行多年的量化宽松政策。

谈起泡沫经济破灭后的经济停滞，日本人往往会提到“失去的30年”一词，取得耀眼的成就也会被冠以“找回了失去的30年”之名。而如今，在整体工资水平和福利不见太多上涨，且物价高企的情况下，唯独房价“找回了失去的30年”，不禁令普通日本人倍感唏嘘与担忧。

毕竟历史的教训是那样深刻：泡沫经济时期，炒房的收益率胜过大部分工作，不少日本人将炒房视为改变人生的最大机会。但当泡沫破裂，哀嚎痛哭乃至结束自我生命者，同样不在少数。

如今房价狂飙的场景再度上演，这会不会又是30年前的惨剧重演呢？恐怕暂时还没有人能给出答案。

（文中小树为化名）

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com