多城市“选用” “认房不用认贷”　在“活下去”的房企中筛选好公司

李壮

近期有多个房地产支持性政策陆续出台，其中，市场比较聚焦的政策是“认房不用认贷”政策。本周广州、深圳、北京和上海四大一线城市跟进落实“认房不用认贷”政策，这会带来房地产市场筑底回暖的新趋势吗？就此，本刊编辑部对话了利檀投资董事长陈昊扬、中国城市房地产研究院院长谢逸枫和广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。

谢逸枫认为，“认房不认贷”有助于稳定房价、稳地价、稳市场预期，对楼市“金九银十”的到来具有支撑力。陈昊扬指出，建议房地产政策可以继续优化，建议出政策注入流动性解决房企流动性难题。另外，陈昊扬提出，从“能活下去”的房企中筛选好公司，这类公司通常是融资能力强和资产负债合理的房企。

在您看来，为何一线城市中广州市率先落实“认房不用认贷”政策，而不是其他城市？

广州率先推行“认房不认贷”的主要原因，与广州楼市、土地市场相对低迷有直接关系，低迷的土地市场直接影响地方的财政收入预算。另外，广州的存量房出现了供大于求的局面，与北京、上海相比，广州楼市库存量高、去化周期长。过去几个月，广州商品房销售市场的低迷程度比其他几个一线城市明显。当地近期销售价格出现松动之后，销售情况也没有太多好转。这是广州楼市与其他一线城市的不同之处。

广州市政府继三部门推动“认房不认贷”政策后，表现出积极主动的态度，在几个一线城市里面起到了示范和带领的作用。

从地方政府角度来说，这是一个刺激房地产和经济的“规定动作”，面对持续低迷的房地产市场早做晚做都是要做的，郑州市在8月初就实施了这项政策。

从房价角度来说，不是说这项政策能让房地产市场一夜之间就转热，但趋势上肯定会有助于房地产市场恢复。

“认房不用认贷”对二手房、新房销售会产生哪些直接影响？政策对哪些住房消费者吸引力比较大？

“认房不用认贷”利好刚需改善型的消费者，这部分需求是始终存在的。我想说的是，政策的调整已经反映出房地产市场供求关系的变化，在当前的明显供过于求的情况下，之前调控房地产市场过热的政策应该应调尽调。

“认房不认贷”对新房及二手房销售市场产生的重要影响是释放出潜在客户的改善性的需求，其中首付、税费等降低的话，对观望客户起到刺激作用，也有助于稳定房价、稳地价、稳市场预期，对楼市“金九银十”的到来具有支撑力。

这一政策具体将直接作用于两类人群，对第一类本地没有住房但是有贷款记录的人群影响力较大；对另一类新落户广州、存在购买二套房需求的人群，也有刺激作用。

在楼市“ 一城一策”的框架下，广州率先实施“认房不用认贷”政策，意味着其他城市也会很快跟进。

同时，在超大特大城市实施城中村改造也是个巨大利好，因为房产的“供给和购买”一旦循环起来，那么房价下跌的势头就能得到遏制。

除了改善型需求，对于大湾区都市圈的人口流动的需求也有好处。大湾区是国家最大的都市圈之一，人口资源要素在城市间流动是必然的，各城市楼市也因此存在人口流动的需求。在都市圈其他城市工作的人现在调到广州来工作，打算在广州买房且名下没有广州房产，也可以受惠“认房不用认贷”政策。

此外，对年轻人或者外来人口来说，他们长期在广州居住，在上一轮楼市回升或之前购买力不具备的时候，在广州的外围，就是在惠州、中山、江门、肇庆等地买房安家置业。现在，这类人群可以通过“认房不用认贷”政策在广州享受首套房购买优惠。综合看，“认房不用认贷”政策主要是满足上述三类人群的需求。

从房地产政策角度来看，去年底到现在出的政策很密集，从三支箭到现在的“认房不用认贷”等。那么房地产政策优化的空间是否已经打满？后续还有哪些优化的空间？

未来的房地产政策优化空间还非常广阔，比如房地产契税、营业税、转让税、个人所得税等税费都有下调空间；还有限购、限贷、限售、限价等，在一二线城市有很大的调整空间。

三四线城市房地产政策优化的余地已经不大了，一线城市还有一些政策空间。我认为，当前对房企支持性政策的方向，最主要的是应该解决房企融资难的问题。无论是“保交楼”还是房企纾困，实质是房企的流动性不足的问题，解决了流动性，整个行业的问题就解决了一大半。

整体上，各项房地产支持性政策应该相互协调、互相配合，一揽子政策叠加起来才能让市场变得稳健起来。

之所以说一揽子政策，而不是一个政策，是因为单个政策尽管会释放一些需求，但是本质上来讲，它是鼓励居民去贷款，而居民一定是预期乐观的时候才愿意加杠杆贷款。所以，推出一揽子政策，稳定居民预期也就稳住了房地产。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.85 万亿元， 同比下降7.9%；全国商品房销售面积5.95 亿平方米，同比下降5.3%。二季度以来，全国商品房销售数据仍逐月回落。从二级市场房企来看，房地产住宅开发企业的市净率（整体法）目前为0.88 倍，处于破净状态。这些信号是否反映了房地产市场处于触底状态？

在今年初的两个月，整个房地产市场的成交势头恢复得还不错，在那时候，房企的市净率在0.88 倍就是偏低的，因为市场持续向好的话房企的在手资产有望持续增值。到了现在，房地产市场成交情况低于预期，房企在手资产价值预期贬值，那么0.88 倍也不能说便宜。特别是房企出险情况并没有被遏制住，那么房企的价值就会被打折扣。

结合中报，在81 家已公告中报的房企中，37 家净利润同比下滑（26 家亏损），44 家房企利率增长，好于去年年报。在去年底，房地产行业109 家公司中有71 家净利润同比下滑（31 家亏损）。房企基本面改善并不是很明显，您对房企基本面改善的预期是怎样的？

今年房地产企业的利润的亏损面比较严重，下跌幅度较大，市场形势整体趋于悲观。

目前来看，房地产市场可能还没有“触底”，因为从投资额、销售面积、销售价格或是供需端看，还处在下行区间，市场的悲观情绪还在延续。叠加市场下行预期、房企亏损以及大幅度的政策调整等因素，市场上过于悲观的判断和预期也是“ 情有可原”的。

房地产市场未来趋于回暖的话，率先受益的房企，第一类是央国企、城投类的地产企业，他们的销售业绩相对稳定；其次是综合型、混改型房企，像万科等具备综合实力房企受益较大；最后是龙湖等排名靠前的、整体实力强劲的民营房企也会迎来利好。

房企财报是不能100%反映企业经营质量的，得看整个行业和市场的趋势。

现在所谓的一些地方龙头房企，大多是去年到今年拿地比较积极的那些企业。这些企业有些业绩表现不错，但需要关注的是，如果房地产市场继续表现疲弱，这些房企近两年拿的地会不会出现问题？所以，在当前的市场背景下，在楼市整体成交没有大的反转之前，去看好一些业绩增速快的房企还是应该多一份谨慎。如果要寻找好的标的，那么应该从最后能活下来的那些企业中找。

您对房地产市场销售回暖的趋势是怎么判断的？哪些房企会率先受益？哪类企业大概能活下来，有什么特征？

观察两个信号，一个是房价是不是止跌，另一个是楼市成交是不是实质性好转。

能活下去的房企，必定是融資能力强和资产负债合理的房企。所以，我们会观察负债率低，融资成本低以及建安成本低的标的，然后再综合其他因素来筛选好公司。

房地产供给侧还没出清之前，大量出险房企低价抛售资产，对整个房地产的资产价格的压制有很大的负面作用。