东京2023：打开空间，与街道联结

赵慧 程绚

01 THE CAMPUS FLATS TOGOSHI融合了共享公寓和共享办公两套思路，在对外开放的部分设置了一些按时间租赁的工作室。（图片/国誉）

2023年，城市的居民们展现出了更多包容性。这在历史上并不陌生——2011年日本“3·11地震”发生之后，不少日本建筑师、城市领域从业者纷纷将“社区性”与“开放性”作为下一个研究课题。经历了3年疫情，人们更愿意打开，甚至让渡更多空间。

让渡这个话题简直太古老了。法国社会学家马塞尔·莫斯在1920年代就研究了“礼物”这个命题，他提出了人们通过礼物交换增强社会连结与团结的观点。在现代东亚的居住与生活语境中，人们更习惯将住宅空间封闭起来，甚至用一个“换鞋”的仪式感去区分内与外的界限。但在最近这段时间，我们发现，同样在意“内与外”的界限的日本，正在出现显著的变化：无论是住宅还是商业空间，它们都在与街道产生更多联结，甚至不惜让渡一部分原本属性单一的住宅或商业空间，用于公共目的。

这就涉及一个更有趣的利益交换问题：如果更多空间被赋予公共性，住宅如何保持隐私？商业空间如何获得利益？公司们在价值天平上反复度量不同的决策，最终作出了选择。

02 THE CAMPUS FLATS TOGOSHI融合了共享公寓和共享辦公两套思路，在对外开放的部分设置了一些按时间租赁的工作室。（图片/国誉）

03 THE CAMPUS FLATS TOGOSHI融合了共享公寓和共享办公两套思路，在对外开放的部分设置了一些按时间租赁的工作室。（图片/国誉）

01住宅更新：向街区打开住宅

THE CAMPUS FLATS TOGOSHI是东京品川区户越街区2023年9月正式开张的一个公寓项目，令人意外的是，其开发商居然是老牌文具商国誉。

这个公寓在国誉员工宿舍的基础上改装而成，打法也跟传统住宅项目不太一样。它以“居住生活的原型试作”（プロトタイプする暮らし）为概念，融合了共享公寓和共享办公两套思路。

在住宅部分，它提供了39套住宅，共有5 种户型，面积从11. 6 平方米到25.4平方米不等，月租金在7.7万日元到14.85万日元（约合3713元至7161元人民币），水电煤网管理费等费用为每月2万至2.5万日元（约合964元至1206元人民币），一般可以容纳一两人居住。

在东京品川区这个地段，这个租金价格大约比市场价贵一倍。公寓所有户型都不带厨房和洗衣机，也有部分户型必须共用厕所与浴室。但与之相对，公寓设置了共享厨房与客厅，免费提供厨房电器与餐具、文具；洗衣房也是公用的，但洗衣耗材由国誉承 担。

和日本市场上普遍的空屋租赁形态不同，这个公寓为每个户型都配好了家具，来自定位于Y世代（大约出生于1981至1995年之间）客群的家具品牌“good eighty%”——它是国誉旗下的生活服务公司ACTUS拥有的品牌之一。还有一些户型和独立设置于四层、五层的工作室捆绑租赁。

THE CAMPUS FLATS TOGOSHI的住宅3个月起租，最多11个月，期满可以续租。这也和日本一般两年一签的租房合约大有不同。它提供了更方便的“拎包入住”的条件，甚至吸引了一些在东京开辟第二事业据点、希望能随时入住的人，但国誉要求申请者必须参加由它主办的说明会，理解其理念。

这些看上去让人有些摸不透的条件，却吸引了不少人前去申请。“我们这次瞄准的是以下几种人：今后想进一步探索职业生涯新方向的人，想将自己擅长之处或者喜欢做的事广而告之的人，今后计划正式迈出某个步伐的人，以及想要提供某些‘兴趣以上、专业未满的信息或服务的人。”国誉经营企划本部创新中心的荒川千晶说。为此，与传统以封闭为导向的公寓概念不同，国誉这次向街区提出了一个更开放的住宅概念。

04 THE CAMPUS FLATS TOGOSHI融合了共享公寓和共享办公两套思路，在对外开放的部分设置了一些按时间租赁的工作室。（图片/国誉）

更吸引人的条件确实在开放给街区的公共部分。公寓的住宅部分与面向住户的公共空间本质上都是私人住宅的一部分，并不对外开放。但在一层与地下一层，国誉开辟了两个可以让渡给街区的空间，这些服务同时也面向非公寓住户。

首先，它设置了Fitness、Cooking、Lounge、1on1、Remote、Beauty、Snack、Pop-up共8个Studio（工作室），以时间为单位对外租赁。想开瑜伽课的人，想尝试做一两款饮品或菜肴试试水的人，想找地方开会或者教授语言的人，想自己录播客、做视频、做活动的人，都能在这些空间里做出尝试。这些对外开放的工作室所占面积并不大，里头也备有让事业开张的基础设备。国誉认为，这会成为一个据点，让居住者与生活在这个街区的人有机会“挑战那些在某个时候曾想去做的事”。在某种程度上说，这些尝试如同工业设计或者产品制作时的“原型”。

另一个服务，是设在一楼的餐厅THE CAMPUS STAND。在国誉的构想里，这也是一个开放给街区的据点，能让人们在这里坐下来交流。店内提供比萨、沙拉、酒、咖啡等饮品，企划小组开发菜单时，考虑到户越街区是一个年轻人与老年人共存的公共环境，所以选择了能被大多数人接受的饮食方案。

国誉的这次创新，不仅是出于盘活固定资产这一个目标。2022年，国誉发布了2030长期战略目标，将公司重新定位为“WORK &LIFESTYLE Company”，将业务分为工作方式与生活方式两大板块。这次的公寓项目就隶属于生活方式板块，其基础核心事业正是文具与室内零售，国誉将其延伸至包括共享公寓和共享办公的“Co-living”事业，试图在抓住更多市场需求时获得更多潜在收益。

从市场环境来看，日本人才众包服务商Lancers的调查显示，从2015年到2021年，日本的自由职业人口增长了9.1%。另一方面，疫情之后，日本的远程工作普及率已从2019年的15%升至26%。不仅是国誉，日本另一家房产开发商“伊藤忠都市开发”也曾顺应这一需求，把办公空间搬到了住户的家门口，在自己的高端公寓品牌CREVIA下推出了名为“+HANARE”的户型。他们拆出大约3平方米的房间，和住宅主体空间一般在同一层，但各有入口。住户可以把这里当作办公室，也可以把它当作自己的兴趣空间或者“秘密基地”。伊藤忠都市开发的这个项目仍在不断復制扩张。

而国誉的这次探索，为那些“兴趣以上、专业未满”的新尝试提供了一个据点。通过让渡部分商业利益，获得更高关注度，寻找更多合作伙伴——国誉早已是这个领域的熟手，在最近几年的Good Design Award榜单上，你能看到不少“不像是出自国誉，但居然来自国誉”的项目。

在正式开业一周前，THE CAMPUS FLATS TOGOSHI的入住申请率已经达到74%。

01 MIA MIA的店铺蔓延至街道上，同时，在店内提供摆放合作产品的地方，为社区共生让渡出部分利益。（图片/佐佐木谦一）

02 MIA MIA的店铺蔓延至街道上，同时，在店内提供摆放合作产品的地方，为社区共生让渡出部分利益。（图片/佐佐木谦一）

02社区更新：盘活社区的据点

03 MIA MIA的店铺蔓延至街道上，同时，在店内提供摆放合作产品的地方，为社区共生让渡出部分利益。（图片/佐佐木谦一）

04 MIA MIA的店铺蔓延至街道上，同时，在店内提供摆放合作产品的地方，为社区共生让渡出部分利益。（图片/佐佐木谦一）

东长崎车站距离日本东京池袋站只有两站，但这片街区完全不同于池袋的喧闹，它拥有着住宅区特有的静谧。MIA MIA就在这里，离车站只有步行不到一分钟的距离。

MIA MIA白天是咖啡厅，晚上会变身为酒吧。店门上贴着街区的地图，还有和其他咖啡店联合举办的咖啡节的海报，门口摆放着MIA MIA的品牌T恤、帆布包等周边产品。年轻人们总爱坐在门外的凳子上喝咖啡、聊天，店主Vaughan出来送咖啡时，也会不时地和熟客以及路上的行人打招 呼。

Vaughan是澳大利亚人，曾在一家介绍咖啡店的网站“GOOD COFFEE”工作，妻子理惠则在日本长大，是一名建筑师。过去的15年里，他们去过各地的很多小店，特别是咖啡店。他们最爱的咖啡店在墨尔本，名叫“PellegrinisEspresso Bar”。据说，那是一家无论是流浪汉还是政治家都会光顾的店，因为他们都从店长的身上感受到了公平与温暖。店长去世的时候，政府甚至为他举办了葬礼，上千人去店里悼念他。

这家店也成为Vaughan和理惠的目标——一个可以让任何人感受到被欢迎，让人们邂逅、迸发出火花的地方。“这需要动力，需要精力，需要爱，更需要百分之一百二的付出。但我们必须这样做，为了社区，也为了这里的人。”Vaughan说。

他们从未在东长崎车站附近生活过，但几年来他们一直在寻找适合的店面，直到偶然发现了现在这栋楼，长年来的梦想突然有了进展。夫妻二人决定盘下这栋房子，经过理惠的重新设计，才有了今天的MIA MIA。

MIA MIA其实是澳洲原住民的语言，意思是为家人、朋友和路人建造的庇护所，读音类似“麦阿”。“我们取这个名字，就是希望使用当地的材料，为大家建一处遮风避雨的地方。”理惠说。改造过程中，她偶然认识了一位木工师傅，对方负责咖啡店的施工，在翻修时，他尽可能地保住了建筑原本的风貌。

店内以棕木调为主，配合着老建筑，沉稳中又带着岁月累积的故事感。客座和厨房没有明确的区域划分，咖啡师在做咖啡的时候转头就能和客人聊上两句，来的客人就像在朋友家做客一样。

店里提供轻食、咖啡与酒，白天是咖啡厅的样貌，晚上就变为酒吧气氛。甜品由附近街区的商家供应，有一部分咖啡豆则是从国外运回来的。这里有几款豆子，寻遍全东京也只能在MIA MIA喝到。

Vaughan还设法和日本不少咖啡名店产生了关联。蓝瓶咖啡、茶亭·羽当、KOFFEE MAMEYA，甚至京都老店六曜社都在他的跨店合作名单里，他要么拜托为杂志画插画的插画师为联名手帕绘制主题插画，要么干脆把这些店的推荐咖啡豆引入销售，他自己会为购买豆子的客人当场写上建议的冲泡方法。

“我希望客人在MIA MIA待的时间尽可能长一点。”Vaughan的想法似乎不同于一般的咖啡店老板。Vaughan会热情地和每位客人交谈，“我们店不卖latte，只卖nice latte。”nice latte是他给自己冲调的拿铁取的名字。

Vaughan是个社交能手，跟任何一个路过的人都能聊上几句，“嘿，我们穿着同一种袜子！”他冲着一个拉着行李箱的游客大喊。对方先是惊讶，然后看了看自己的袜子，两人间的气氛开始松弛下来。

与客人产生连接，让对话发生，这也是他对MI A MI A每位店员的要求。店员们也极具观察力，他们和Vaughan一样，随时就能跟人找到聊天的话题，会判断是先和路人打个招呼熟起来，还是可以邀他们进店坐坐。

10 个小时，是客人在M I A M I A待的最长时间。一次，一个因为疫情没办法去医院陪妻子生产的常客选择了在MIA MIA等自己的孩子出生。Vaughan不仅陪他聊天缓解其紧张情绪，还延长了关店时间。所有店员都待在店里，直到得知孩子顺利出生的消 息。

除此以外，MIA MIA还能提供更多独特体验。

它所在的东长崎区域里，在1930年代也有个叫“艺术村”的地方，许多年轻艺术家都住那儿，创作出《铁臂阿童木》《怪医黑杰克》的漫画家手塚治虫住过的常盘庄也在附近。这片街区自然成了艺术家们创作的灵感来源。MIA MIA也有合作的艺术家，他们不仅把艺术家的作品挂在MIA MIA的线上商城里售卖，也放在店里展示，咖啡店也可以摇身一变成为一间小画 廊。

这里离日本大学艺术学院和武藏野音乐大学不远，所以这一带也住着很多爵士乐手。Vaughan是音乐的狂热爱好者，店里放的都是他收藏的黑胶唱片，“我会根据天气、时间和顾客的情绪来选择当天的音乐。”Vaughan表 示。

MIA MIA位于一个街角，隔壁是个停车场，所以连接着一大片空地。门口经常会有各式各样的表演，它们大多没有经过精心的策划，很多表演者都是Vaughan在路上碰见的。如果街上有人打篮球，Vaughan就会走上前去邀请对方来自己店门口秀一下；如果门口停了一辆豪车，他就会煽动自己的客人全部出来跟豪车拍照。

MIA MIA的官网还有“HELLO！！ HIGASHINAGASAKI（东长崎）”系列专栏，主要介绍附近有意思的店铺，Vaughan想在此分享街区的好东西。理惠更是在YouTube上开设了一档叫《MIA MIA talk》的视频节目，邀请自己在建筑界的好友来聊与街区相关的话题。

理惠的建筑事务所就在离咖啡店步行约3分钟的地方，门口放着供社区居民自由取用的换书箱，还开辟了一小块菜田——这些都成了让人们停下来交流的理由与话题。

周末的下午，住在附近的老人、带着孩子的妈妈，还有从稍远地方来的年轻人纷纷来到MIA MIA，点上一杯咖啡享受悠闲时光。在这家店，他们甚至愿意破除“羞涩的日本人”这一刻版印象，开怀大笑，与陌生人搭话交谈。兴起时，Vaughan还会把音响音量扭到最大——这在其他担心扰民的咖啡店很难见到，但没人因此投诉MIA MIA。

Vaughan和理惠理想中的好咖啡店似乎已经实现了：MIA MIA欢迎所有人来，来的人也都会被这里的热情感染。它已俨然成为这片街区的庇护 所。

03城市更新：从点到面的街区开发

01 在兜町城市更新项目中，平和不动产在为Fintech初创公司提供了高性价比空间与服务（01）的同时，也通过沿街店铺塑造出更多公共空间（02）。（图片/平和不动产）

02 在兜町城市更新项目中，平和不動产在为Fintech初创公司提供了高性价比空间与服务（01）的同时，也通过沿街店铺塑造出更多公共空间（02）。（图片/平和不动产）

01 在兜町城市更新项目中，商业空间的开发遵循点、面结合的策略，塑造人们“想逛的街区”。（01/图片/平和不动产、02/图片/Media Surf）

东京日本桥兜町，一个观光客们很少拜访的街区，它也被称为日本的“华尔街”。东京证券交易所和不少金融机构都设在这里，进入21世纪后，由于线上股票交易代替了线下交易，这个金融街区逐渐失去人气。但最近几年，这片大约10万平方米的街區成了东京城市更新的一块试验田。

一切要从一家名叫“平和不动产”的开发商说起。它被称为“交易所的房东”，在1947年成立之时，就以持有、租赁日本各地证券交易所大楼为主要业务。直到今天，它仍然是东京、大阪、名古屋等地证券交易所大楼的地主。

在交易员们还要现身证券市场亲自交易的年代，兜町可以说是这些“深蓝色西服”的天堂，整个街区的餐厅与咖啡厅也因为金融行业的繁荣而生意兴隆。1999年，东京证券交易所关闭了线下交易，加上金融危机后金融公司也不断撤离兜町，周边的街区也随之衰败。

但就在这个街区，最近5年连续有城市更新项目获得日本Good Design Award，街区内也陆续出现了26个带有明显“时髦的年轻人喜欢逛”这一标签的店铺。这一系列开发，都是平和不动产的街区活性化计划的一部分——而且不仅仅是开一些漂亮店铺而已。

平和不动产的社长土本清幸在确定兜町开发计划时曾经梳理过它的核心特色。从日本实业家、“日本资本主义之父”涩泽荣一在这里建立银行与证券交易所开始，一直到日本经济高速增长的证券交易繁荣期，这个街区有一个核心特征——成长性。“这里一直是国家与公司抱有期待的、金钱与人才的聚集地。”土本清幸说。

由此，他的兜町开发计划建立在以创业公司为目标族群的办公租赁事业基础上。平和不动产重新装修了自己持有的5座大厦，打出“FinGATE”系列楼盘的名号，主要针对那些想在FinTech（金融技术）领域一展身手的年轻初创公司提供服务。

02 在兜町城市更新项目中，商业空间的开发遵循点、面结合的策略，塑造人们“想逛的街区”。（01/图片/平和不动产、02/图片/Media Surf）

兜町离大手町、丸之内、日本桥、八重洲区域都不远，它们都是公司们竞争激烈的CBD地区。而兜町的办公室租金只需要那些热门区域的五六成，而且也低于初创公司们喜欢扎堆的涩谷一带。除了租金优惠，平和不动产在大楼里配备了流行的共享办公区域，以中和小公司办公空间狭窄的体验。在软件上，它还优于市价，提供金融交易领域法律咨询、行政手续办理等初创公司急需的服务。同时，它不断引导租户们建立各种创业交流俱乐部，而这些打法又会吸引新的租户。后来，连日本专门对接FinTech公司海外扩张的政府机构“金融厅据点开设服务办公室”都在大厦里设了点。如今，这些大楼里已有约60家租户。

只有办公楼并不能重振街区活力。平和不动产大厦事业部的伊势谷俊光意识到，当大厦的一楼是办公室而非店铺的时候，来往人群并不会将这个街区当成可以逛逛的地方。“因为没有形成需求市场，所以很难聚集店铺，很多办公楼的员工晚上会去别处喝酒吃饭。”他说，“想在这个街区聚集起新的人才，就必须重整出一个让人想要待着的环境。”

他认为，2020年K5大楼开业是一个非常重要的节点。这幢楼在建于1923年的“旧国立第一银行”大楼的旧址上重新装修而成，引入了酒店、餐厅、咖啡、酒吧等4家复合店铺。这些店铺要么在聚集创意人士上颇有经验，要么能以设计风格成为传达新项目“新旧融合日本特色”风格的代言角 色。

一年后，平和不动产联合另几家开发商一同落成的KABUTO ONE办公楼落成，也引入了3家餐饮店。算下来，在一年多时间里，平和不动产在兜町为开发街区共计引入了17家特色餐饮小店。

平和不动产开发推进部的近藤大知总结了这场城市更新再开发的两个脉络：一方面推进像KABUTO ONE这样的“面状”开发，促进街区的新陈代谢，用高度功能化的大厦聚集公司；另一方面，重新装修历史街区里的建筑物，让这个街区的景色与文脉以更小的尺度推进“点状连锁”开发。其中，一些店铺与办公楼的沿街部分还会营造成能让来逛街的人歇歇脚的公共空间。

因为持续推出和消费者直接接触的“点状”店铺，平和不动产在推出K5之后就不断进入媒体与大众视野。在分别于2021年10月、2022年12月开业的“日证馆”更新项目，以及bank、景色复合设施项目里，带有现代趣味的冰淇淋店、bistro小酒馆、面包房、绿植店、活动餐厅持续涌现。兜町的街区风貌也如平和不动产最初计划的那样，出现了“来逛街的人”。

在人群逐渐聚集之后，平和不动产推出了一个内容网站“兜live！”，由专人运营。这是个不断挖掘街区新活动、新社群的信息聚集地，内容也并非是为宣传公司，而是相对中立。负责运营的年轻人们不断从东京其他有活力的街区活动里吸取经验，“兜町解谜”系列活动显然就是参考了东京地下铁曾成功举办的地铁解谜企划。他们甚至推出“兜町夜市”，尝试向丸之内街区再开发计划那样，挑战夜间拜访的新客流。

2023年10月底，兜町的商户们迎来了第二届属于自己的夜市活动。他们合作推出了餐饮试吃券，还找来DJ和livehouse在不同空间现场演出。兜町的热闹仍在持续。

曹中对本文亦有贡献