商品房“以旧换新”堵点如何打通

郭煦

“以旧换新”政策一定程度上能帮助打通一二手房市场的轮动，激活市场的改善型需求。不过，要想让政策收效，实践证明，结合自身城市特点，实打实地帮助购房者解决问题的政策才是补足楼市缺失的关键一环。

前不久，江苏太仓市开始探索商品房“以旧换新”政策。与此前其他城市通过二手房中介及房企之间联手、以打通换房通道的“以旧换新”模式不同，太仓当前试点的“以旧换新”，是将消费者本人名下符合条件的普通商品房，按照相应规则出售给指定的国资企业，并购买国资企业指定的新建商品房。

据不完全统计，2023年以来，多地针对住房改善性需求出台了多方面支持政策，已有淄博、济南、济宁、南京、宁波等10多个地方开始探索商品房“以旧换新”，希望畅通住房置换环节，进一步激活楼市。

目前，商品房“以旧换新”存在两种模式。第一种是帮卖模式。即购房者、开发商、中介三方签订协议，购房者交纳定金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售，若期限内二手房卖出则合同生效进入新房交易流程，若二手房未卖出则开发商返还购房者交纳的定金。第二种是收购模式。房企先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。

多城倡导“以旧换新”购房模式

住房“以旧换新”具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。

以江苏南通主城区为例，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

南通市住建局局长王开亮表示，出售旧房日期与购买新房日期相差365日内的，还将额外进行补助。

除了类似南通这种由购房者、开发企业以及经纪公司组成的三方合作模式，浙江宁波房地产业协会近期推出“换新购”服务，讓购房者和房企二者之间直接签署协议出售二手住房、换购新建商品住房。

江苏太仓则要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。同时规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。

手机家电“以旧换新”已经司空见惯，但房子“以旧换新”却不常见。淄博是率先启动“以旧换新”“连环单”行动的城市。2023年9月6日，山东省淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”，全市首批12家房地产开发企业、经纪机构代表签署合作协议，其中包括万科、旭辉、绿城等。而在同年9月19日，江苏省扬州市出台了《关于在市区购房开展“以旧换新”试点工作的通知》，推出“以旧换新”模式。目前，包括江苏华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、万科等众多房企均有跟进。

深圳市部分楼盘也曾推出“以房换房”的活动，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。住宅价值认定方面，新房价格以项目现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准。除此之外，个别楼盘甚至承诺负责帮业主找买家。一旦换房成功，购房者收房入住之前，购房者租房的租金也由楼盘承担。

“我想置换新房，手头的旧房子短时间内卖不掉，又担心心仪的新房买不到。”这是很多置换型购房者的想法。

2023年10月20日，据宁波市住房和城乡建设局官网披露，宁波市启动住房“换新购”活动。此次活动是由宁波市房地产业协会主办的。截至目前，宁波市已有13家开发企业的34个楼盘、23家房产经纪机构参与活动。

宁波的“换新购”指的是，购房者出售二手住房，换购新建商品住房。据宁波市房地产业协会相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，支持“以小换大”“买新卖旧”，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。从操作流程上看，购房者先选定新建商品住房，与开发企业签订新建商品住房（“放心买”）认购协议，与经纪机构签署二手住房（“优先卖”）协议，明确意向买进和售出房源，同时签署三方协议。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。

2023年10月17日，据江苏省连云港市住房和城乡建设局官网的消息，连云港市发布了《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》，明确支持“卖旧换新”。该通知提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。

值得关注的是，连云港市还在探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

此外，浙江省海宁市也在日前发布鼓励房产“以旧换新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

不论是宁波启动的“换新购”，还是海宁市鼓励房企购买购房者的存量房，最终目的都是提升房地产市场的活跃度，在当前二手房普遍难卖的情况下，助力置换群体卖旧房的同时，激活改善需求。

“以旧换新”激活楼市流动性

山东济南某楼盘销售处工作人员表示，“以旧换新”政策推出以来效果不错，已经有多起成交案例。“先选一个楼层，价格谈好后交3万元意向金，资方再沟通您房子的价格，谈妥后我们再支付老房子房款，购房者把房款转到我们这边来就可以了，剩下的差价一次性付款或贷款都行。”

部分城市房产中介机构的工作人员表示，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，不过政策效果还有待观察。

目前，大部分城市推行的是采用“联合帮卖”的“以旧换新”模式，成效各不相同。对此，克而瑞分析师沈晓玲表示，当前，在新房去化难及二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多城市推行的“以旧换新”未见较大的效果，如南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾盘或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。不过，南通的“以旧换新”取得了较好效果，主要在于开发商“兜底”购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠，而且用于换新购的新房房源较好。

沈晓玲认为，整体来看，多个城市密集出台“以旧换新”服务，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，提高购房意愿。该服务可以盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进这些城市的房地产市场平稳健康发展。但是，在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠，或者房企实力较强，可以调动多方资源，通过“以旧换新”实现化债、去化。

实施“以旧换新”的几个热点城市，二手房价在最近两年呈现持续下跌态势。《小康》杂志、中国小康网记者从中介获取的信息显示，在宁波核心城区之一的鄞州区，某套131平方米次新学区房的售价，已经从高峰期的840万跌到558万元。南京河西新城区二手房均价则从6万元/平方米跌至4万元/平方米左右。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，目前核心城市住房需求的改善倾向越来越高，尤其是在“认房不认贷”政策推出后，首套改善需求释放明显。但是从市场数据反映看，政策时效性较短，成交数据短期增加后，又回归常态。

为了新房去化，房企较为积极响应“以旧换新”。在实施“以旧换新”的城市，包括万科、招商蛇口、旭辉、绿城等多家房企均和中介机构代表签署合作协议，成为“以旧换新”试点企业。

通过打通一二手房市场流通渠道，深度激活市场的改善型需求，且有助于加快二手住房销售速度，缩短二手住房售出周期，这是地方政府的美好愿望，但在实际操作中也存在风险。镜鉴咨询创始人张宏伟建议相关部门做好监管，避免纯民间行为导致的各种纠纷。

“‘以旧换新’的初衷是盘活市场，在置换周期长的城市出台‘以旧换新’，有助于稳定市场与客户心态，但也需要谨慎看待。”上海中原地产市场分析师卢文曦举例称，上海郊区此前有一个项目就允许给客户半年的首付宽松期。客户先付几十万，在半年以后再付完首付。其目的就是让购房者更宽松地安排资金购房。但这一做法也存在风险，如果半年之后该项目房价出现下行波动，则会引发纠纷。同理，“以旧换新”也一样，万一二手房卖不掉，新房又买下来了，客户会出现承受不了负担的情况，此时又会引发合同纠纷。

不过，从当前发布“以旧换新”架构及流程的城市来看，在规避一些基础风险上，其对购房者还是给出了一定保障：购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌及售出会有3～6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言，二手房中介在推荐这些置换者的房源时，买家的积极性依然不是很高，市场大环境还是决定了市场交易的诸多环节。

如何打通堵点大范围推广？

目前针对“以旧换新”活动，开发商反应较为积极，除了可以盘活存量房外，也对项目大户型的去化有了积极作用。有国央企背景的房企也可以通过自身优势调动多方资源，促进新房与二手房之间的轮动。但回购模式，对房企的实力有一定的要求，民营企业还是要测算好回购的成本以及后续对旧房处置的合理性，提前规避风险。同时，买、卖两端的交易都可能产生纠纷，房企和中介機构也要注意各个环节的衔接。

事实上，“‘以旧换新’不是新的政策，这两年各地都有创新，它不是简单的中介帮忙卖二手房和买新房。”易居研究院研究总监严跃进指出，一个重要区别就是旧房的出售是有兜底机制的，这就使得换房的确定性增加了，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。

“大多数人只有卖掉旧房子才能购买新房，‘以旧换新’政策一定程度上能帮助置换需求客户加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的机会成本，打通一二手房市场的轮动，激活市场的改善型需求。而通过出售旧房获得财政补贴等系列实打实的政策优惠，也可降低购房者购买新房的成本，盘活存量房，提高市场活跃度。针对二手房交易时间长、成本高等问题，除了‘以旧换新’外，多地取消或松动二手房交易指导价等，也在尝试出台新政策以加快流转。不过要想让政策收效，实践证明，结合自身城市特点，实打实地帮助购房者解决问题的政策才是补足楼市缺失的关键一环。”上述业内专家分析称。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，“以旧换新”这一楼市新举措的推进过程中，旧房的价值评估尤为重要。考虑到二手房交易周期长，为了尽快出售房产，业主可能需要在价格方面做出一定让步。

“在当下很多三四线城市新房去化难的背景下，房企有着很强的参与热情，谁抢到了这波置换需求，谁就更容易在当下市场环境下取得先机。”58安居客研究院院长张波认为，但要注意的是，如果购房者提前锁定了房源，这一房源将不能在市场上另行出售，若是后续旧房卖出不顺利，无形中也会拉长新房去化周期。

在推出“以旧换新”等政策的同时，不同城市也针对二手房交易时间长、成本高等问题，采取了更多的配套措施，比如近期上海延长“老房子”公积金贷款年限、多地取消或松动二手房交易指导价等，以促进一二手房流通，实现更好的预期。

中国城市经济学会房地产专业委员会专家委员张化学认为，当下消费者对于住房的要求已经从“有没有”转向“好不好”。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度，但住房的“以旧换新”比起家电、家具等各方面操作难度要大很多，目前大范围推广并不现实。未来，或有更多城市参与，促进改善性住房需求进一步释放。

不过也有业内人士分析称，对于“以旧换新”活动，购房咨询量较多，而实际完成交易的案例并不多。相关管理部门推动、中介及开发商助推的“以旧换新”，某种程度上是针对当前房地产循环存在的问题，积极促进有效供给匹配有效需求。但是，这种匹配本身只是环节上的优化，并未解决商品房市场循环存在的系统性缺陷。

上述业内人士建议，各地政府应加大“真房源”公共信息平台建设，积极披露片区和社区二手房评估价格、片区更新和改造计划。这将有利于形成二手房市场的稳定预期，也能够通过供给侧改革，引导和吸引购房者转向购置二手房。地方政府可以考虑收购存量二手房，以活跃交易量来稳定价格预期。可完善新房和二手房的交易安全机制、风险规避机制。对于换房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉长交易周期，由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制，实现资金的全流程、封闭式流转。此外，大型经纪机构宜全面梳理和整合“卖一买一”的经纪代理流程，降低成本、提高效率。总之，技术支持和制度建设的相互支撑，是商品房“以旧换新”可以真正发挥实际效果的长效机制。“以旧换新”若能持续推进，既能盘活和有效利用存量资源，也能激活有效需求，对房地产市场平稳运行形成有效支撑。