出租屋被他人纵火，租客还要赔偿房东？

张鑫烨/文

2023 年8 月18 日凌晨，上海市长宁区虹古路某小区内一民宅发生火灾，造成一名女子死亡。经初步调查，死者张某某（女，32岁）近日因情绪不佳，暂住在朋友零某某（女，19 岁）的租借房中。事发时，张某某突然将零某某推出房间后，引燃房内物品导致发生火灾，造成张某某死亡，未造成其他人员伤亡。网民对零某某的后续境遇纷纷表达了同情，有人称“这个房子是那个19 岁的女孩租的，房子着火以后，赔偿房东的就是这个租房的小女孩。被烧的这房子在上海，7 万一平，大概92 平，楼上楼下也都被烧到了，也就是说这个19 岁的小女孩一夜之间就要背几百万的债……”在这起案件中，有什么是我们需要引以为戒的呢？这期“拍案惊奇”我们就来说说这个案件。

房东是否有过错？没有，并非群租

早在2014 年，上海市政府就发布了《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》，要求出租居住房屋每个房间居住人数不得超过2 人，人均居住面积不得低于5 平方米，并要求相关集中出租房屋供他人居住的，要建立管理制度。根据这个规定，居住房屋租赁要满足两个条件，一个是单间不超过2 人，还有是人均不得低于5 平方米。

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

房东所出租的房屋若存在安全隐患，疏于管理，那么房东要对火灾的发生承担主要责任（包括刑事责任）。但是从新闻报道来看，房东并无过错，这套房子并非群租。

另外，租过房子的读者也许知道，现在租赁合同非常严格，妥妥的“抠细节”，房东为了保护自己，几乎把能想到的问题都写在了合同里，有的甚至会写明“不允许带异性同居”之类的话。这种合同基本上规避了房东的过错。现在的问题转移到了租客零某某身上。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。房东完全可以因为房屋受损要求承租人赔偿损失。

承租人肯定会辩解，放火自杀的并非是她本人，但是只有她与房东形成了租赁的合同关系，张某某与零某某的债务关系是另案讨论的。零某某赔偿后当然可以向张某某追偿。其实房东也可以因为侵权责任向张某某索偿，但是，张某某已经身故，所以房东基于租赁合同向承租人零某某索偿是比较方便且可能实现起来更容易的。

第三人侵权的诉讼？实务很难

我们假设，零某某在被张某某推出房间之后，发现张某某引燃房间内物品的行为，立即制止了，甚至扑灭了初期火灾，阻止了张某某自杀。这当然是最完美的，但是，我们必须注意的是，这不是法律赋予零某某的义务，施救、抢险不是她必须要做的。也有人说，因为零某某允许张某某借宿，导致了张某某的放火和自杀行为，零某某有不可推卸的责任，借宿和火灾是有前后因果关系的。笔者认为这种观点是不对的。

首先，我们必须清楚，零某某允许张某某借宿的行为并不构成犯罪，从目前的新闻报道来看，零某某并不是张某某放火行为的共犯，事先并不知道死者有自杀或放火的意图。允许他人借宿的行为并不具有法益侵害性。

其次，受损的邻居是否可以追究张某某的放火罪，要求张某某的遗产继承人赔偿损失？当然可以。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十五条 损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。

但是，该法条在法律实务中是非常复杂的。首先，张某某是否有过错。有人认为，在法律适用层面，应当注意有些案件中可能仅是第三人的部分过错，这时第三人只能就其过错责任范围内的损害承担相应的赔偿责任，对于非因其过错造成的损害，则不属于第三人承担责任的范畴，这也是第三人责任适用过错责任原则的基本要求。就举证责任而言，受害人依法主张第三人承担侵权责任的，应当对该第三人的过错承担举证责任，同样如果侵权人主张是第三人行为造成损害的，也应依法对此抗辩事由承担举证责任，主张追偿权则更是如此。我们并不能单纯地理解为张某某自杀的行为是主观的放火。这其中不仅涉及到放火的行为，还有主观故意和过失的问题。放火是存在危害公共安全的行为，周围有居民，放火自杀已经危害了公共安全，这的确不单单是自己个人的行为，但是，张某某对引燃物品自杀的行为是否认识到了可能会危害公共安全，或者是否有意图危害邻居的安全？对于一名普通成年人来说，理应认识到，但是张某某已经死亡，一心求死的人的精神状态不排除是盲目的，如疏忽大意，或者精神状态处于非理性的状态。如果受损的邻居要通过诉讼的途径要求张某某的遗产继承人赔偿损失，这是绕不过去的一个问题。

最后，承租人零某某是否有连带责任，或者是否有轻微的过错，能分担部分张某某的责任？这点还真难说。第三人侵权行为很复杂，法律界人士将其分为纯粹关联性、危险竞合型、消极竞合型。我们简单理解为，零某某对邻居的损失是否有因果关系，是否也需要赔偿。笔者认为，两者的行为可能属于消极竞合型第三人侵权行为，这是指第三人（张某某）实施侵权行为（放火），具有高度主观可责难性，是损害发生的全部原因力，关联人（零某某）过失未尽到注意义务，具有轻度主观可责难性，是损害发生的形式原因，对损害的发生没有原因力，两者竞合为一体，共同造成的损害的侵权行为。其解决的是第三人行为引发的责任分担问题。可能零某某也会为了失察或者未尽到注意义务承担小部分的侵权责任。

相邻权诉讼也是一种选择

对于受损的邻居而言，通过侵权责任向张某某的遗产继承人索偿实在是太麻烦了，也可以通过相邻权向该失火房屋的所有权人索偿。但两者只能择其一。相邻权是因不动产所有权或使用权衍生出来的，大家都是不动产权利人，正好在隔壁，那就要遵守最低限度的便利，比如采光、噪声、震动等方面，最基本的安全也在其中。《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。该条规定了处理相邻关系的四项原则，也是正确把握相邻关系的指导思想，从民法通则、物权法至民法典，沿用至今。相邻关系最大的特点是与大家的生活密切相关。

邻居因为隔壁房间失火，造成财产损失，主张赔偿时，首先需就因房屋失火或者消防救援喷水遭受损失的具体情况及与损失之间的因果关系进行举证。其次要列好物品损失清单，可提前寻找购买票据或进行询价，确定直接损失金额。如果双方就物品损失价值无法协商一致，亦可申请司法鉴定。另外，对可能产生的因失火导致一方在外租房居住或房屋无法对外出租等间接损失，也可以提供相应证据证明，比如火灾后，空气内弥漫的烧焦味，致使人员无法居住。空气污染可能达到严重影响居住的程度。