基于风险管控的房地产企业税务筹划措施

罗经鹏

摘 要：税务风险作为房地产企业经营、发展进程中长期面对的风险因素，一旦发生，不仅会导致企业面临巨额罚款，甚至对企业信誉、社会形象造成严重影响。合理开展税务筹划，是在保证房地产企业充分落实政策、法律法规要求基础上合理避税，减轻税负的重要手段。文章站在风险管控视角下，对房地产企业税务筹划措施开展研究，首先，分析房地產企业的税务风险特点。其次，分析房地产企业税务风险的影响因素。最后，基于风险管控视角，从多维度入手制定房地产企业税务筹划措施，助力提升我国房地产企业税务筹划水平，促进企业可持续发展目标的实现。

关键词：税务风险；房地产企业；影响因素；税务筹划措施

中图分类号：F272.3    文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）10-0052-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.013

1 房地产企业税务风险特点分析

1.1 税收环境复杂

税收环境复杂，主要体现在复杂的税收政策以及相关规定。房地产行业涉及多种税种，如所得税、土地增值税等。各种税种有不同的税基、税率、纳税人身份，而不同的税种之间还存在较为复杂的关联。因此，房地产企业需要对税收政策和规定有较深入的了解，否则会面临税务违规和漏税的风险。

1.2 产业调整与政策变动频繁

随着国家经济政策的调整和行业发展的不断变化，房地产企业的经营环境和税务政策也发生了变化。政策变动可能会对房地产企业的资金安排、业务结构以及利润等产生不利影响，进而产生税务风险。

1.3 资金流动复杂

房地产企业的资金流动较为复杂，尤其是地产开发项目的资金流入和流出会涉及多个环节和个人，往往需要场地费用和规模不一的资金投入。因此，税务部门往往会针对房地产企业进行相比其他产业更加严格的审计和监管［1］。

2 房地产企业税务风险影响因素

2.1 内部管理因素

房地产企业税务风险可能会受到多种因素的影响，如内部管理因素，通常包括税务筹划参与度低，财税管理人员职业素养差，缺少与税务机关的有效沟通，税务筹划方案不全面、不合理。

首先，税务筹划参与度视角下，如果企业在经营活动中对税务筹划未给予足够重视，可能会导致企业无法充分利用国家的税收优惠政策，进而增加企业的税收负担。

其次，财税管理人员职业素养视角下，企业税收风险的管理是一项需要专业知识和能力的任务。倘若财税管理人员的职业素养差，例如对税收政策、税务筹划以及风险管理的理解和把握不足，可能会影响到对企业税收风险的有效识别和管理，从而增加企业的税务风险。

再次，与税务机关的沟通视角下，企业与税务机关的有效沟通对于减少税务风险具有重要的作用。如果企业与税务机关的沟通不充分，可能会导致企业对税收政策的理解和应用存在误区，进而增加税务风险。

最后，税务筹划方案视角下，税务筹划是企业管理税收风险的重要手段。如果企业的税务筹划方案不全面、不合理，例如没有充分考虑到企业的经营状况、税收政策以及市场环境等因素，可能会导致企业在实际操作中遇到预期外的税务问题［2］。

2.2 外部政策因素

外部政策因素，主要指房地产企业经营、正常纳税阶段税收政策的变化、政策不确定因素、监管政策因素以及在参与国际经营期间不同国家税收政策的差异。

首先，税收政策的变化方面，政府出台的税收政策对于企业的税务风险管理具有重要影响。如果政府对房地产行业的税收政策发生变化，例如调整税收优惠政策、增加税收税率等，都会对企业的经济利润造成影响，进而增加企业的税务风险。

其次，不确定性因素方面，未来的政府税收政策、经济形势、国际环境等因素无法实现完全预测和保证，这便导致企业在经营过程中需要灵活应对外部因素的变化。企业面对不确定的环境时，需要通过合理应对外部环境的变化，充分了解政策的发展动态，做出科学合理的决策，从而降低税务风险。

再次，监管政策视角下，行业监管政策的变化也可能会影响房地产企业税务风险的产生与发展。如果税务监管政策发生变化，企业需要及时对当前风险因素进行评估，制定应对策略，避免可能出现的税务问题和风险。

最后，不同国家税收政策差异方面，房地产企业如果在国际市场上进行业务拓展，需要考虑不同税收政策对企业的影响。面对海外市场的税务风险，应该提高对不同税收政策的认知，构建合规的税务管理制度，降低企业经营风险［3］。

3 基于风险管控的房地产企业税务筹划措施

3.1 明确税务筹划要点

3.1.1 增值税筹划

风险管控的房地产企业税务筹划措施中，增值税筹划是一个关键环节。在房地产企业筹划增值税阶段，其要点包括以下几点：其一，深度了解税收政策。房地产企业应密切关注国家税收政策，了解增值税法律法规的最新变化，以及可享受的减税、免税政策，合理运用税收优惠措施。其二，交易方式和结构设计。企业在资产买卖和经营活动中，应合理选择交易方式和结构设计，以最大程度降低税负。例如，通过选择房产二手交易，减少交易额，从而降低增值税应纳税额。其三，合理利用扣除项。房地产企业应充分了解和利用增值税的扣除项。对于房地产行业而言，可以合理利用房屋拆迁补偿、财产赔偿、房屋出租等扣除项，从而减少应纳增值税的金额。其四，跨区域交易优化。对于跨区交易的房地产企业，应优化交易结构，合理分配交易成本，以降低增值税税负。例如，可通过在不同地区设立合资公司或合作项目，以合理分摊应纳税款

3.1.2 土地增值税筹划

对于房地产企业土地增值税的筹划，其要点包括以下几点：其一，控制土地成本。由于土地成本直接影响土地增值税的应纳税额，因此，房地产企业在购买土地或开发项目时，应尽可能通过有效的谈判和协商，降低土地成本，在增值税税基限制下减少缴纳的应税款额度。其二，企业需合理利用減免规定。为了促进固定资产投资的发展，国家规定有减免规定，例如地方政策提供的税收优惠等。房地产企业应该充分利用这些优惠政策，以便在缴纳土地增值税时照常享有普惠政策的税收减免优惠。其三，选择合适的计税方式。根据国家相关政策，对于不同的企业，可能有不同的土地增值税计税方式。因此，房地产企业应该根据自己的实际情况，选择最优的计税方式，以降低应缴税款。其四，合理运用合同约定方式。房地产企业在销售土地使用权时，可以通过合同约定的方式，确保交易合法性，同时减少税负。例如，在合同中设置“附条件、应税额度限制和关联交易等”方式，规避交税侧重补缴土地增值税等风险。其五，加强风险评估与预警。在房地产企业预测土地增值税的缴纳时，财税管理人员需要做到较为准确的预测，建立土地增值税预警机制以及相关的应急预案。

3.1.3 所得税筹划

对于房地产企业所得税的筹划，其要点包括以下几点：其一，合理安排利润分配。房地产企业应合理安排利润分配，降低所得税的税负。例如，可优先考虑通过股息和红利的方式进行利润分配，而不是通过股权转让获得利润，从而减少所得税的应纳税额。其二，合理做好资本项目决策。房地产企业在进行投资、并购等资本项目决策时需要精确把握企业实际情况以及所得税相关政策，制定合理的交易结构，降低所得税成本。其三，合理使用税收减免政策。房地产企业需要了解利用国家税收政策，根据自身特点，通过应用个税率和税收减免政策，合理降低应缴所得税金额，减少纳税风险。其四，严格比较不同的税前扣除方式。房地产企业可以合理运用税前扣除，比如在资产盘点、拓展业务、关停或重组等方面选择不同的税额扣除方式。其五，制定多样化涉税事件应对方案。所得税涉及的主体和环节比较广泛，房地产企业需要充分准确估算所得税，对于反向投资、融资等复杂财务交易，需要提前咨询专业税务机构，避免出现较高的纳税风险。

3.2 建立企业税务风险防控体系

为有效规避税务风险，房地产企业需要建立全面的税务风险防控体系，包括税务合规与管理制度、资金运转控制、风险评估，同时规范企业的会计准则。其一，房地产企业需建立适合企业实际的税务合规与管理制度，规范企业缴税流程、会计核算及税务申报等，建立合规性审核机制，保证企业税务申报的真实合规。其二，房地产企业需严格掌控资金运转，建立不合理会计核算的风险提示机制，及时发现问题并制定应对、调控措施。其三，房地产企业需定期进行税务风险评估，发现问题及时整改，避免因问题的延误带来更高的风险成本。其四，房地产企业应该明确会计准则和报表，确保其符合国家的财务会计准则，规范企业会计核算和报告。同时，尽可能避免会计漏洞和税务风险［4］。

3.3 充分利用新政策优化税务筹划

3.3.1 深入了解税务法规及新政策

房地产企业首先需要深入了解新的税务法规政策，并及时跟进相关政策的变化。企业可以通过招聘或委托税务顾问、参加税收培训和研讨会等方式，提高企业和员工的税收法律知识和应对能力，了解优惠政策，把握企业和业务发展新机遇，有效实现税收优惠和减税筹划的目的。

3.3.2 合理规划企业财务和资本结构

财务和资本结构规划对于房地产企业的税收筹划至关重要。企业可以采用资本结构优化的方法降低所得税，比如增加债权融资的比例、减少股权融资的比例，降低资本成本，同时提高公司的财务稳定性和资金利润率。此外，对于企业来说，财务管理的健全与否直接影响到其税负和税务风险，因此，需要加强对财务的管理并制定完善的内部控制制度。

3.3.3 运用税收优惠政策

房地产企业可以通过运用国家和地方税收优惠政策来降低税务负担和风险，比如申报研发费用加计扣除、新型石墨烯等科技物质的研发费用加计扣除、少数股东投资收益免税等政策。同时，还可以借助跨地区拓展业务、选择符合税收免除标准的地区进行开发等方式，降低公司所得税负担。

3.3.4 发展新型业务与产业

随着国家经济结构的转型升级，房地产企业必须紧跟市场发展，推进新产业和新型业务的开发。房地产企业可以依托新兴经济，如高科技、电子商务，积极发展科技服务、大数据及互联网等新兴技术。此外，企业还应该细化和完善业务，拓宽财源渠道，避免出现利润单一及收入减少的情况。

3.3.5 合理选择税收核算范畴

房地产企业应尽量选择有利于自己的税收核算范围，减少税务风险。根据税收政策的要求，企业可以降低销售额、减小固定资产或营业成本等，从而降低应缴税收的金额，降低税务负担及税务风险。

3.3.6 学会利用税收递延工具

受益于新的税收政策，税收递延工具受到房地产企业的青睐，特别是可持续能源、节能环保、农业以及发展中地区的企业等。这样的工具可以在短期内减轻房地产企业税收负担，同时也有助于房地产企业加强风险管控。目前，房地产企业税收递延工具包括房款分期结算、预收账款、非货币性资产置换、经营租赁。

（1）收到的房款分期结算。房地产企业可以与购房者协商，在销售合同中规定分期付款的方式，将部分房款收入推迟到未来年度。这样可以减少当前年度的应纳税额，实现税延目的。

（2）预收账款。房地产企业可以向购房者收取预付款项，将部分现金流收入推迟到未来年度。预收项一般作为货币性资产确认，并根据法律和会计准则规定，逐年进行摊销，实现对未来年度的税费优化。

（3）非货币性资产置换。房地产企业可以通过与其他企业进行非现金交换，例如以房地产或其他资产置换的方式，将应纳税额转移到未来年度。这种方式可以推迟税款缴纳，延迟纳税时间，达到税延的目的。

（4）经营租赁。房地产企业可以将部分房产出租，获得租金收入，并享受租赁所得税收优惠政策。通过将房产转为租赁经营，可以减少销售所得税的纳税额，实现税务筹划优化。

此外，房地产企业需注意，使用税收递延工具需要严格遵守国家税收法规和相关会计准则的规定，避免违反法律规定，造成税务风险。此外，企业在使用税收递延工具时，需要对现金流管理和信用风险进行充分评估和控制，确保企业的正常运营和财务稳定［5］。

3.4 推动信息化税务管理

基于风险管控的房地产企业税务筹划措施，可以结合推动信息化税务管理，推动数字化税务数据采集、分析、应用和管理，实现税务管理数据化、策略化和预测化。

3.4.1 建立风险管控机制

房地产企业应该建立完善的风险管控机制，基于信息化技术从税收准备金、税收保险等方面预防和处理税务风险，规定采集税政风险数据，以数据为依据，基于信息化系统自动制定管控策略。

3.4.2 推广增值税专用发票开票系统

房地产企业可以通过推广增值税专用发票开票系统，提高发票管理水平，降低公司税务风险。增值税专用发票开票系统的优势在于自动化处理发票和企业票數据，真实反映企业开票数据，降低虚开发票的概率。

3.4.3 推进国内外税务专家融合服务

房地产企业可以邀请国内外的税务专家合作开发税收筹划工具，制定合规性管理和优化税务成本具体方案，降低税务风险和税务负担率。

3.4.4 数据组织与应用

房地产企业应基于信息化技术开发数字化税务数据平台，提高数据处理能力，实现对企业内部信息的有效整理、挖掘和应用，将分散的数据整合成综合性的数据视图，提供全新的税务管控服务。

3.5 加强同税务部门的沟通

加强同税务部门的沟通，可以提高房地产企业在遵守税务法律法规和承担企业社会责任方面的水平，规避税务风险。

首先，房地产企业应联合税务部门建立良好的互动平台，基于平台建立房地产企业和税务部门之间的联系机制，确保税务部门能够及时了解企业的问题和诉求，减少问题蔓延程度。

其次，房地产企业应安排财税管理人员积极加强税务机关的培训和学习活动，了解最新的税务法规和政策，了解税务对企业要求的变化。这有助于企业在税务方面更加规范操作，有效避免可能的纳税风险。

最后，房地产企业应主动配合税务部门的检查，结合税务部门的检查结果，配合税务部门及时整改问题，并认真学习纳税法律法规，增强在纳税方面的管控能力［6］。

3.6 提高企业财税人员综合素养

提高企业财税人员综合素养，对于规避税务风险至关重要。其一，房地产企业可以定期组织财税培训，不断提高财税人员的知识和技能，及时更新税收政策，有效规避税务风险。其二，房地产企业应建立相应的内部管理制度，明确财税人员的职责和权限以及操作规范，规范操作流程，对财税行为进行监督和约束，从而规避税务风险。其三，房地产企业财税人员需要及时了解相关税法法规，掌握税收政策变化，积极收集信息，避免违规操作，减少纳税的风险。其四，房地产企业应激励财税人员不断增强风险管理能力，了解税务部门的措施和行为，及时采取适当的纳税方案，提升应对突发情况的能力，有助于更加有效地规避税务风险。其五，房地产企业应要求财税人员注重团队协作和沟通，与企业其他部门紧密配合，共同推进财税方面的管理，有效规避税务风险。

3.7 加强房地产全周期纳税筹划

加强房地产全周期纳税筹划，是指在房地产项目从筹备到开发、销售、租赁等全部生命周期中充分考虑纳税风险和优惠，制定相应的纳税策略。

对于落实房地产全周期纳税规划，规避税务风险，首先，应落实提前规划。房地产企业应在项目筹备阶段就开始制定全周期的纳税筹划方案，并严格按照计划执行。在制定方案时，要重点关注税务法律法规的变化和政策的实施情况，充分考虑税务风险和优惠措施等因素。

其次，房地产企业应深入研究政策并优化税务结构，在了解税收优惠和减免政策，合理利用税收优惠措施的基础上优化融资方式、运用业务拆分等方式，充分利用税收优惠政策降低税负。

再次，房地产企业需要提升资金使用效率，合理运用钱款，减少资金闲置和存款，在资金周转上加强管理，最大程度降低利息成本、税务成本等财务成本。

最后，房地产企业应加强贯穿于全周期的管理制度构建，完善规章制度，规范纳税行为，并加强财务信息和税务信息的管理，严格执行国家税务部门的相关规定，为企业提供有效的税务风险管理和控制措施［7］。

4 结语

综上所述，我国房地产企业税务风险具有税收环境复杂、产业调整与政策变动频繁、资金流动复杂的特点，而影响房地产企业税务风险的因素主要来自外部政策以及企业内部管理。文章认为，站在风险管控视角下，为有效规避房地产企业税务风险，应在明确税务筹划要点基础上建立企业税务风险防控体系，充分利用新政策优化企业的税务筹划。同时，为迎合多变环境，企业应推动信息化税务管理，加强同税务部门之间的沟通，并通过提升企业财税人员综合素养以及有效加强全周期视角下的纳税筹划，自多维度全面提升房地产企业税务筹划水准，以迎合多变的环境以及高复杂性的风险因素，保障企业合法合规避税，提升经济效益的同时推动企业稳步发展。

参考文献：

［1］黄莉丽.房地产企业税务风险防控策略研究［J］.财经界，2023（17）：168-170.

［2］蔡素华.房地产企业税务风险及其管理［J］.中国集体经济，2023（17）：76-79.

［3］肖永.房地产企业税务管理探讨［J］.质量与市场，2023（10）：175-177.

［4］田俊明.探讨房地产企业税务筹划及风险防范［J］.活力，2023，41（9）：79-81.

［5］陈健.房地产企业税务风险的防控策略分析［J］.纳税，2023，17（13）：13-15.

［6］徐金燕.新形势下房地产企业税务风险管理的建议［J］.审计与理财，2023（2）：59-60.

［7］刘芳.房地产企业税务风险的成因及控制策略探析［J］.商讯，2023（4）：97-100.