地方“救市潮”袭来

2008-12-01 10:08:52 资本市场 2008年11期

李 俊

房地产市场的不景气已成定局,各地成交量均有明显下滑。投资银行高盛也直言对房地产行业的持续性复苏依然缺乏信心,认为在房价下跌、居民承受能力随收入增加而相应提高、2008年二季度开始的行业投资增速继续放缓(包括新开工项目面积、在建项目面积和已完工项目面积)的情形下,至少还需要两个销售旺季才能让住宅市场的供求格局达到一个比较均衡的水平。

作为与房地产企业关系最为密切的利益群体之一,各地地方政府纷纷出台利好政策,试图救市,以挽救自身财政收入和GDP增速的下滑。地方政府“救楼市”的政策已经迅速蔓延,且措施更加完善,对房地产市场的支持力度在加大。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区的成都到西部地区的重庆、西安,再到中部地区的长沙、武汉,再发展到东部沿海的福州、厦门,现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。未来可能会有越来越多的地方政府加入到救市的行列。

救市三招

变相提高居民购买力

公积金方面的利好政策。几乎每一个出台救市政策的城市都通过公积金途径来提高居民的购买能力,包括降低公积金首付比例、提高贷款额度和年限、放宽贷款年龄等。例如,长沙政府在7月22日提出:购买第一套商品房申住房公积金贷款的,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最长期限由20年调整为30年;芜湖9月1日提出购买第一套商品住房首付比例下调为20%,购买第二套商品住房首付比例下调为30%。公积金政策被最频繁运用的主要原因在于,这是地方政府能够完全掌控的一项政策,且和减税、补贴政策相比,不会影响地方政府的收入。

降低交易税费。部分城市降低了交易的综合税率和契税。包括河南、沈阳、芜湖、石家庄等城市都减半征收普通住宅的契税;长沙将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%;南京也适度调整了普通住宅的税收优惠标准。

政府直接给予购买补贴。作为地震灾区的成都,配合中央精神给予购买总价分1.5%、1%、0.5%三个等级的一定比例的财政补贴,其他部分城市也竞相效仿,西安从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴;沈阳根据购买面积给予个人购房每平方米10元、15元和20元的购房补贴;个人出售不足5年的普通住宅,根据出售单价,给予每平方米37.5、56.25 和75元的补助。

缓解开发商现金流压力

一方面,地方政府通过避免提前征收税金、降低土地拍卖保证金以及减少保建费等多种方式缓解开发商的现金流压力。长沙市政府提出规范税收的收取和稽查行为,房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取,降低和放开开发过程的规费;成都适度减少的报建费用;还有许多政府,对于去年已拿地、未完全支付地价款的企业,适度延长付款时间。

另一方面,部分地方政府开始动用金融系统保证甚至鼓励开发贷款的发放。南京市政府提出,重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设,支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务,全力保障个人购买自住住房的贷款需求。

舆论导向

大多数地方政府已经意识到舆论的重要作用。长沙市政府提出要充分利用各种媒体,宣传“房地产业作为国民经济的支柱产业不动摇”,宣传“房地产发展的优越条件和美好前景,鼓舞投资和消费信心”;福州市政府提出要“充分利用各种媒体,从经济发展态势、宜居城市环境、独特的侨台优势等方面宣传我市房地产业发展潜力和前景,增强投资和消费信心”;南京市政府提出要加强涉房矛盾纠纷处置力度,加强对房地产领域的宣传规范和舆论引导。

从政策效果上看,笔者认为地方层面的刺激政策对购买力的提升作用仍然有限。以补贴及减税政策为例,如果财政补贴占房屋交易总价的1.5%,而契税(3%)减半征收,政府实际补贴款占房屋总价的3%。而实际上,许多开发商的打折比例都在3%以上,因此政府的这些刺激购买力的政策效果有限。

救市见效了吗

从各地救市政策出台前后的成交情况来看,有些地区的销量仍然继续下降,而有些已企稳,具体效果如何,尚难以有明确的定论。

如,成都2008年6月15日出台《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,但在随后的两个月,成交量无论是同比还是环比数据,都仍然不断下降。7月商品房成交面积为122万平方米,环比下降6%,同比下降49%;8月商品房成交面积为91万平方米,环比下降25%,同比下降59%。长沙2008年7月22日出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。在政策出台之前,6月、7月长沙商品房成交面积同比分别萎缩46%和35%;而8月、9月,成交面积分别下降26%和上升33%。但同时,9月份的成交均价有小幅下降,因此很难判断长沙市的成交量度量企稳是得益于政策刺激,还是降价。沈阳2008年8月11日推出秋季房交会优惠政策,9月商品房成交180万平米,环比上涨148%,成交均价由每平米3293元上升到3350元,是成交状况最好的一个城市。

笔者认为各地政府纷纷出台的救市政策尚难以改变楼市降温的预期。就算是放宽二套房贷的限制,开发商也不一定能抓到“救命稻草”。有三点因素不可忽视:其一,楼市购买力受到损伤。海外金融风暴的爆发,及国内经济下滑风险的出现,使部分海外机构与国内企业退出投资型购房的群体。而且,房价走势的不确定因素增加,抑制了他们的投资需求。其二,买涨不买跌的消费心理制约购楼热情。其三,银行对投资型购房惜贷。鉴于次贷危机的教训与国内断供的议论,国内银行对房贷趋于谨慎,把重点转向争取首套房客户。

未来走向如何

受外围市场的影响,中国出口形势严峻,依靠出口拉动经济增长的概率较小;而经济增长的另一个引擎房地产也受制周期调整,销售情况持续低迷。一旦房价出现大幅下跌,财富缩水效应将带动居民内需的减弱。因此,在保增长的压力下,中央及地方政府继续出台政策救市的概率将大大增加。

从短期来看,政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力和缓解开发商的现金压力。从长期来看,政策将围绕土地集约的大方向,通过减少政府规费或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间,鼓励投资行为。

但是对于政策执行的效果需要谨慎对待,首先,财富效应和收入增速下滑的压力将不断蚕食居民的购房能力,对未来的相对悲观预期将影响其购买行为;其次,根据抽样调查,目前居民的首付比例在4成以上,即便是降低第二套房的贷款比例,未必会对居民的购买行为产生较大的冲击,另外改善需求的购买弹性较大,部分居民的购买往往是投资加改善,因此,一旦房价出现下跌,购买的意愿将大幅削弱;最后,作为商业机构的银行,对贷款的安全性是目前首要考虑的问题,银行对成交量也是密切关心的,对开发贷款的实质放松依赖于成交量的回升。

(作者供职于博财证券投资顾问公司)

编辑:许倩[email protected]