万科降价：救自己的命就是要别人的命

2009新年伊始，万科就再次勇当“带头大哥”，上演“降价也疯狂”，掀起轩然大波。

继去年底至2009年初的“暖冬特别行动”促销之后，1月28日到2月9日，万科对上海几乎所有在售项目都进行让利促销，比去年的活动时间提前了12天。

万科在2007年高价拿下的大量土地如今却成了一颗颗隐性炸弹，为免惹祸上身，尽早回笼资金显然是明智之举。加之政府对开发商降价的一再暗示，于是1月7日，王石在《人民日报》振臂高呼，万科将率先进行价格调整。

自从2007年底抛出“拐点论”以来，万科已经在上海发动了四次降价。一次次的降价轰炸中，其市场占有率飙升，龙头老大的位置也越坐越稳。2008年万科的销售额同比下滑8.6％，但市场占有率却大幅攀升。据测算，其市场占有率将由上一年的2.07％上升到2.6％。而上一轮2005年的房地产调控中，万科的市场占有率就从0.94％一举跃至2006年的1.25％。

1月，牛年里再度抢先出手的万科又尝到了甜头，销售面积28.6万平方米，销售额21.9亿元，分别同比增长24.2％和18.6％。

万科为自己备好了过冬的棉衣，却害苦了仍在楼市中苦苦挣扎的众兄弟，逼得他们仓皇跟进，以免坐视市场被夺走。

此次，万科的优惠幅度并不大，而紧跟其后的绿地、合生、保利等不仅动作迅速，降价的力度也超过了万科，不少楼盘降幅约29％。

《时代周报》去年的经历已证明率先降价的万科作出了一个正确的选择，于是今年万科的降价行动比以往来得更早、时段更长。楼市实质意义上的大规模降价即将掀开。

国泰君安研究员孙建平万科房价下降和销量上升表明近来最畅销的是中低价位房，这意味着公司未来毛利率将有明显下降，也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

《中国信息报》深陷寒冬的中国房地产业无疑在苦苦地“等一个春天”，在政策层面频频出台一系列利好之后，只欠的一缕“东风”，恐怕就是开发商积极配合、适度降价了。

焦点博客08年万科高调降价，在业内千夫所指，2009年万科再次降价一呼百应，服众的关键是其正确的市场判断，万科这个曾经被同行抵制的坏孩子终于享受到集体的温暖。

住美投资咨询公司执行董事张健开发商的心态并没有摆正，他们仍然还在留恋2003-2008年间的暴利收益。此前，除了万科象征性地降价促销之外，几乎没有一家大型房企肯拿出哪怕5％或10％的让利。

润物博客如果说2008年万科降价促销还要顾及同行的面子和想法，那么2009年的万科降价则完全从企业自身发展考虑。万科降价如此坚决，一方面是按市场规律办事，另一方面是通过利润换市场占有率。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭只有加大促销力度才能化解楼市中的观望。这轮促销是大开发商引导的，接下来更多的中小开发商跟进，2009年降价还是主基调。

上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承建楼市存在区域性差别，上海并不能代表全国。老百姓在涨价大潮中已经习惯于涨价，习惯于开发商过于强势的环境。其实在正常情况下，应该存在促销、存在降价。

地产分析人士陈真诚相比于上海的促销来说，2009年万科无疑会在更大范围内更多地动用更大幅度降价促销的办法，同时利用自身优势，争取以更优惠的条件、更低的价格获得二手土地或兼并企业项目。

《竞争力》房地产的利润有两个大轮子，一个是利润率，一个是周转率。降价会直接伤及利润率，但能保住，甚至提高周转率，所以降价并不一定降利润。在当前这种僧多粥少的冷市场环境下，保证自己吃饱就相当于逼别人饿死，事实也证明了万科降价不是简单的保命哲学。