三问房地产开发资本金调整

张兴军

2009年5月27日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

从统计数据来看，这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平，为13年来的最低。

为什么在当下选择调整固定资产投资的资本金比例？调整幅度又为何如此之大？当《通知》下发之后，诸多疑问待解。

是否为产业振兴规划的变种？

财政部6月4日公布的数据显示，截至5月31日中央财政已累计下达09年中央政府公共投资5620亿，占全年预算总数的61.9%。这意味着，接下来的半年多的时间，中央政府的公共投资将不足5000亿。

在这种情况下，靠投资拉动经济增长的路径已经面临瓶颈，在内需和出口仍然不振的形势下寻求新的增长方式成为迫在眉睫的问题。此时此刻，房地产业的机遇到了。

众所周知，房地产业对于我国经济而言是牵一发而动全身的领域。无论是占我国投资比例的大小还是对于经济增长贡献率的高低，都是其他任何行业无法企及的。《通知》的第一层含义是刺激经济实现“保8”目标，而另一层含义是振兴房地产业。

2009年1-4月全国范围内商品住宅实现销售面积1.62亿平方米，同比增长18.6％，成交规模超出2006-2008年同期平均水平21.2％。其中，4月份全国商品住宅销售面积高达0.59亿平方米，环比增长3.8％，延续了2009年以来成交量逐月放量的态势。

4、5月份的小阳春刚过，6月的热销态势也开始露出苗头，根据媒体报道，北京市今年6月初开盘的几个项目的购房现场，消费者选房的热情也空前高涨。《通知》正是在房市反弹的背景下发出的。

当行业发展处于上升期的时候而出台相对利好的政策，这和“产业振兴规划”有何不同？从《通知》内容来看，房地产调整的幅度最大。其中，保障性住房与商品房的资本金比率下调至20%，其他房地产项目下调至30%。《通知》中，除了铁路公路下调至25%，钢铁化肥保持不变之外，其他项目如电解铝、水泥等，维持在原来的30%以上。侧重点孰重孰轻判若分明。

直观上看，政府是为了缓解投资乏力而进行的投资刺激。因为对于行业的振兴，最大的利好无非是相关政策的支持与准入门槛的降低。此外，鉴于房地产业特殊的预售政策对拉动刚性需求的作用极为明显，这种一举两得的作用将给经济注入一针强心剂，使经济迅速回暖。

2009年的“保8”任务仍然艰巨。光靠中央政府的投资来实现经济增长任务，难度可想而知。《通知》的下发，是对于目前后续投资乏力的一个针对性举措。据统计，2008年我国共完成房地产投资近5万亿。如果按照这个数字推算，资本金比率下降之后，将扩大房地产投资超过6000亿，甚至高于今年前五月中央政府投资的总额度，超过全年计划投资的60%。可想而知，这将带来双重的效果：

第一，2009经济“保8”任务完成的难度大幅缩小；第二，房地产业悄然实现振兴。

今年，被炒得火热的十大产业振兴规划就曾经被指房地产业是其中之一，当房地产被物流业所取代之后，分析人士皆称对于房地产业的振兴将以“行其实而不取其名”的形式进行。

而就在此前，政府相关官员还刚刚宣布短期内不再出台房地产救市政策。而在投资数据公布之后政策制定也随之易向，倾向于更为实际的保增长。

开发商的利好还是利空？

4、5月份的楼市小阳春使房地产业界对于“去库存化阶段”的论调已不屑一顾。无论市场舆论怎么走，最能说明问题的仍然是诠释价值的价格。虽然房价同比而言还未企及2007年时的高位，但环比来看，涨幅惊人。

北京市广渠门10号地皮高于起拍价近3倍，最终以10.22亿被富力地产拿下，被惊呼为楼市彻底告别低迷的先头信号。随后，万科董事局主席王石声称，万科的最佳拿地时机已过，库存地皮仅够开发两年半的时间。业界也开始预言，房地产业将重新洗牌，甚至万科的龙头地位将被保利撼动。至此，房地产业一股新的开发浪潮已经毋庸置疑。

分析人士认为，降低房地产开发商自有资金比例的重要性很大。因为，比例高低不仅决定了房地产开发商进入该行业的门槛，而且还决定了房地产开发商自有资金杠杆高低，自有资金所占的比例低，那么其自有资金的杠杆率就高，能够用更少钱来撬动银行更多的贷款。目前保障性住房及普通商品房项目房地产开发商自有资金所占的比例下降了近一半，那么房地产开发商用同样的钱可以多开发几个项目或以更少的钱进入房地产市场。

更为直白地说，就是开发商可以花更少的钱建更多的房子，进而带来房地产业新的春天。当然，一些可能出现的情况也不容忽视。2007年，是我国房地产业发展的一个高峰，房价走高与房地产开发的热潮，让购房者望而却步，让开发商赚的盆满钵满。2008年，世界金融危机不期而至，使中国房地产业步入了峰回路转的调整阶段。

《通知》中房地产资本金比率的调整，主要影响集中在房地产开发的中前期，属于房地产前期的“资本运营”阶段，而房地产产品最终要由市场买单，政策若不能最终形成消费者的消费行为，随着时间的推移，则必然提高项目投资成本，烂尾风险倍增，进一步扩大银行坏账比例。那么该项政策只能扩大市场泡沫，激化当前民生矛盾，无益于结局目前的市场困局。

因此，对于《通知》的下发，需要辩证来看，相应的风险更要防患未然。纵观2009年以前的房地产市场，当开发商资金周转不灵的时候，破产现象亦有发生。尽管金融危机严重的2008年的金融危机没有造成房地产商成批倒闭的现象发生，但仍然造成了一定程度的冲击。

如今，金融危机还未能确定是否见底。扩大投资的举措还要辅以大力度的风险监控，以免出现房地产商与银行之间的呆账坏账和楼房销售不畅等现象的发生。

会平抑房价还是推升房价？

从价值规律而言，当房地产开发的新一轮浪潮出现之后，将大大提高房屋的供给量，对于房价的调整将产生直接的刺激作用。但另一方面，商品房的空置率空前提高，我国的商品房库存消化将需要两年甚至更长的时间，这一现实也让人们对这一论调倍加怀疑。

为什么库存量居高不下的同时，房价仍然逆势而上？即使是在金融危机空前的2008年，房地产业也仅仅是小幅微调，更何况是经济已经开始复苏的当下。

无论是各大网站的相关调查，还是专家们趋向一致的论调，都成为一相情愿似的寄望：房价肯定会降。这与受调查者的身份密切相关。

事实与期望往往不一致。定价者不是买房者，而是市场和房产商。和石油相比，房地产业的定价更加尊重价值规律，供求决定一切。当有效需求被刺激起来之后，消费行情水涨船高。再加上建材成本价格的悄然回升，寄望房价降的声音渐弱。

低房价由政府埋单，让利于民；高房价由民众埋单，债务缠身。事实上，后一种情况很少出现。和石油定价不一样，房地产不需要和国际接轨，也无需由政府来定价。尽管高房价的事实一直存在。

对于开发商而言，《通知》的下发是其扩大规模提高效益的一次良机。以业界资信俱佳的远洋地产为例，看看房地产成本与利润之间的关系。

以北京市2008年6月6日开盘的远洋一方二期为例，从最初开盘前公布的10500元，几天之内经历了11000元，进而至最高达12000元的飞升。按照远洋地产香港招股计划中的数据，其每平米成本不足5000元，高利润不言而喻。可见，房价和成本的关系之于当前中国的房价而言，彼此之间的共振关系不大。更重要的是其对于经济的贡献率而催生的国家政策的重视和贫富差距下的民众的不甚理性的需求。

对于经济的贡献率，具体而微，房地产业的红火对于政府增加财政收入、开发商提高利润、银行放贷的利息都大有裨益；宏观而言，标志着政府财政收入的多寡与经济景气度的高低。

在这种利弊难以权衡的情况下，如果不出现更为严重的经济危机，包括一线城市与二线城市在内，类似房价将走低的这种微弱的声音就如空谷长啸一般，声音始终是一边倒，效果几乎没有。当数亿人的目光都盯着为数不多的热点城市的时候，谁还敢寄望房价从成本核算上的趋于理性的降低？

答案可想而知。