疯狂楼市的冷思考

彭　斐

2009年上半年，北京房价涨幅近三成，上海商品住宅成交均价不断走高，逼近每平方米1.74万元历史最高记录，广州位居全国新建住宅销售价格月度环比涨幅首位，深圳房价创近11个月新高。

无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了社会不可承受之重。

即使楼市的“拐点”预兆多次出现，房价并没有像老百姓所想象的那样跌下去。面对近乎疯狂的楼市，作为卖家的开发商心态会发生微妙的变化，他们会想尽办法来得到最大利益；与此同时，作为买家的购房者，也会寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。从某种意义上说，激烈的购房心理战无时无刻不在上演。如果做一个归纳，在购房者里面无非有以下3种类型：刚性需求型、盲目跟风型、投资投机型。

刚性需求型：“刚需，不买不行!”

刚性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。

20世纪80年代生育高峰时期出生的人口，当下正在逐渐步入结婚年龄，买婚房是“80后”的刚性需求。有媒体的调查问卷显示，因为结婚而准备买房(或已买房)的“80后”占到了所有“80后”买房者的66.8％。在全国各大城市，对住房有刚性需求的“80后”一代，作为首次置业者，不仅是楼市的一支生力军，也是一股中坚力量。

“80后”的徐晖同女友经过4年的爱情“马拉松”，在今年8月份领取结婚证的同时，为了今后能有一个稳定的生活氛围，小两口正在北京寻觅符合自己的居所。

他们一起看了很多套房子，可不是因为价格太高。就是因为户型不中意，一直没有找到合适的房子。在徐晖看来，既然结婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就会委屈了新娘。他说：“我是‘刚需，不买不行!现在不管房价是涨还是跌，只要看到合适的房子，就准备立即付款，进行装修，即使当上房奴也在所不辞。”

如果说徐晖是为了结婚而必须买房，那么李周就是为了改善住房而不得不换一套大一点的房子。

2002年，李周拥有了自己位于北京西四环四季青桥附近的第一套房子，60多平方米的一室一厅。2008年年底，在做了父亲后，李周的父母从山东老家过来照顾小孩儿，结果房子就住不下了。为此，他不得不考虑换一套更大一点的房子。

“虽然我觉得房价年内可能会降一点，也想再等一等，但为了缓解更为迫切的住房紧张问题，不得不提前购买。这也是没办法的事情。”李周说。尽管房价已经比2002年的价格涨了至少3倍，为了家人居住处的需要，李周还是把原来的房子卖了，换了一套接近130平方米的三室一厅。

跟风追涨型：

“谁敢说房价不会疯涨下去呢?”

买涨不买跌，这是大部分人的购房心理，开发商深谙其中的道理。他们销售的楼盘每隔一段时间，都要提一次价，以迎合购房人的想法。这导致了部分消费者的恐慌性购买。

在农业部当公务员的张伟原来并不急着买房的，一来是因为攒不起首付，二来觉得房价太高了，还想再看看能不能降下来一些，但是2008年年底短暂的低迷之后，房价就又开始疯涨，张伟的心里开始慌了。

张伟说：“2009年2月房山一个楼盘开盘时的价格只有6000多元，可是现在，同样的一套两居室就要1.4397_元一平方米。租房也能过，但是谁敢说房价不会疯涨下去呢?毕竟迟早要买，安居才能乐业嘛!可是现在的形势让我实在没有信心再撑下去了，总不能看着父母几十年省吃俭用攒下来的钱都变成纸吧?”

业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

因“跟风效应”而变得恐慌的人不在少数。从事服装外贸工作的李一梅一直没有买房，虽然每年的营业额能达到50万，但李一梅一家3口一直过着租房的生活。眼看着房价越来越高，孩子的年龄也在增大，李一梅和丈夫也开始变得有点着急了。“本来想过一两年再买房。但是现在楼市越来越疯狂了，给了我不少心理压力。我担心要是一直这样涨价下去以后就更买不起房子了。随着城市规划越来越完善和外来人口的增多，后期楼市肯定不会跌，即使跌也不会跌得很多。”李一梅说。

前不久，李一梅看中了北京三环新城小区的一套90多平方米的精装修二手房。“交通方便等因素很打动我，本来打算第二天去付款的，没想到一夜之间就被别人抢走了。”

看到很多楼盘开盘即售罄，而且身边很多人都蠢蠢欲动，李一梅一家也加快了入市的步伐。她说，对于在北京拼搏的“北漂”一族来说，没有一套属于自己的房子，似乎少了份归属感，特别对以后孩子的生活影响可能更大。

投资投机型：“买房好，稳赚!”

对于那些拥有富余资金的人而言，买房还可以作为一种投资。原因有两个，第一是稀缺资源，房地产始终会升值。中国在世界上人口最多，土地是最稀缺的资源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同区域的房产价值也会变化；第二是通货膨胀因素，房地产有保值增值的功能。从长远来看，投资房地产是没有风险的，特别是现在一一显然不是经济波动的波峰，更是投资的好时机。

一项调查结果显示，在通胀的预期不断增强的情况下，最能被接受的理财方式便是买房，这一观点被80％的业内人士所认同。华润置地副总经理朱华越说：

“买房对于普通老百姓是最简单的投资方式。”北京易居研究院院长牟增彬也认为：

“不动产是稳健型投资者最好的投资选择。”

2008年年底，正当人们观望房价是不是还要继续回落的时候，李勃开始将所有时间放在了看房上，瞅准抄底时机的他，以150万元的总价买下北京南三环恋日家园一处140多平方米的房子。2009年上半年，房价不断上涨，李勃买的这套房已经上涨至200万元。看见自己的房子半年多涨了50万，李勃觉得自己应该“见好就收”，于是近日她通过房产中介找到买家，以较高的价格出手，一把净赚了近50万元。

仅用了半年多时间，收益率接近30％。李勃说：

“房子不是随便买就能赚钱，一定要买好地段的房子，这样升值才快。但总体来说，买房比炒股要更加实惠，风险要小得多。”

局部“过热”，购房者买房难

2009年8月20日中午。高剑一脸疲惫地走出链家地产北京四惠店，本来满心欢喜来签购房合同，房主却临时变卦，要求每平方米从14000元涨到16000元，高剑的买房计划只得再次推迟。

不到半年时间，高剑关注的楼盘“价格越来越高，房子越来越少”。最早看的东四环外某楼

盘，3月份开盘每平方米均价为1.35万元，4月份涨至1.45万元，到5月份突然涨到1.6万元。销售人员前两天告诉他：

“还剩最后两套房，只接受全款，不收定金。下一期的开盘日至少推迟半个月。”不仅价格涨，房源也紧缺。最近，身为置业顾问的万芳经常同时带四五拨客户看一套房，“房主一见这么多人买，干脆不卖了，等着再

北京房地产交易管理网数据显示：上半年除去保障性住房，北京共成交期房58516套，同比增加105％。住宅成交均价由2009年1月份的每平方米1 0438万元，涨至6月份的1.3302万元，涨幅达27％。

随着楼市回暖，北京、上海、杭州等东部城市房价率先重拾涨势。据国家发改委数据，6月全国70个大中城市房屋销售价同比上涨0.2％，环比上涨0.8％。二手住宅销售价格同比上涨2.2％，涨幅比5月份扩大1.3个百分点。房价上涨的势头正从个别项目、少数城市向更广范围、更多城市蔓延。房源少、涨价快，对高剑这样的普通消费者而言，买房再次变得困难起来。

切勿“追涨”，楼市秩序亟待整治

“区域内的楼盘都在涨，附近新拍的土地都是天价，我们涨价很正常。”一位楼盘项目经理告诉记者，“尽管多次涨价，排号的人依然有增无减，托关系买房的现象也在增加。房子确实很好卖，我们涨价并不盲目，心里有底。”

“量价飙升”的火爆局面，刺激了房企的拿地热情，6月份以来，土地成交市场一改北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，投资型需求卷土重来，高价抢地、抢房的现象越来越多，使普通购房者的心理预期发生变化，消费需求跟风而上。这样，多种需求被迅速集中释放，推动了房价上涨。

尽管有大量自住型和投资型的坚实需求支撑，但当抢房、抢地、涨价、捂盘等楼市过热的迹象再次出现时，人们对市场泡沫的担忧开始加剧。

“拉动内需不能只靠一个产业的发展，房价太高会抑制居民在其他方面的消费，对经济复苏是不利的。”尹伯成说，“目前至少在一些城市、一些区域已出现明显泡沫，风险正在积累，应当警惕。”

2009年9月份的第一周，京沪两地出现“量价齐跌”的现象，其中北京住宅签约量比上月同期下跌20％，入市楼盘均价更是比8月份同期下降30％，随着9月京沪两地楼盘的大幅增加，楼盘重现打折风、交易量下降等楼市“拐点”信号已经隐约出现。专家预料，国庆节后，楼市或将迎来新一轮价格调整，2008年年底“量价齐跌”的行情可能重演。

“如果买，很可能买了就跌。现在不买，这波涨价不知道涨到什么程度，越来越买不起。”伤透脑筋的高剑已经几天没睡好觉了，笑称自己得了“买房综合症”。

事实上，在沿海主要城市房市明显回暖甚至过热的同时，中西部大部分地区房市依然低迷。最新统计显示，70个大中城市中，仍有过半数房价同比下跌。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为，目前不宜迅速出台全国性、一刀切的抑制房地产市场调控措施，应该继续保持政策的长期性、相对稳定性和严肃性。在市场明显过热的城市，应重点打击违反市场秩序的行为。

银监会主席刘明康明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”房贷有关规定，并强调不能放松对投资性住房的首付和利率要求。下～阶段，住房和城乡建设部也将重点加强对北京、上海等热点城市房地产市场新动向的督导，加强供需双向调节，增加土地供应，引导开发企业加快投资建设。