房地产新政出重拳

本刊记者 冯京津

房地产新政出重拳

本刊记者 冯京津

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。具体措施是：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。二是完善差别化的住房信贷政策。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是切实增加住房有效供给。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

新一轮调控开始

9月29日，更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前，首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。与“国十条”相比，多项调控政策扩至全国范畴。文件称，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。

此次调控措施出台，被认为标志中国房市进入新阶段，房地产行业支柱性地位开始受到质疑。但也有业内人士认为，房地产作为拉动经济的主要力量，在国民经济中的支柱性地位短时期内不会改变。但行业法律及政策框架则在不断完善中，包括了保障性住房政策制度化、土地出让制度的完善、配套的社会保障制度等。

实际上，“国五条”中已经包含对于高房价和热钱推动通胀的双重担忧。控制高房价关乎民生福祉，控制热钱关乎宏观经济运行环境。从这个意义上说，楼市调控加码不仅涵盖了政府对房价的关注，还有保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下，这意味着楼市调控的严肃性和长期性将成为常态。

由于新政出台力度较大，各地购房者更趋理性，普遍持观望情绪，楼市交易较淡。本轮调控除了运用市场机制的手段，还加强了对地方政府的监督和问责力度，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

中共十七届五中全会为今后五年国民经济和社会发展确定了“调整结构、改善民生”的发展基调。而作为同经济和民生都密切相关的房地产业，无疑也将面临调结构的重任。

房产税开征箭在弦上

新政实施近半年来，房价并未出现实质性下降，而且近期又有回升迹象，一些一线城市房价从8月下旬开始回升，9月底基本达到上涨高峰，有些楼盘价格已反弹回新政前的高点。国庆前的中秋小长假楼市成交量已经回升，很多的楼盘都选在9月、10月份开盘，一些中介机构则要求更多的人假期加班，迎接即将到来的房地产回潮。这种情况下，为了巩固房地产调控成果，不至于出现房地产调控反弹，新国五条出台，房地产调控风暴再起，再次强调严格执行房地产调控政策，并明确指出“加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国”。但是能够出台并不代表会很快出台，正如财政部此次公开文件中所说，考虑到房地产改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

据了解，重庆市目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的试点方案，采用了“套数越多、面积越大”——税率逐级提高的累进计税方式，其原理与个人所得税的累进税率相同。而财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部已经启动了对房地产税的会签程序，其中就包含采用累进计税方式的“重庆方案”。

财政部财政科学研究所所长贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择现行推出物业税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

房地产结构调整的目标是切实解决深层次、结构性问题，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，促进城市化的健康发展。

结构调整是关键

中共十七届五中全会为今后五年国民经济和社会发展确定了“调整结构、改善民生”的发展基调。而作为同经济和民生都密切相关的房地产业，无疑也将面临调结构的重任。

业内相关人士表示，五中全会讨论的“十二五”规划中关于房地产发展的内容，将聚焦于保障性住房建设、房地产管理法修订等制度性变革。可以预见，房地产作为国民经济支柱产业的地位在新的五年中不会显著动摇，但随着房地产业“调结构”的不断深入，近年来房地产发展过程中出现的各种“失衡”问题将逐步化解。

近年来，在城市化进程提速的带动下，国内房地产业快速发展，房地产投资、消费对国民经济的拉动作用日益明显。但是，随着过多的社会资本流向房地产领域，土地囤积、捂盘惜售、商品房炒作、资产泡沫膨胀等问题也开始凸现。而在房价过快上涨的背景下，楼市供给和需求的失衡、产业要素资源分配的失衡、居民收入和消费的失衡等现象也开始加剧。房地产业的结构性问题，不仅影响到民生的改善，更影响到国民经济的健康发展。

中国楼市的问题核心是其市场结构问题及贫富悬殊问题，以致发展商能透过其定价能力、持货能力及一手房市对二手房价的指标性作用，将房价推高至总房屋供应量不足以同时满足富裕者的投资性需求，及普通大众的刚性需求，由于前者肯出较高的价钱，市场力量自然将有限的房屋分配予“有钱”的人，以致普通大众的“住房需要”被牺牲掉。因此，即使房价调控下调两三成，待售的商品房很大可能会流入较不需要房贷的富裕者或已有房者之手，其余一小部分则流入尚未有房但须在未来二十年吃力供房的中高收入者，至于没有房子的普通大众，房价调不调也是买不起。

房地产结构调整的目标是切实解决深层次、结构性问题，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，促进城市化的健康发展。