转战商业地产?

金姬

值得注意的是,住宅被打压所引发的挤出效应,对商业地产是把双刃剑。

东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板,压下了一头,却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生,本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅,但因横空出世的房贷新政,让他资金和心理产生极大落差,不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示,在目前这段时间内,更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目,当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出,当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时,一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准,只是两者间可贷年限不同,商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点,此轮新政刚出台,潘石屹就在博客上表示:“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来,过去几年商业地产一直很少受到政策影响,既没有得到政府的鼓励和支持,目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了,二套房限制,对住宅市场是短期利空,对商业地产却是当下的利好,雨水不能总下在一个地方,商业地产大旱很久了,也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多,已经泛滥成灾了,资本已经开始布局商业地产。另一方面,由于通胀预期依然强烈,市场上的投资资金急需寻找出路,在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下,资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出:“2008年楼市调控,结果是冷了住宅,热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示,我国经济在2009年已经开始全面企稳回升,但商业地产的表现却不尽理想,突出表现在商业地产发展停滞,开发、招商、经营面临巨大的困境,供大于求的现象没有任何改善,酒店入住率下降,写字楼租金持续下跌,空置率居高不下。报告预测,2010年商铺市场整体需求将会上升,市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面,2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策,这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据,也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加,其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下,写字楼空置率进一步下降,北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面,上海、广州、深圳租金上涨,涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%,北京租金出现回落,跌幅为0.51%;准甲级写字楼方面,除广州保持持平外,北京、上海、深圳租金全面上涨,涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。

各方脉动

自今年4月份开始,诸多地产界龙头企业均将势力版图逐渐扩展到了商业地产这一领域。万科目前已投资百亿进军商业地产,并在半月内定下3盘,计划商业物业占到总开发物业的20%。保利集团也在积极扩展自己的商业地产版图,其目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%,并持有部分核心地段的高品质物业。

高端市场的投资客也在悄然发生变化。戴德梁行的《上海高端住宅市场月报》表示,在近1个月的调查中发现,有部分高端投资客户已经逐步从高端住宅市场撤离,转投目前相对价格较低的商业和写字楼市场,期望能获得更大的溢价空间。毕竟在近年高端住宅价值的不断上涨中,投资回报显而易见,而以现在的价格未来还能享受多大的溢价空间仍存疑虑。同时,作为投资性产品,高端住宅的高总价也决定了其变现能力相对较弱。

戴德梁行根据销售现场反馈发现,大约六成以上高端住宅购房者本身具有首付50%的购买计划,客户资金充裕,从实际购买能力来看受到本轮调控政策影响不大。但是从心态而言,客户普遍延长了决策的周期,以期更明确政策的走向及购买时机的判断。另一方面,高端住宅作为增值保值的投资渠道及产品本身的稀缺性,后市或将继续回归高位运作。随着中国资本市场财富的不断积累,2009年拥有千万和亿万资产的富裕人士大幅增加。

客观上,高端住宅的整体需求量在逐渐增加。国内投资渠道相对匮乏,中国实体经济仍处在复苏过程,股市投资的风险性加强,使得高端住宅市场保值特性凸显。供给方面,中心城区土地供给不足,优质物业依然稀缺。

而上海的商业地产也因此轮房贷新政的出台而迎来又一个春天。美联物业指出,与2009年多个区域市场价格出现住商倒挂、成交持续下滑的现象不同,上海今年一季度商铺写字楼市场成交目前出现了转机。2010年第一季度租金出现近1年半以来首次环比上升,实际成交租金微升1.7%,至每天每平方米6.9元。虽然目前商铺写字楼市场依然是买方市场,部分业主信心的恢复,使得整体市场的租金水平有所回稳。另外今年写字楼市场一个最显著的变化就是,随着楼宇入驻率升高,如浦东部分开发商已不急于以大幅降低租金水平吸引企业进驻。陆家嘴租金水平因此有所升高,较2009年底上升5.3%至人民币每天每平方米6.8元。而这一趋势在竹园更为明显,此前折让较多的租金提升到接近前者的水平,大幅反弹10.5%至每天每平方米5.7元。

美联物业认为目前上海写字楼分布已较为成型。未来本市西面更有“大虹桥”商业圈这一概念,可以预见随着本市未来CBD的开发力度不断加强、硬件设施的不断完善、辐射范围不断扩大,其升值空间巨大。在如今高强度房贷政策的打压下,老百姓关注度高的住宅市场必定将面临波动调整,而在住宅投资成本大幅增长的情况下,未来商铺、写字楼市场在此次房贷政策中或将受益。市场上那些被房贷新政制约的三套以上购房者及异地投资客,可能会被迫放弃住宅市场选择其他金融投资商品,当前住宅市场上的部分投资资金或将慢慢转移到商铺写字楼市场。而日后各大开发商也有可能逐步加大各自项目的优惠力度以吸引市场观望中的购买力。

与此同时,北京的商业地产也已非常成熟:黄金地段的西单商铺已经处于一铺难求状态,而CBD(商务中心区)商圈也早已上演了商铺争夺战。随着朝阳首府、北京INN等多家大型商业办公体的建成,朝阳门内也已逐渐形成完善的商业体系,该区域的商业发展前景被普遍看好。

值得注意的是,住宅被打压所引发的挤出效应,对商业地产是把双刃剑。赢商投资总经理方芳表示,商铺和写字楼的投资人群相对固定,对投资专业度的要求也比较高,因此不太会受到新政的波及。但她同时提醒投资客,住宅市场的冷却必然会产生一个延伸效应,受楼市整盘下行带动,购房者对于楼市的预期和信心都将下挫,这将对商业地产有一定影响。如果物业税日后在部分城市针对商业地产进行实征试点,也会加大投资者的入市风险