肃杀季节的“集智建房”

任蕙兰

经历了暴涨与冰冻,民间智慧显得气定神闲。去年在太仓成功拿地的“集智建房”项目已顺利封顶,购房者顺利地按当年约定价格签了预售合同。

“新国十条”出台一个月,似乎给躁狂的房价打了一针镇静剂。4月下旬,北京商品住宅销售日均签约套数为291套,大幅低于上中旬460多套的平均水平。4月18日至30日,上海二手房成交均价较政策出台前回落了7%。

经历了暴涨与冰冻,民间智慧显得气定神闲。去年在太仓成功拿地的“集智建房”项目已顺利封顶,购房者顺利地按当年约定价格签了预售合同。

“集智建房能增加有效房源供应,而增加供应是稳定房价的唯一方法。”“集智建房”创始者钱生辉道。

我的房子我做主

上海西北方向,与嘉定鸡犬之声相闻的太仓璜泾镇,距离镇政府500米不到的中心路段,有一座已经封顶的高楼。一位购房者指着那幢房子告诉记者,这将是自己的窝。

璜泾距离上海市区不过1个多小时车程。去年2月和4月,钱生辉组织了两批上海购房者到此实地考察,样板楼为一栋14层的小高层,采用一梯一户全复式空中花园设计,面积130平方米,提出的口号是“让普通百姓用公寓价格买叠加别墅”。对于16名参与“集智建房”的购房者来说,这样的距离和住在上海没多大区别,因为他们的购房目的都是养老,不需要每天朝九晚五往返于工作单位和家庭。

“路远一些没关系,只要房子够大,儿女周末来看望的时候有个房间住。”一个购房者表示,这套总面积130平方米的单元,让他彻底告别蜗居生活,而原来市中心几十平方米的老房子,将留给在上海工作成家的儿女。

最让购房者称心如意的是房型设计的人性化。一梯一户,电梯直接通到玄关,复式结构,所有卧室和客厅全部朝南,采光性能好,户型南北通透,通风效果极佳。

钱生辉说,从房型到小区规划,都是买房人一次次讨论后形成的,而这正是“集智”两个字的意义。

当然,购房者参与设计,并不意味所有天马行空的构想都能成真。最早有人提出来,搞一个10平方米的阳台,就很快遭到了其他会员的反对,大多数人认为,阳台太大会影响楼下居民的采光,而且增加建筑成本。

梦想照进现实,第一个吃螃蟹的购房者尝到了甜头。

去年4月,上海16名自然人向钱生辉表达了有意拍地造房的意图,并交纳了5万元保证金,正因为他们有明确的购房意愿,吸引了投资者的兴趣,于是钱生辉在4月30日组建丽晶公司,除了他以外,公司还有另两名股东。

8月,受购房者委托,太仓丽晶公司拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地,成为全国第一个“集智建房”拍地且获得成功的案例。

太仓拍地之际,正值全国媒体将“集智建房”项目推到风口浪尖,央视第一时间的报道使得苏州一块6.1亩的土地归属成为焦点,每亩竞拍价从45万飙升到68万。

“集智建房和集资建房不同,一是拍地建房的资金来自房产商,不是购房者个人来出,另一个集智建房不是大家甩开房产商单干,项目需由有资质的房产商承接。”据悉,拍地建房的钱都来自丽晶公司的自有资金。

然而,成功拿地之后,“集智建房”并非一帆风顺。从签订“集智购房”合约到工地开工乃至签订预售合同的这段时间,恰逢全国房地产价格接连疯涨,钱生辉告诉记者,他的两个合伙人曾不顾自己的反对,打算把每平方米房价由最初约定的3000元上涨到3100元,这一分歧最终导致了他与合伙人分道扬镳。

接到涨价电话通知后,购房者们非常着急,钱生辉为众人出谋划策:开盘当天,大家一起去和房产商交涉,指出涨价行为违背了当初所签的“集智建房”合约,若房产商一意孤行,他们将诉诸法律。

“其实所有开发商在涨价的时候都是心虚的,但是大部分购房者不会还价,房价一直往上跑,大家担心自己不要的话下家就接手了。”钱生辉表示,当购房者由个体发展为集体后,他们在与房产商角力时就占了主动。

最终,预售合同如约签订,房价维持不变,楼盘内没有被“集智建房”团购的其余房屋则在一个多月内以每平方米3500多元的均价销售一空。

太仓试验成功后,许多人期待着“集智建房”模式能尽快在上海等一线城市落地生根。其实,早在2006年钱生辉已经推出了“集智建房”概念,并在上海试验了两个项目,因种种原因未能拿到土地,无奈搁置。

“集智建房的最终目标是要在大城市落地生根,但现在还不是时机,尚有许多准备工作要做。”目前钱生辉进行的第二个项目“江南水郡”也落户在太仓。

定制

在千篇一律的楼盘设计中,“集智建房”让许多人恍然:哦,房子还可以盖成这样。

热钱涌入,房地产市场的价格早已背离价值规律,衡量好房子的标准不再是房型设计或质量。“房产商不用告诉你这房子有多好,只需要告诉你房子会升值,就会有人买。”钱生辉坦言。

1994年涉足房地产业,钱生辉在这个行当摸爬滚打多年,他曾是推动按揭概念落地生根的第一批人。“全国12家银行试点,上海2家。按揭是个舶来品,大家都不知道怎么操作。”当时钱生辉负责一条房地产广告的策划,这个楼盘长期滞销,钱生辉灵机一动,把“全国按揭试点”放在广告的醒目位置。第二天,问询者络绎不绝,房子很快销售一空。

和当初一样,钱生辉如今又快了市场一步——将欧美国家的房屋定制概念引入国内。

“定制的意义不止是让购房者能对自己的房子做主,也是一种定向开发,增加有效的房源供应。”

传统的房产开发模式是先开发再销售,市场渠道单一,购房者只能被动地等待房产商预售开盘,因此房产商控制房源操纵市场,而政府调控无法增加有效供应,反而加剧房产商推迟销售,造成垄断局面更加恶化。

“如果米价上市,米商囤米,应该怎么办?那就要增加米的供应。”

上海城市经济学会高级经济师顾海波认为,“集智建房”模式形成一种先预订再开发销售的模式,由于约定价格和交房时间,所以房产商不会囤地捂盘,无形中增加了供应渠道和市场预期,消除购房矛盾和恐慌心理。

另外,钱生辉认为定制的优势在于根据购房需求的轻重缓急,把购房者分门别类,比如急于购房者可以适当支付加急费用购买现房,而不着急的购房者可以安心等待量身定制。

“就像一条车道,所有的车同一时间在上面跑,当然会拥堵,如果划一条自行车道,一条机动车道,限时限流,道路就会通畅。”

让炒房者为老百姓造房

和太仓的第一个集智建房项目不同,钱生辉把“江南水郡”的目标客户锁定在了炒房客身上。

房价暴涨,恶意投机的炒房行为被千夫所指,但钱生辉毫不讳言,炒房客会转变为下一个项目的“自建商”。

根据计划,在取得土地后,投资客可以先和开发商签订一个“楼盘合作开发协议”,并支付5万元的定金,待整个别墅达到预售许可阶段,投资客再向开发商支付全部房款,以获得房屋权利。投资客可以将房屋加价转售给普通购房者,也可以自己持有,或放弃购买后通过房产商销售内部转让直接获得差价。

由于投资客是楼盘的参建方,因此在转让上述别墅时,并不用支付营业税、土地增值税和契税,这使得投资客有机会以比较高的投资杠杆,获取高额的利润。“房子总价是50万,只要先交5万元的定金,等房子造好了不用付清余款就能直接转手,即使只以55萬的价格出售,也能获得100%的利润。”

据钱生辉介绍,整个方案正式推出至今,已有几十名房地产“自建商”向他递交了合作建房的申请,他将作为这些投资客的代表和合作企业订立建房方案。

“房价不断炒高,主要原因是投资需求缺乏合理的投资渠道。”钱生辉说,大部分炒房客还是楼市“散户”,所以必须依赖房屋的中长期升值获得高额的绝对利润,而不能完全依赖定金杠杆。

就像商人到零售市场提货后再次贩卖,不仅是与消费者争抢货源,而且价格自然是反复加价,变成了一种“传销模式”,而购房者如果到“批发市场”或是“厂家”直接购房,然后再次转卖给最终的购房者,自然可以变成一种“直销模式”。

顾海波在调研了“集智建房”之后表示,引导投资需求获得合理的回报,不仅规范投资,减少投资者与自住者争抢房源,而且将炒房者发展成一种“代理商”,可以共同为购房者造好房,同时分化炒房的队伍。低风险、长期、稳定回报的项目才是许多非职业炒家心中真正的向往,而现在此类金融投资方向实在是难以寻觅。

钱生辉期待,将来某一天这些炒房客能够组成房地产基金,那时就有希望将定制的房源迅速销售,在保证自己高额利润的情况下,也为普通购房者提供大量平价房。