城市化与房地产开发的协同发展研究

刘建江，匡树岑，杨晴，刘春喜

(长沙理工大学经济与管理学院，湖南 长沙 410114)

我国正处于工业化进程的中后期，与此相应的城市化进程也在加速，工业化带动的城市发展以及城市人口的增加必然带来对商品房需求的增加。因此，城市化仍将继续承担着支撑中国房地产业发展的基础因素这一角色，而且房地产的发展对城市发展起到了很好的推动作用。在拉动地方经济发展、改善市民居住条件、美化城市、增加就业等方面做出了应有的贡献。但是，对部分一二线城市而言，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步呈现出过度繁荣态势，其对城市经济发展的挤出效应也是不可忽视的重要方面。一方面，地方政府依赖于土地财政，另一方面，因为房地产开发的高额利润也吸引了大量社会资本进入房地产市场。这里的问题是：地方政府靠卖土地获取巨额财政收入以及通过房地产开发推进城市化进程的过程中，也往往忽略了房地产业过度繁荣所带来的排挤其他产业发展、提高企业的商务及投资成本、增加人才引进难度、挤压城市中低收入阶层消费等一系列挤出效应，对城市化的推进又产生了一些不利影响。近年来，白领逃离“北上广深”已经成为一种趋势，调查显示当前有近六成白领打算离开北上广深。由此也引起一个重要的课题：城市化与房地产如何协同发展？本文拟就此展开分析，探讨政府立足长远，保持房地产开发与城市化的协同发展的重要意义。

一、房地产开发促进了城市化进程

综观国际、国内经济的发展历史，城市化无疑是一个国家经济繁荣的标志。目前，我国城市化水平已经达到了50%左右，比2000年时的36%有了显著的提升，房地产开发贡献巨大。但是相比发达国家90%左右的城市化水平，我们还有40多个百分点的差距。根据中国发展研究基金会2010年9月所发布的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告，到2030年 ，我国城市化率大约能达到65%的水平。这些数据意味着，我国城市化还有较大进步的空间。尤其是对城市化进程尚处于初期或中前期的二三线城市而言，房地产开发是加快城市化进程更快捷、更有效的手段。当前房地产开发对城市化的作用体现如下：

(一)拉动城市经济增长

不管是城市经济的存量还是增量，房地产业的快速发展，均是城市经济繁荣的重要推手，为城市化营造了经济增长的宏观环境。房地产的开发既带动了建材、水泥、钢铁，机械等为房地产业提供产品和服务的行业的发展，也带动了家具、装潢、零售，家电等以房地产业提供的产品和服务作为投入进行生产的行业的发展，[1]从而有效地推动了城市GDP的增长。国家统计局数据显示，2000年时全国房地产开发投资额为4902亿元，到2009年已达到36232亿元，占当年GDP的近十分之一，不到十年的时间增长了7倍多，已有的统计数据显示2009年房地产投资对中国经济增长的贡献率超过1个百分点。

(二)为城市化提供基础设施

城市化过程中人口和产业的聚集，工业的发展都离不开房地产业这一空间承载者。房地产业作为经济体系中的基础产业和先导性产业，其健康发展不仅有力地促进了国民经济的良好运行，也为城市化进程提供了坚实的物质基础。通过房地产业的发展，城市的基础设施建设得以带动和加强。对城市供水、供暖、道路、桥梁、污水和垃圾废物处理、电信电缆等进行规划建设，大大地提高了城市的综合服务功能。

(三)加快城市化水平，改善市民住房状况

房地产业开发的过程中，每年都有大量新建的商品房竣工，还有许多棚户区得到改造，有效地扩大了城市空间，在增加旧城区居民住房面积的同时，也部分解决了因城市扩容引起的城市新增人口的住房问题，加快提高了城市化水平。而城市化进程中住宅业的发展为市民提供了大量的居住空间和生活配套设施。据城乡与住房建设部相关资料显示，2002年我国城镇人均住宅建筑面积为22.8平方米，到2005年我国城镇人均住宅建筑面积已达26.11平方米左右，短短三年提高了2.31平方米，据国家相关部门的预估，2010年全国城镇人均住宅面积将达30平方米左右，户均住宅建筑面积升至90平方米左右，这些成就的取得相当大程度得益于房地产业的发展。

(四)提升城市形象，创造就业机会

随着房地产开发向城市各个角落的渗透，一方面城市的一些老旧社区、棚户区和平房被逐步拆除，一些脏乱差的地方变成了干净整洁的新型生活小区，一些低矮老房发展成了高级写字楼，城市的市容市貌得到了明显美化和改善，整体形象得以提升。另一方面，房地产业以及与其有紧密关联的建筑业和中介服务业，是一个劳动密集型产业，房地产业本身对农村剩余劳动力具有较强的吸纳作用。据河南省工商联的有关统计数据，房地产开发每一万平方米开工，就能创造1.2万个农民工的就业机会。而且房地产业带动家装、商业、建筑、建材等关联行业为城市创造了大量的就业机会，具有创造就业的乘数效应。

二、城市化对房地产开发具有拉动作用

城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，是促进房地产开发的基础性因素。我国城市化表现为城市人口的增长，城市用地规模的扩张、城镇数量的增加以及城市功能的完善。因此城市化为房地产开发提供了前所未有的契机。城市化提供和夯实了房地产开发的经济基础，优化了房地产业发展的空间结构，也为房地产业发展创造了需求。[2]

(一)城市化提供和夯实了房地产开发的基础

城市的生活一般都具有这样一些优势：生产和消费比较集中；对土地进行集约使用；人口的集中可节省教育、医疗卫生、供水、供暖、通信、垃圾处理等基础设施和公共服务的投资；有潜力运用公共交通来减少机动车的行驶，并保护环境，城市文化休闲生活更为丰富；具有更发达的生产力和劳动分工。这些城市生活的优势，方便了人们的消费和交易活动、也有利于市场信息和知识经验的交流，大大降低了经济生活中交易成本。全球化时代的到来，作为人类经济活动聚集地的城市成为经济发展的主体和重要载体。城市化进程推动经济增长，为房地产业提供了发展的舞台，夯实了房地产开发的经济基础。

(二)城市化优化了房地产开发的空间结构

城市化是经济由不发达的二元分割状态向较发达的城乡一体化过渡的过程中所呈现的经济结构、社会结构转变的现象，这一过程是以产业的生存发展为基础的，正是产业的发展才出现了人口的聚集和城市的出现。产业的发展和推动必然产生建立城市和扩大城市规模的内在需求。因此，城市化进程必然伴随着城市地域空间的不断扩张和城市空间结构的变化，这将为城市经济社会活动的承载体-房地产开发带来巨大的机遇。一方面城市化进程中城市的外延扩张意味着原有的农业用地转变为城市建设用地，这需要房地产开发来实现这一转变。另一方面城市化进程伴随着产业结构的调整，当产业结构出现变化时，土地利用结构必然也会发生相应变化，土地利用结构是产业结构在空间上的实现形式。此外，房地产开发更是影响了城市化的空间结构演进，如房地产开发商所开发的小区在城市空间上的位置、小区的档次定位、小区的规模等因素都直接影响城市的功能区布局、交通结构的改变等等。

(三)城市化为房地产开发创造了需求

城市化的快速推进吸引大量外来人口向城市聚集，也对城市周边居民进城安家置业产生强大的磁吸作用。作为城市新来人口，其生产生活必备条件的住房需求成为最直接、最迫切解决的事情，一方面是新进城人口的基本住房需求，主要是农村人口大量进入城市，随着城市化进程中城市人口的快速增加，城市规模的不断扩大以及城市经济的迅猛发展，对房地产的需求都将急剧扩大。以住宅建筑为例：到2020年，每年大约有1200-1300万人进入城市，要为这些人提供足够住房和城市基础设施，如果按2010年人均住房建筑面积大约30平方米计，需要新建住宅3.6-3.9亿平方米，从而形成巨大的地产开发需求。另一方面是城市原住民的改善型需求。随着城市化的发展，城市原有居民对生活质量的要求也越来越高，就住房而言，主要是改善型需求的提高。一是城市居民人均住宅面积持续增加，城市居民为提高住宅水平，扩大居住面积形成的住房需求将为房地产开发提供巨大的需求。二是城市原有住宅的更新改造需求，大量的存量住宅将不断折旧，这也将推动房地产开发的投资。

三、房地产业过度繁荣和发展对城市化存在负面影响

虽然房地产业的发展对城市化有诸多的促进和正面的作用，但是其过度发展和繁荣所带来的对城市化发展的抑制和负面效应也不容忽视。特别是在一些房价遭到爆炒，房地产泡沫比较严重的城市。

(一)房地产业过度繁荣的几种表现

对房地产业过度发展进行定义和判断并不是一件容易的工作，但通常来说，当出现诸如房地产业投资过度、过高房价与空置率并存、银行贷款过度集中于房地产业时，房地产业往往被看作是过度发展。而以下三种情况我们认为是房地产业过度发展的典型表现。

首先是房地产开发投资规模不断增长，房产销售却出现疲软甚至下滑。[3]2003年全国房地产开发投资为1.01万亿元，2009年房地产开发投资达到了3.62万亿元，是2003年的3.6倍，增长迅猛。然而全国商品房销售增长率除了在2005年和2009年比房地产开发投资增长率高之外，其他年份都远远低于房地产开发投资的增长率，2008年由于受外部环境的影响，全国商品房销售增量率更是较上年下滑19.7%。虽然2009年房地产业在中央政府4万亿经济刺激计划下商品房销售实现了价量飙涨，但是进入2010年，国家不断出台政策对过热的房地产业进行调控，很多城市商品房销售出现了停滞，可是全社会对房地产的投资却还在不断增长。这种房地产开发投资增长率与房产销售增长率的落差充分说明了房地产业的过热发展。

其次是房地产商品房待售面积居高不下，房价却持续上升。表1的数据显示，在房地产业繁荣的背后，商品房待售面积持续居于高水平，到2008年底，商品住宅待售面积上升到1.86亿平方米，比上年增长38.3%。2009年末待售面积增加到1.99亿平方米，2010年前六个月待售面积为1.91亿平方米，比去年同期增长6.4%，待售面积还在不断攀升。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。这意味着居民尤其是低收入阶层的居民住房支付能力可能在下降。

表1 2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况

但是近年来我国房地产价格一直呈现出快速上涨态势，2005-2010年全国70个大中城市商品房销售价格指数一直持续着上涨的态势，这种价格飙升的现象与高企的商品房待售面积形成了鲜明的对照，也反映了房地产业的不理性发展。

第三是房地产信贷飞速发展，市场投机气氛浓厚。随着房地产业的快速发展，房地产信贷增速与金额不断扩大。2003年全国商业性房地产开发贷款为1.85万亿元，2009年全国商业性房地产贷款余额更是达到了7.3万亿元，比上年增长了38.1%。央行解析称，定金及预收款、国内贷款构成了房地产开发的主要资金来源。其中以定金及预收款为主的其它资金同比增长71.9%，国内贷款同比增长48.5%，构成房地产开发投资的主要资金来源。此外，个人购房抵押贷款余额2003年为1.184万亿元，2009年中国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元，同比上年增长47.9%。东部地区在个人房贷款余额中占比最高，而西部和东北地区增速较高。2009年当年全国个人房贷累计发放2.2万亿元，支持购买住房707.1万套，个人房贷发放额占同期住房销售额的53.8%。更令人关注的是近年来房地产市场投机气氛十分浓厚，陆续出现了各式各样的炒房团，而且很多人是贷款炒房，人为地抬高了各地的房价，与开发商一道吹起了房地产发展的泡沫。

表2 2003-2009年全国房地产市场综合概况

(二)3.2 房地产业过度繁荣对城市发展的五大挤出效应

房地产市场发展对城市发展起到的推动作用是不可否认的，我们在这里并不想赘述，而是希望通过从另一个角度来审视目前我国房地产业过度繁荣对城市发展所带来的挤出效应，为城市化建设提出理性的建议。我们认为房地产业的过度繁荣对城市发展至少造成了如下五大挤出效应：

1.挤占其他产业投资

近年来，房地产业的过度发展占用了大量资金，降低社会资源、特别是金融资源的配置效率，并严重扭曲生产资源的配置效率，挤占其他产业的发展空间，造成一个城市各产业结构不平衡。对于一些城市经济体系来说，把房地产业作为支柱产业，本身也不利于其他产业的发展。就我国而言，在房地产业之外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，许多行业利润率只有2-3%，与房地产业超额利润大相径庭。房地产业繁荣带来的高利润率使大量社会资金和物质资源向房地产行业集聚，对其他产业尤其是实质性生产行业的投资产生强烈的挤出效应，加剧他们的资金紧张，影响他们的生产效率，并削弱他们的竞争力,从而影响城市的整体竞争力。

2.提高城市中企业的商务成本和投资成本

由于房地产业的过度繁荣，房价的持续上涨会大幅提高城市中企业的投资和商务等成本，并产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。例如，近年来不少制造业逐步迁出上海，除了上海产业结构调整之外，亦与上海高价高企相关。中国社会科学院发布的2006年城市竞争力报告显示，我国“大中城市房地产多数不健康”。根据中国社会科学院的调查，深圳、杭州、上海、北京、厦门五城市房价相对竞争力最不协调。从这个角度来看，较低的房价可以增强城市整体经济的竞争力，降低经济体系中的运行成本，给企业的发展提供有利的条件。

3.阻碍优秀人才的引进

高房价加大了城市的居住成本，不利于优秀人才的引进。人力资本是城市竞争力的重要组成部分，是城市发展的决定性因素。房价过高会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，因为过高的房价可能直接降低前来就业的人才所获得的实际可支配收入，例如现在许多大学生考虑到高房价对生活质量的影响选择去房价较低的城市就业。这种城市对人才吸引力的下降会损害城市的长远发展，最终抑制城市的发展。

4.挤占银行贷款，加大金融风险

目前，我国房地产业的开发投资资金主要依靠银行贷款，个人购房部分绝大多数人也选择住房抵押贷款方式。目前在房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占房地产开发投资的比重在50%左右，加之考虑个人住房抵押贷款的不断增长，银行对房地产业的贷款总体一直保持上升趋势。商业银行贷款向房地产业集中过度将加大城市金融风险，一方面一旦房地产市场出现吸纳速度放缓，吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期，将严重影响房地产开发企业的资金周转，导致商品房开发贷款风险迅速上升；另一方面，多数城市居民购房采用住房抵押贷款方式，一旦其他行业出现不景气，居民收入无法保证，将直接导致居民还贷能力下降，如果房价出现较大幅度下跌，居民还贷意愿下降，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，银行呆坏账增加，进而对城市经济增长和金融稳定产生负面影响，2007年美国次债危机的爆发就是很好的佐证。

5.挤压城市中低收入阶层消费

房地产业过度发展导致的高房价并不会使一个城市变得更富裕，房价的上涨只是把收入在居民中进行重新分配，主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手中或将消费性购房者的收入重新分配到投资性购房者手中，导致穷者更穷、富者更富。[4]这种财富的分配显然不利于中低收入阶层，并将严重影响中低收入者的生活质量。国家某部委研究机构最近出台的一份报告显示：“高房价”已经成为抑制居民消费的主要原因。这份报告指出，中国居民最终消费率呈现出明显的逐年降低趋势的同时，房价却在逐年上升。公开数据显示，2000到2008年，最终消费率由61.1%下降到48.6%，其中居民消费率更是下降到35%左右。[5]2009年我国最终消费率有所上升，但是最终消费率近十几年的平均水平都徘徊在60%的水平下，远低于70%左右的世界平均水平。

四、构筑城市化与房地产业可持续发展的思路

展望未来，无论从我国历史，还是遵循国际规律，城市化比例都是一个国家经济繁荣的标志。我国城市化进程仍然需要房地产业的发展来促进和拉动，但是我们强调的是只有合理、有序、健康的房地产业发展才能发挥它对城市化最大的正面效应，并将负面或挤出效应降低到最小，否则过度发繁荣，不健康的房地产开发带给城市化发展的负面影响将难以估量，并有可能超过其对城市化发展的正面效应。因此我们需要积极地构筑城市化和房地产业的可持续发展的思路，有效促进房地产开发与城市化的协同发展。为此，我们需要从以下几个方面来考虑城市化与房地产业的可持续发展：

(一)促进房地产业与其他产业的协调发展

对于城市经营者而言，必须重视房地产业与其他产业的协调发展，而不应把城市的发展依赖于房地产业。[6]房地产业是一个从生性产业，从长远来讲，房地产是经济加速器而非主导性产业，如果将房地产业作为主导产业发展而透支预期，则会打乱经济固有的发展节奏，扭曲资源配置并导致产业结构失衡，从而将房地产业的挤出效应不断放大，影响经济的健康成长。事实上，非房地产产业链条上的产业，才是国民经济的基础。只有这些产业稳步增长，并且与房地产业实现平衡增长，才是良性的增长，由此引起的对房地产的消费才是健康的消费。因此城市经营者有必要改变经营理念，站在一个更宏观的平台，从全局的角度来审视房地产业和其他产业的发展，合理有效地配置资源，积极地促进房地产业和其他产业的协调发展。

(二)倡导房地产业与城市化协同发展

每一个城市都应有自己的城市化发展规划，对于土地的合理开发，城区的优化改造都应循序推动，不可盲目追求速度和规模，而忽略质量和后续挤出效应。从竞争力角度来看，房地产市场是城市竞争力的重要组成部分，房价应和城市竞争力相协调，过高或过低都不利于城市综合竞争力的发挥。凡事过犹不及，都应该适度发展。过高房价对城市招商及招揽人才的障碍，也许会让城市花费更大的代价来弥补。现代人越来越追求生活的品质，城市经营者应从“软环境”的改善入手，来增强城市的竞争力。如果能将房地产业的发展与城市化进程有机结合、协同推进，那么房地产业的发展将不仅快速推动城市化进程，同时也有利于城市的和谐及可持续发展，更能够将挤出效应转变成溢出效应，提升城市的竞争力。

(三)注重对房地产业的调控，有效降低金融风险

虽然目前全球性的金融危机已经令房地产业迅速降温，房价整体的上涨态势趋缓，部分城市房价已出现回落，但整体来看，政府还是需要根据房地产市场运作过程，采取调控土地、利率杠杆、税收手段、市场准入等多种措施来进一步促进房地产市场的健康发展。目前在经济未明显回暖之时，已出现地产商和部分地方政府联合“救市”或“托市”的现象。可想而知，一旦经济回暖，房地产业的发展恐又如脱缰野马难以驾驭。对房地产业的调控的关健是要改变土地财政局面，让地方政府不与民争利，让开发商让利于民，让房价在合理的基础上自由波动，挤出暴利，遏制房地产市场的过度投机行为，有效降低房地产业发展所带来的金融风险。让社会公众都能通过房地产业的发展分享社会进步所带来的财富增值，较好地发挥其推动居民消费结构升级、改善民生的重要作用。

(四)保障城市中低收入阶层的居住权

住房的公共产品属性决定了住房需求不能完全依靠市场来满足，需要政府用有形之手进行干预。目前，最为重要的是完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的城市中低收入者享受基本的居住权。中央政府应增加住房保障的投入，加快和增加廉租房的建设，同时要求和督导地方政府优先满足保障性住房用地，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模改善住房供应结构，以保证对城市中低收入家庭的住房保障政策落到实处。只有保障了城市中低收入阶层的居住权，才能够卸下他们心头的大石，才能有效提振消费，有效促进城市发展和社会和谐。

[参考文献]

[1]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析 [J].管理评论，2004(3):8-12.

[2]吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[M].北京：企业管理出版社，2009.1.

[3]张兴、龚双红.影响当前房地产业非理性繁荣的宏观经济因素分析[J].云南财经大学学报，2008(1)：50-55.

[4]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006.181-187.

[5]袁冬梅,刘建江.房价上涨对居民消费的挤出效应研究[J].消费经济，2009(3)：7-10.

[6]王秀兰.谈城市化进程中房地产业的和谐发展[J].商业时代，2007(2)：94.