房价挑动中国神经

| 策划· 本刊编辑部 | 文· 本刊记者 齐岳峰

中国的房价尽管一直是媒体的焦点话题，但是此番关注中国房价却不是因为它的升，而是它的降。两年来中国政府实施的房地产调控政策在今年下半年得到了前所未有的市场验证，很多中国人发现市场的房子真的降价了，当然，百姓是否买得起另当别论。

中国总理温家宝一再喊话强调房地产调控绝不动摇，而此前某研究中心又得出结论建议政府在适当的时候放松此轮调控，引来舆论哗然。

中国人的神经备受高企的房价困扰，对于每一个关于房价的话题，数亿准目标人群无不蜂拥关注。而中国的房地产市场是否需要继续下调价格？要降到什么水平才算合理？又该采取怎样的降价方式？降价对百姓、市场、政府来说意味着什么？

据报道北京有数百家房企在此轮调控引发的市场竞争中被注销，而《人民日报》亦连续发文强调楼市调控不能松动，很多地产商发出哀叹，地产商的冬天真的来了么？此轮调控将把相关产业带至何方？对中国经济又将有什么影响？而百姓最为关注的是，调控能否持续进行？

政策强势出击

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2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过当时频频刷新的地王记录，以及不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。

2010年的“新国四条”及“新国十条”称，要坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，增加居住用地有效供应，加强对房地产开发企业购地和融资的监管等。这些条款的出台，对房地产市场来说无异于套上了一环又一环的紧箍咒。

政府开始积极限制二套住房贷款规模，并提升首付比例。同时，面对个人住房消费的贷款利率及税收政策亦发生调整，贷款的首付款比例和利率水平被大幅提高。

广为人知的“限购”政策中，二套房贷亦不复享有首次房贷的契税优惠政策，有关部门同时勒令不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，并寻求推出房地产业务领域。而银行资金流转政策、市场土地供应政策亦同时收紧。

国务院总理温家宝在当年的政府工作报告中提到：要大力整顿和规范房地产市场秩序。

2011年，为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等机构相继出台多项政策。

2011年初，银监会称，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

而“新国八条”亦继续要求强化差别化住房信贷政策，同时，住房转让营业税、房产税等新政陆续出台，央行亦继续上调人民币存款准备金率，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

当初，房地产限价及限购政策仅集中在一线城市，本年度中旬，国务院称部分城市房价上涨压力仍然较大，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

2011年底，有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。

国务院总理温家宝多次表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

国务院副总理李克强亦对媒体表示，政府的宏观调控明年还会继续实行当前遏制房价过快上涨的政策，同时在保障性住房的品质、公平分配上加强监管。

当此前提下，一些城市尤以北京为代表的一线城市房价出现市场性松动。

楼市出现松动？

2011年底，北京市房地产协会发布数据显示，全市新建商品住房的成交均价在11月达到21004元/平米，同比下降5%，7个月以来首次实现同比下降。而新建普通住房成交均价13914元/平米，也比去年全年下降6.3%。

这或许是北京近些年来首次出现房价显著下降的一年，众多北京人及准北京人，当然，还有人数无法估量的北漂们对于这个数据或许并不是十分感冒。缘于北京近些年持续上涨的房价，缘于中国民众已然拥有坚硬的抵抗心理，让人们接受房价下行，竟然也成为一个相对艰难的事实。

不过亦有人预计房价在2012年上半年就会反弹，从而宣告传统的政府调控的退出。“所以别做房价大降的梦了，那个在中国是不可能发生的。”某网友评论道。

房价真的降了么？

此前有某著名开发商在网上以白菜价卖房子，继而众多开放商纷纷以“跳楼、放血”等字眼形容自己的降价力度，似乎他们的降价行为真的被政策和市场逼到了不得已的地步。

北京美岭地产的许晓锋经理对《中国新时代》称，根据公司的市场观察，房价持续下跌估计至少需要半年时间，而很多新楼盘入市价格都开始低于二手房价格。许晓锋认为，其实真正好的项目也没有怎么降，有的项目甚至根本没有降价，而将来降的幅度也不会很大。而首次房贷上涨，房贷审批变得更难，除经济适用房和高端房产外，许晓峰建议，若消费者需购买普通住宅，可以再等一等。

某地产公司审计师告诉《中国新时代》，此次国家出台几轮房地产调控政策，关键是调控楼市交易量，通过影响供求变化以达到调控目的，而并不是调控房企方。“限购是调控最有效的手段，把那些炒房主体及达不到居住年限居民的刚性需求排除在外，大大减少了楼市交易量。”王先生说道。另外，征收房产税扩大了房产税的增收对象，增加了房产所有者的物业持有成本，一定程度上也影响着楼市供求。

“调控政策最大的好处在于有助于激起处于‘夹心层’消费者的购房热情。”王先生说，调控降价后，有资格购买住房的刚需人群能以合适的价格购买相应住房。另外，政府通过大量建设保障房使大量中低收入阶层也有了基本住房保障，从而稳定了房产市场。

王先生建议，对于房地产市场的调控，政府不宜使用行政手段过久，而应以法律及市场手段为主。这样才能保障住房市场的良性发展。

联想地产相关负责人周建称，当房企开始降价的时候，基本证明他们已经出现问题了，对一般企业来讲，在现金流还能坚持得住的情况下是不会降价的。从周建所在企业分析来看，不出意外，中国的地产企业将会经过一轮大洗牌。周建认为，将中小房企挤掉，对整个市场的健康发展是有好处的。缘于很多所谓的欺诈或质量问题大多发生在小开发商领域，但他们的行为导致整个开发商群体的口碑变糟。

楼市波动或累及经济社会运行秩序

房地产业是与中国经济息息相关的环节。当下已经有声音建议中国要警惕出现政府对经济金融房地产不可控的现象。

面对中国既有政策开始生效的境况，从公开数据看来，高房价势头受到初步遏制，在成交量持续下降的带动下，一些城市房价开始出现松动，而以北京为代表的房地产调控政策显然取得成效，同时高房价区域和项目的泡沫成分亦正在被逐渐挤出。

但从总体来看，作为稀缺商品的住房，在中国整体的态势是供不应求。有一种担忧并非毫无道理：要警惕房价长期下行加剧供求紧张而导致房价不可遏制的回涨。当下地产商与政府博弈的过程中，百姓大多呈观望态度，消费群体大多在等待房价继续下跌，以便在适当的时候选择出手购房，但是业内主流看法集中在：住房绝对价格充分下跌的可能性几乎很小。

有一种担心称：大幅调整房价与房地产投资放缓，将为中国经济带来高风险。而政府被市场和民众夹在中间，既不能让房价上涨过快以安抚普通民众，亦不能让房价迅速下跌，以失去愈来愈庞大的中产阶级群体，并将面对不可预知的经济和社会动荡。

当下，高价楼盘包围着几乎每个中国城市。宏观方面，处于刺激经济增长目的进行的财政扩张和政府主导的信贷热潮中，有很大一部分流向了住宅房地产领域，考虑到房地产上游原材料系统的因素，中国经济整体受地产投资影响将会更大。

房地产市场不可避免的成为中国城市居民生存与发展的刚性需求，此外，庞大的建筑材料市场也依托于房地产行业而生存。更重要的，中国地方政府背负的巨额债务，大多来源于基础建设及房地产市场。

而此前银行业大量信贷资金的支撑裹挟着民众狭隘的投资消费选择，即便无视庞大基数的住房需求，亦很难避免将资金带离房地产领域。

地产商信贷链被切断的前提之下，很多中小开发商已负债累累，且越来越难以获得银行贷款，房地产的绝望情绪正在蔓延。面对土地交易量及房价的下跌，中国资本模式或将不可避免的受到冲击。

楼市波动或终将累及经济社会运行秩序。