2012年房企资金压力将大增

○ 杨国华

(本文作者系东方证券分析师)

上市房企资金现状或是行业的一个缩影。上市房企在2012年一季度开始将面临突出资金压力，“开源节流”（促销回笼资金、减少投资）在2012年或将体现得更加明显。

●上市房企未来一年内现金缺口预测

以2011年6月作为分析起始点，未来一年，也就是到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企整体的资金缺口合计约1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。

全国龙头“招保万金”整体无资金缺口，这比2008年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。

●上市房企现金与债务情况的对比

扣除招保万金后的115家房企的现金相对于整体负债（长短期付息债+应付应收净额）而言，明显不足，这一情况要比2008年6月时还差。但对于短期付息债而言，要好于2008年6月。

截至2011年3季度，现金对短期付息债的覆盖率低于50%的企业个数逐渐增多。但龙头公司招保万金现金对短期付息债的覆盖率仍较高。

●上市房企长短期付息债务到期日分布

扣除招保万金后的115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付。单季度来看，2012年1季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。

2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），按照月度分布来看，约79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相对最多。

全国房企由于项目多且分散，所以信贷资金的集中度相对较低，无论是短期还是长期借款中的前五名占比通常都低于区域性房企，区域性房企受区域信贷政策影响更大。

表1：119家上市公司未来一年内现金缺口预测

图1：扣除招保万金后的115家房企现金与债务情况的对比

上市房企未来一年内现金缺口预测

样本

● 119家上市房企（扣除全国龙头“招保万金”后是115家）

假设前提：

● 未来一年销售回款=2x（当年上半年销售回款）

● 未来一年建安等投资额=2x（当年上半年购买商品、接受劳务支付的现金）

图2：现金对短期付息债的覆盖率分布情况

● 应付应收净额=（应付款项—应收款项）。假设应付应收净额在一年内偿还（由于多数公司财报中未公布应付应收款的偿还期，所以实际偿还期可能超过一年）

● 不考虑新增银行贷款等渠道的资金流入

结论：

● 以2011年6月作为分析起始点，未来一年，也就是到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企的资金缺口合计达到1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。

● 全国龙头“招保万金”整体无资金缺口，这比2008年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。

上市房企现金与债务情况的对比

● 扣除招保万金后的115家房企的现金相对于整体负债（长短期付息债+应付应收净额）而言，明显不足，这一情况要比2008年6月时还差。但对于短期付息债而言，要好于2008年6月。

● 2011年3季度时，现金对短期付息债的覆盖率低于50%的企业个数正逐渐增多。

图3：扣除招保万金后的115家房企长短期付息债季度间分布

图4：扣除招保万金后的115家房企短期付息债月度间分布

● 龙头公司招保万金现金对短期付息债的覆盖率仍较高

上市房企长短期付息债务到期日分布

样本

● 115家上市房企（不含招保万金）

假设前提：

● 2011年6月-2012年6月的短期借款到期日在4个季度间的分布为20%:20%:30%:30%。

● 2011年6月-2012年6月的一年内到期的长期借款到期日在4个季度的分布为14%:23%:34%:29%。这一比例是参考2011年半年报公布的一年内到期的长期借款前五大金额中的到期分布比例。前五大金额占一年到期长期借款的比例为60%。（其中有62家上市房企的前五大金额占全部一年内到期长期负债的92%，若按照这62家为样本，则前五大金额在4个季度的到期分布为13%:24%:31%:32%）

● 长期借款在2012年7月至2014年6月8个季度的到期分布为18%:18%:16%:17%:10%:9%:9%:4%。这一比例是参考2011年半年报公布的长期借款前五大金额中的到期分布比例。前五大金额占长期借款的比例为39%。（其中有48家上市房企的前五大金额占全部长期负债的75%，若按照这48家为样本，则前五大金额在8个季度的到期分布为17%:16%:17%:16%:10%:11%:8%:5%）

结论：

● 长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付。单季度来看，2012年1季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。

● 2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），按照月度分布来看，约79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相对最多。

● 全国房企由于项目多且分散，所以信贷资金的集中度相对较低，无论是短期还是长期借款中的前五名占比通常都低于区域性房企，区域性房企受区域信贷政策影响更大。