论物业企业的治安管理职责

夏红星

(中国通用技术集团，中国北京 100055)

论物业企业的治安管理职责

夏红星

(中国通用技术集团，中国北京 100055)

规范的缺失及现实问题的存在阻碍了物业企业治安管理工作的有效开展，因此应当明确物业管理公司的法律地位和职责，充分挖掘保安人员的防范能效，完善安全防范措施，构建和谐的社区环境，做好群防群治工作，以期充分发挥物业企业的治安管理职责，早日建成安全社区。

物业企业;治安管理;职责;安全社区

“物业”一词来源于英文“Real Estate”或“Property”的翻译，最早的使用出现在香港，其基本含义是指单元性房地产。随着我国经济体制改革的不断深入，城市房地产市场蓬勃发展，商品房已经成为解决人们居住问题的主要途径。而物业管理是企业在社会经济高度发展中的产物，社区是社会发展过程中人们根据价值观念和文化观念形成的关系密切、相互依存的居住区域。治安管理是物业管理公司为了防止其所管辖的社区范围内出现盗窃行为、恶意损坏行为、灾害事故、暴力活动等而进行的一系列的管理活动。其主要目的是为了保障物业管理公司所管区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。总之，治安管理能够保证业主(用户)的安居乐业，奠定社会安定的基础，有利于促进社会经济的发展。但不可否认的是，物业管理是我国新近几年才发展起来的事物，还存在种种不足，特别是物业企业在社区安全保障中承担的义务方面，实践经验的不足和法律法规方面的缺失，都极大地削弱了物业治安管理的实际效果，不利于我国建设安全社区的目标。

一、物业治安管理职责的地位和作用

(一)物业企业治安管理服务的地位界定

物业治安管理属于物业安全管理的内容之一。物业企业的安全保障义务其法源主要有法律明文规定的义务、约定的义务以及随附义务。而作为对物业区域内违反法律的行为进行制止并报公安机关处理及对物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行制止的物业治安管理，具有以下显著特征:一是不独立性。物业治安管理的不独立性主要体现在其受制于主管部门，须遵守相关的法律、法规以及合同规定，其工作活动的性质及全部内容具有辅助性、从属性。它的自主性与机动灵活性都是以受制性为前提的。二是履约性。物业治安管理操作的前提是安保服务协议或合同。安保服务的方式、行为都要受到有关安保服务协议、合同条款内容的制约。三是能动性。须主动选择、调整其特定的服务内容及服务方式。日常中物业管理常见新增服务项目有:高科技监控服务、快速反应服务、连锁服务及其他特殊服务等。

由此可知，物业安保服务在社会治安管理中的地位主要表现为从属性和辅助性。社会治安管理工作概括起来有三个层次:一是公安机关进行的治安管理;二是物业管理区域内的治安管理服务;三是企事业团体的自我安全防范。在这三个层次中，公安机关是主要力量，占主导地位，物业治安管理发挥辅助的作用，企事业团体的自我安全防范是前二者的群众基础。因此我们可以理解，物业企业负责治安管理职责的保安人员，同时具备了公安机关的警务人员以及社会上存在的保镖服务人员的某些特征。作为物业企业的安保人员，其实施的保障社区业主的人身财产安全的行为，是物业企业和小区业主之间订立物业合同的结果，与享有国家权力的公务人员依法践行的法定服务的性质不一样。由此可知，安保人员不能如同警务人员般实施保障公民合法权利的行为，究其根本，是因为其不具备法律赋予的执法权。作为物业企业和社区住户之间签订的物业管理协议，是业主履行交纳物业服务费用并依约享受有关服务项目的依据。其中物业企业的治安管理职责属于协议中的物业管理服务的重要内容。也就是说，假如双方通过物业服务合同明确约定物业企业应当提供保护业主人身财产不受侵犯的服务，那么作为合同一方的物业企业就必须按照合同践行治安管理职责。

(二)物业治安管理服务的积极作用

物业治安管理服务是介于公安机关和自我防范组织之间的一支专业治安队伍。其具备自身的独特优势:一是物业安保人员拥有充足的人力资源。目前在我国群防群治的庞大体系之中，物业安保人员占了百分之三十左右的比例。物业安保人员通过有效地践行治安管理职责，担负起公安机关不能有效负担的维护社会安全稳定的职责，使得群防群治系统的安保服务得到最大限度的发挥。二是因为物业管理的日常工作主要是围绕社区的居民展开，因此在问题的处理上更容易接近民意，从而能够有效地促成问题的圆满解决。三是鉴于物业安保人员的工作区域和工作性质，使其对所服务的社区环境极其了解，对日常治安管理可能存在的问题也最为清楚，这也就有利于社区安全预防活动的有效开展。其作用主要体现在:

首先是缓解公安机关警力不足、扩大治安工作社会化渠道。负责治安管理服务的物业企业保安拥有充足的人力资源，是基层公安机关依法有效维护社区治安所凭借的主要力量来源。

其次是增加群防群治的有效性，提高社会治安防范水平。由于社区治安具有复杂性和多变性，仅靠单一的社区民警不足以解决社会治安问题，需要在社区民警进驻社区、以警务室为工作平台的基础上形成其他警种或业务部门联动协调机制。

最后是社区群防群治的首要力量，增强了社区防控时效。社区警务战略的重要内容是挖掘社会资源，因地制宜地开展各种形式的群防群治活动，切实提高整体防控能力，维护社区治安秩序的稳定。负责物业治安管理的保安队伍自然就作为警方对社区实行治安防控的一支重要辅助力量。

二、物业企业履行治安管理职责存在的问题

(一)规范的缺失导致物业企业的治安管理职责模糊

物业管理企业在我国的发展历程比较短，围绕其进行的法律规定也相对不完善，特别是有关物业企业承担的安全保障职责更是问题百出，迫切需要整治。通过对我国现有法律体系的考察可知，关于物业企业的安全保障职责的法律规定主要见于一些行政规章，另外其他法律法规也有零星规定。统一专项立法规定的缺失加之过于概括性的内容阐释，使得物业企业在承担治安防范时，与社会基层组织之间职责划分含糊不清。社区街道办事处等群防组织基于辖区管辖原则负责所在地域的治安防范职责，但实际上由于人员配备上的不足以及所辖地区范围较大，这些组织很难有效地实现对所负责辖区内物业企业的监督管理。例如实际生活中，负责履行街道办事处、综治委这部分职责的一些居委会也反映，要想完全实现对该地区的物业企业的监管和指导，是很难做到的。这是因为根据有关物业条例的规定，有义务配合居委会实施治安管理工作并且接受其监管和督导的主体限于业主大会和业主委员会，对于物业企业却并未做出相关要求。甚至于一些物业企业也声称自己的管理服务是建立在与业主签订的协议基础上，并不牵涉当地居委会。这种认识致使二者在日常工作中存在分歧，对社区安全防范工作的开展造成一定的障碍。并且鉴于法律只是笼统地规定了物业企业的安全保障义务，但却没有对此明确授权，导致物业企业在面对小区业主的人身财产伤害求助时，会因为权力缺失，而不能有效地实施救助服务。

(二)物业治安管理的人力物力资源状况不佳

物业企业治安管理职责的履行在人力资源方面主要依赖于物业保安人员。而现如今大部分物业企业的保安人员的身体素质和职业素质都普遍偏低。据调查可知，目前物业企业的保安人员大多来自于不规范的招聘，归纳起来有两种途径来源:一是当地一些年龄偏大、缺少职业技能的待业人员;二是外来的求职人员。他们的一个共同特点是整体文化素质较低，流动性强，欠缺专业的小区物业管理知识。更有部分物业企业单方面强调经济利益，没有严格执行公安机关有关录用保安的规章要求，使得部分品行恶劣的人得以鱼目混珠，给小区安全埋下隐患。况且由于一些物业企业对保安工作的片面理解，以为保安工作没有专业技能的需求，只是负责看守小区大门，收取小区停车费用，因而忽视对保安人员的技能训练。这些错误的认识在一定程度上都极大地影响了物业保安治安管理职责的有效履行。

物业企业在履行治安管理职责方面，除了依赖保安人员以外，还需要一些诸如监控设备等物防、技防设施的配备。目前在社区物业管理方面的现状是，在很多高档的住宅小区，基于高昂的物业管理费用，物业企业一般会主动在小区配备摄像头、对讲机、车辆读卡器等设备，以求更好地实施安保职能。而在一些经济发展相对滞后的住宅区，其相应的物防配置就比较缺乏。无可置疑，这为治安管理留下了一些盲点。退一步讲，即使这些小区在后期的管理过程中也相继安装了部分设施，但紧接着也会出现一系列问题。比如说目前很多物业企业认为自己不存在为小区投资固定设备的责任，因此这部分资金的投入在其物业合同终止之后，能否取回以及该如何取回?甚至于在使用过程中产生的合理修理更换资金如何分担?这是个复杂的问题，因为首先小区安防、技防设施的前期投入是开发商应考虑的问题，在房屋出售后该部分资产作为全体业主所共有的资产，交由物业企业管理以实现其既定安保职能，因此开发商的观念和社会责任感也在一定层面上决定着安防、技防设施的投入是否充分;其次是目前政府确定的物业管理费用标准单一且普遍偏低，在保护业主经济利益为其降低生活成本的同时也带来了物业管理投入受限的问题，物管企业积极性受到压抑，更多时候是关注其基本收益的保证而不是去考虑如何提高服务质量。

(三)不和谐因素的存在妨碍了物业治安管理工作的有效开展

从社区物业管理出现之日起，物业企业与业主之间的纠纷就未中断过。究其原因，主要有以下几方面:一是缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。现实生活中，如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任约定含糊让人难以确定，那么多数业主在缴纳物业费时都会存在心理抗性。当众多业主因对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业企业不是通过有效宣传、主动沟通改善工作方式，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。二是思想观念错位，使物业企业和业主都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业企业与业主之间是提供服务与接受服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实生活中，物业企业常常认为自己是小区管理者，业主是被管理对象，而业主往往就认为自己是主人，物业企业是自己花钱雇来的仆人。这种观念上的巨大差异必然导致相互沟通的巨大障碍，事实上这也是物业企业与业主很难通过协商解决问题的思想根源。三是许多物业企业服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业企业从事的是一项长期服务，服务项目既多且杂，任何一个环节出现问题，都可能引发矛盾［1］。如果当业主需要帮助时，物业人员采取互相推诿或置之不理的态度，而要求业主履行义务时方式简单粗暴，不考虑业主感受，这当然会引起业主的反感，激化矛盾。

三、完善物业企业治安管理服务的对策分析

(一)明确物业管理公司的法律地位和职责

基于物业企业在社区治安方面能够起到的积极作用，要改善对其职责定位不清及权力的不明确带来的一系列问题，有必要厘清物业企业与其他社会基层组织及公安机关的关系，明确物业企业在社区治安管理体系中的地位。把物业企业的治安管理工作明确归入社区治安综合治理系统，有利于充分发挥其积极作用。物业企业开展的各项治安管理服务应当自觉接受来自于街道办事处、综合治理委员会等基层组织的监管和审查考核。公安机关是维护地方治安管理的国家机关，它应当注重对物业企业开展相关治安管理服务进行切实有效的指导和监督管理，从而有助于自身科学、合理地配置警力，进而缓解警力不足的压力。在加强物业企业与公安机关配合联系的同时，还应考虑在一定程度上赋予物业企业相应的治安权力，从而保障其在小区治安管理服务时遇到突发情况能够切实采取应急措施，进而真正地起到维护社区治安的目的［2］。比如说，针对住宅小区极易出现的盗窃行为，为了协助公安机关及时有效地侦破案件，维护居民合法权益，可以考虑许可物业企业暂时性地限制小区人员流动，限制特定范围内人员的行动自由，从而防止在公安机关展开调查之前违法犯罪分子的伺机逃跑。

(二)充分挖掘保安人员的防范能效，完善安全防范措施

正视保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，走精兵路线，充分挖掘保安人员的防范能效，这也是物业企业在安防服务方面最重要也是最难做的工作，也是提高整体安防服务品质的重点。保安的素质决定了护卫的安全防范能力，如果保安不会使用技防设备，再昂贵的技防设备也是摆设;如果保安都是身体孱弱的人，看到小偷也追不上;如果保安抡不动警棍，可能还会反被不法分子殴打;如果保安都是怠工懒惰的人，本该巡逻却在偷懒睡觉，接到报警也不出去，那后果更将不堪设想。所以建议物业企业加强对保安的安全技能培训，精简保安人员，提高保安的工资待遇，吸引有职业素质和敬业精神的优秀保安工作者;另外也需要通过管理手段加强对保安工作的监督管理，如安装电子巡逻管理系统监督管理护卫的巡逻工作，对不符合巡逻考前要求的保安进行处罚，对在巡逻中发现状况并及时处理的保安给予奖励;定时考核保安队机房设备的掌握程度，对不能正确使用技防设备的保安进行适当处罚;定时检查保安的体能，对体能差的保安予以辞退或调换岗位［3］。

物业的治安管理除了靠人力外，还应注重技术设施防范。因此物业企业应根据自身财力与管理区域的实际情况，配备必要的安全防范措施。例如:在重要部位安装防盗门、防盗锁、防盗报警系统等。同时，在物业管理费用问题上，应考虑各方联动建立一套费用调整的约束和激励机制，使物业管理费用的高低和其物业管理实际水平挂钩，而不单纯是和企业资质等级和小区硬件配置水平挂钩，用经济杠杆去调节包括治安管理职责在内的物业服务内容和质量，使物管企业有条件、有动力去积极参与社区治安管理，把视线从传统的比较低端的保安、保洁、园林维护层面，向承担更多的社会责任方向努力。

(三)构建和谐的社区环境，做好群防群治工作

首先，要完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招标投标，使业主和物业企业真正地建立合同关系。政府应当进行专门研究，细化物业服务内容和收费标准，制定相应的文件。让业主了解物业服务，认同物业服务;同时，促使物业企业规范服务。

其次，应当及时构建业主自治组织，使物业企业能够与业主在整体一致层面上进行交流。小区业主千差万别，众口难调。因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化业主中的少数意见，形成整体意志，这样才能有效地对外进行沟通［4］。

最后，物业治安管理是一项综合的系统工程，通常物业管理公司只负责所管理物业公共地方的安全工作。要保证物业的安全使用和用户的人身财产安全，仅靠物业管理公司的保安力量是不够的。所以，物业企业必须想办法把辖区内的用户发动起来，从而强化用户的安全防范意识，并要建立各种内部安全防范措施。

［1］高平.物业纠纷新型典型案例与专题指导［M］.北京:中国法制出版社，2009:179.

［2］邵小云，王高翔等.物业管理风险防范与服务案例［M］.北京:化学工业出版社，2011:82.

［3］卓思廉.社区物业管理［M］.北京:北京邮电大学出版社，2007:121.

［4］王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责［J］.河北法学，2007，(6).

On Public Security Administration Role of Property Management Enterprise

XIA Hong－xing
(China General Technology Group，Beijing China 100055)

The absence of specifications and realistic problems hinder property management enterprises from effectively taking on their obligations of maintaining public security administration.To make property management enterprises fully play their responsibilities in securing communities，we should specify the legal status and responsibilities of property management enterprises，fully utilize the security personnel’s role in security protection，improve the safety precautions and build a harmonious community environment，etc.

Property management enterprises;Public security administration;Responsibilities;Secure community

D631

A

1008－2433(2012)03－0048－04

2012－02－20

夏红星(1975—)，男，河南固始人，中国通用技术集团高级工程师，一级注册建造师，北京交通大学项目管理专业工程硕士。