水库淹没区居民房屋指标调查与补偿

李殿球，汪繁荣，闫慧玉

（1.长江设计公司库区处，武汉 430010；2.长江工程职业技术学院，武汉 430212）

1 问题的提出

作者近期参加了乌东德水电站和江西省井冈山水电站水库淹没实物指标调查，调查中发现：随着社会的发展，人民群众生活水平的提高，20年以前制订的长江三峡工程水库淹没实物指标的调查项目已经不能全面反映现在库区的淹没损失。目前，我们在城乡居民房屋调查所登记的实物指标项目和某些计量方法，如坡屋顶空间建筑面积、室内装修评级和房屋风貌打造登记的实物量，让移民群众难以理解和接受，调查人员与移民群众在调查工作中经常为此出现争执，不但影响了调查工作的进度，也给下一步移民安置留下了问题。

2 问题产生的原因

2.1 坡屋顶民房淹没指标的计量方法

目前，我国几家大的水电工程设计院编制的水库淹没实物指标调查大纲普遍作出这样的规定：农村有山墙的砖木或土木结构的民宅，木楼层以上前后沿高h≥2m时，木楼层按一层计量建筑面积。对于前后沿高h＜2m的，按木楼层上的沿高进行折算。当沿高2m＞h≥1.8m时，折算系数取0.8；1.8＞h≥1.5m时，折算系数取0.6；1.5m＞h≥1.2m时，折算系数取0.4；h＜1.2m的折算系数为0。调查人员时常遇到具有同高山墙的农村民宅，因楼板安装高低的不同影响到建筑面积的计量。显然，一层楼房的建设投资并非由0.8m高的山墙所决定（沿高h≥2m高的全算，h＜1.2m的不算），以木楼板以上的沿高来计量民宅木楼层的建筑面积是设计单位为简便淹没实物指标调查工作程序所做出的硬性规定，不能真实反应民宅的淹没损失。以此计量的建筑面积作为坡屋顶民宅的补偿依据，则损害了这部分移民群众的利益，移民群众当然会有意见的。

再如一些群众在砖混结构的房屋顶层建有坡屋顶隔热层。通常，隔热层的沿高h＜1.2m，因此隔热层不计算建筑面积，也就不能作为实物指标进行登记，其淹没损失的补偿也就落了空。

2.2 室内装修工程淹没指标项目的划分

随着人民群众生活水平的提高，在房屋建设投资中房屋装修投资已经占有很大比重，尤其是城镇居民住宅。目前设计单位编制的淹没实物指标调查工作大纲或工作细则中，房屋装修以地、墙、顶三项分为三个等级，并且以房屋室内使用面积作为装修面积的实物量来进行登记。地、墙、顶当中有一项装修算三级，有二项装修算二级，有三项装修算一级（最高级）。

以地面装修为例，原始装修有刷油漆的，铺地面砖的；现代装修有铺磁砖的，有铺复合地板或实木地板的，也有其他更高档的装修。不同的地面装修其投资差价很大，少则几十元／㎡，多则几百元／㎡，铺有地暖设施的达到一千多元／㎡。显然，以地面有无装修来进行等级划分，并以房屋使用面积的多少作为室内装修的实物量是不能反映出真实的淹没损失。

目前，民宅的风貌打造多数是房屋的飞檐上贴有彩瓦，也有的增加了彩瓦坡屋顶和脊岭。外墙装饰多数是贴磁砖和条纹彩绘。水库淹没实物指标调查中，外墙面磁砖计量面积，未纳入风貌打造。而房屋的风貌打造实物调查登记是以该房屋的建筑面积来进行登记的。同样的一座彩瓦飞檐因为房屋层数的不同，风貌打造登记的实物量（建筑面积）却有成倍的差异，在调查工作中容易产生矛盾。

3 房屋指标项目设立的建议

3.1 双坡屋面民宅的建筑面积

以开间4m，进深8m，屋面坡度1∶2，房屋前沿高度分别为3.0m、3.6m和4.4m（两侧共山墙）三种房屋（甲、乙、丙）为例，根据前述建筑面积的计算规则，进行房屋建筑面积和用砖量的计算（木楼板底下前沿高度均取2.4m），则计算结果如表1所示。

甲、乙、丙三种房屋屋盖的工程量和投资并无不同，只是墙体砌砖高度发生了一个不大的改变，但计算结果显示：建筑面积的增加比例远大于用砖量增加比例。移民房屋拆迁补偿是以调查的建筑面积为依据，同一结构，统一补偿单价，由此给移民个人之间的房屋补偿费就产生了较大的差距。

表1 三种房屋技术指标比较表

就坡屋顶民宅楼层面积计算而言，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2005）中的规定则比较合理。该规范规定，单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1／2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。这里的净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。该规范对坡屋顶内的空间是否计量建筑面积是以各部位相应的空间尺寸来划分的，而不像水库淹没实物指标调查习惯以楼板以上前后沿墙高来划分。

建筑面积是房屋建筑工程量的一个综合指标，虽不能详尽地反映房屋建筑工程量及投资上的差异，但只要建筑面积的计算规则合情合理，用建筑面积来反映房屋的淹没损失是合理可行的。在水库淹没实物指标调查过程中，对于不能用建筑面积来反映的建筑物或构造物，其建设投资又比较大，比如砖混结构房屋顶层的坡屋顶隔热层，可以单列指标进行登记。

3.2 房屋室内装修

鉴于目前的房屋室内装修实物指标调查结果只能反映出地、墙、顶是否装修，不能反映其装修的材料和装修的实际面积，也就无法反映实际淹没损失的多少，考虑到室内装修千差万别，投资差距也很大，建议实物指标调查时应根据装修材质和相应的装修面积（而不是房屋室内使用面积）进行登记，既便于移民群众理解，也便于在投资概算过程中合理地进行估价。

4 淹没实物指标的基本要求

水库区居民房屋淹没实物指标调查，首先是调查项目的确立，关系到能否真实地反映出水库淹没损失，关系到千家万户移民群众的利益。水库淹没实物指标是编制移民安置规划，计算移民补偿投资的依据，也是移民安置及后期扶持的依据。尽管以前所说的人口、房屋和土地三大件仍然是水库淹没实物指标的核心，但随着社会的发展和人民群众生活水平的提高，这三大件吸附了更丰富的内容。在不同的社会时期，需要认真研究和论证，给予新的含义和扩展。

4.1 准确反映出实物的量、型和质

水库淹没实物指标是用来反映水库淹没损失的指标。实物指标首先得用名称、规格、型号等来定性物体，比如公路淹没指标中的道路等级，路面宽度，路基宽度等。其次用数值的大小来反映物体的量，如道路淹没长度，废弃长度。最后还得需要用材质来反映实物的质，比如道路路面材料及厚度，是沙石路还是混凝土路面，或者是沥青混凝土路面。

4.2 直观明了，便于移民群众理解和接受

水库淹没实物指标调查涉及千家万户，受调查的对象也千差万别。尤其是在西南少数民族地区，语言不通，文化差异过大，宣传解释工作困难。因此，实物指标的调查科目应尽量简单，通俗易懂。设计人员坐在办公室里拟订的任何所谓综合指标很难为移民群众理解和接受，比如用房屋的室内使用面积和按地墙顶三项分三级来进行房屋装修调查，群众就很难理解。如果是顶归顶、墙归墙、地归地来进行房屋装修调查，群众一看就懂。

4.3 符合设计深度要求

在我国大江大河上建设水电站，在河段开发利用规划基础上，其设计工作主要分三步走。电力行业部门分预可行性研究、可行性研究和施工图设计，水利部门分可行性研究、初步设计和施工图设计三个阶段。尽管称谓不同，工作深度是一样的。三个不同的设计阶段，其工程建设投资的计算要求也不一样。就拿电力行业部门的规范来讲，预可阶段投资是估算，可研阶段的投资是概算，施工阶段后是决算。因此，在工程不同的设计阶段，水库淹没实物指标也应与之相适应。实物的抽象综合指标一般只用于投资估算，实物的量化指标才用作投资概算。就房屋室内装修而言，用房屋的室内使用面积和分级指标作为室内装修的实物指标，这时候的室内使用面积就是抽象的综合指标，符合电力行业部门预可行性研究阶段的设计深度要求。

4.4 兼顾下一步设计或实施的需要

由于大型水电工程分阶段进行设计，其移民规划和设计也是分步骤进行。前期的规划设计和随后的移民安置实施计划以及移民的后期扶持都紧密相关，设计单位在前期的规划设计工作中设置的水库淹没实物指标的科目，不但要考虑本阶段的工作需要，还应兼顾到后期工作的需要。比如人口调查中的有土地承包权人口，规划设计中的生产安置人口和后期扶持人口是紧密相连的，如果在水库淹没实物指标调查过程中没有查清土地承包人口，就不能准确地计算生产安置人口。生产安置人口不清楚，后期扶持人口就更不清楚了。

4.5 满足移民分户补偿投资概算的需要

水库淹没处理及移民安置规划设计和电站主体工程设计同步，分预可行研究，可行性研究和工程实施规划三个设计阶段进行。目前，在我国水库淹没处理及移民安置通行的办法是在第二个规划设计阶段工作结束时，就将第二个规划设计阶段所确定的移民安置任务和投资交由地方政府实施，实行任务投资双包干。由县级政府的移民主管部门委托设计单位编制移民安置实施规划，但移民个人的财产补偿多数是县级移民主管部门根据设计单位在第二阶段的规划设计报告中提供的实物指标和补偿单价进行编制，分发到户。如果说第二阶段的规划设计报告中的淹没实物指标还是一个综合指标，补偿单价也是一个综合单价，这就忽视了一些移民群众各户的淹没实物既有特点，一些未能调查登记的实物将得不到补偿，损害了他们的利益，有失公平公正，产生社会不安定因素，给地方政府的移民安置工作带来困难。

为避免上述问题的发生，在规划设计的第二阶段进行的移民实物指标调查应尽可能详清，实物指标的科目能够全面反映被调查实物的特征和数量。设计单位在编制实施规划时，对移民群众各户的淹没实物进行估价，以户为单位编制淹没实物补偿投资报告，经移民户当事人签字认定后，作为移民拆迁实施的法律依据，以确保移民的合法利益不受损害。

5 结 语

水库淹没实物指标调查项目一经确定，就规定了我们在调查工作中干什么，怎么干。只有切实维护了移民群众的合法权益，和谐社会才有了基础。设计单位在工程可行性设计阶段编制的“水库淹没实物指标调查工作大纲”和“水库淹没处理及移民安置规划大纲”应当报经当地省一级政府批准，作为工程“封库令”的附件颁发。只有经过政府批准的水库淹没实物指标调查工作大纲”和“水库淹没处理及移民安置规划大纲”才具备法规效力，才能用于指导水库淹没实物指标调查和移民规划工作。