龙岩地区商品房共有建筑面积分摊模型的探讨

李忠勇

（1.龙岩市经纬测绘有限公司，福建 龙岩 364000）

随着龙岩房地产市场的快速发展和完善，房产测绘管理也备受市民的关注，共有建筑面积的分摊由于牵涉到众多百姓的利益而更加引人注目。2009年7月，龙岩市房地产管理局出台龙房综[2009]32号文件《关于印发“房屋面积计算和共有建筑面积分摊规划补充说明”的通知》，详细地规范和统一了龙岩商品房共有建筑面积的分摊。本文根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）[1]及省和市房地产行政管理部门的相关补充规定，结合笔者实际工作中碰到的问题，对商品房共有建筑面积的分摊模型进行研究，为房产测绘工作者提供借鉴。

1 共有建筑面积的定义[2]

房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑，分为可分摊的共有建筑面积和不可分摊的共有建筑面积。不应分摊的共有建筑面积是指原则上不允许分摊但建筑功能上服务于小区楼栋居民的共有建筑面积，如作为人防工程的建筑面积，独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚，建在幢内为多幢服务的物业用房、配套设备用房等，建在幢外为本幢服务的配套设备用房，作为公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物等。

2 共有建筑面积分摊原则

本文中的共有建筑面积是指建在幢内为本幢服务的共有建筑面积，包括楼梯间、电梯、管道井、过道、值班警卫室（保安室）、地下室设备用房、物业用房和外半墙等。

共有建筑面积的分摊原则：①若该建筑物有地上和地下时，则按地上和地下分开进行分摊；②产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊；③无权属分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊；④分割的部位和分割的方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同，隐含的或不明确的协议均视为无效的分割协议；⑤相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，否则视为无效的分割协议；⑥无产权文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例分摊；⑦规划不是独立层（架空附属层、夹层等）不参与分摊共有建筑面积，房产测绘时以套内建筑面积和共有建筑面积进行面积单列，产权登记时以套内建筑面积进行登记；⑧夹层（技术层、转换层等）不计入房屋总层数，该部分测绘时按附属层进行测绘。

3 建筑功能区域的划分

建筑功能区域的划分为：①根据住宅和非住宅不同的使用功能，将整幢房屋划分为不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和非住宅两部分；②功能区域的划分以规划行政管理部门批准的为准；③下部为裙房上部为塔楼的按一幢处理，其功能区域的划分以规划批准为准；④具有特定服务对象的，以其实际使用功能不同设定不同的功能区域。

4 共有建筑面积的分类及计算方式

4.1 共有建筑面积的分类

1）幢共有建筑面积：指按本栋整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）的共有建筑面积，包括地面上各层外半墙的建筑面积之和、地面上通往屋顶层的楼梯、电梯的建筑面积之和；2）功能区共有建筑面积：指本栋某一功能区的共有建筑面积，如为商务区服务的专用电梯、楼梯、大堂等；3）本层共有建筑面积：指本层的共有建筑面积，如本层写字楼的共有走廊等。

4.2 共有建筑面积的计算公式

式中，K为面积分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位为 m2；δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位为m2；∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，单位为m2；∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位为 m2。

共有建筑面积的分摊方法：

1）住宅楼。同栋（幢）住宅的分摊系数原则上应相同，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

2）商住楼。将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业2个部分。

①住宅部分：将幢分摊给住宅的共有建筑面积作为住宅共有建筑面积的一部份，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅套内建筑面积比例分摊。

②商业部分：先将幢分摊给商业的共有建筑面积加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分。再加至各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积。然后，再根据各层各套内建筑面积，分摊其相应各层总的共有建筑面积。

3）综合楼。多功能综合楼共有建筑面积，除幢共有建筑面积分摊到各功能区外，其他各功能区的公用面积按“谁使用谁分摊”原则，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

4）其他说明。①下部为裙楼，上部为多幢住宅楼的综合楼，参照省厅闽建房[2004]117号文件中规定“裙楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼）按单幢处理”。②凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为人防工程的地下室，也不计入公用建筑面积。为该幢服务的配电房、水泵房等设备用房在地下层的，可计入共享建筑面积分摊，但不参与地下层功能区内的公用建筑面积分摊，非人防工程地下室，在计算面积时地下层的通道、楼梯、电梯间等公用建筑面积，由地下层功能区分摊。人防工程地下室（车位）部分，在计算面积时人防工程地下层的信道、楼梯、电梯间等（人防专用除外）共有建筑面积，由人防工程地下层功能区分摊。

5 综合楼共有建筑面积的分摊实例

本幢建筑物为综合楼，共6层，分3个功能区，1层为店面，2层为办公，3～6层为住宅。其中楼梯(T1、T4为2层办公专用，T2、T3为1层至屋顶楼梯),外墙粉刷为缸砖[3,4]。各功能区布置如图1～图4所示。

图1 1层平面图

图2 2层平面图

图3 3层平面图

图4 4～6层平面图

面积计算如下:

S总=S1层+S2层+S3层+S4～6层+S屋顶=396.652 m2+396.652 m2+269.428 m2+269.428 m2×3+27.228 m2=1 976.33 m2

S总套内建筑面积=S店面套内建筑面积+S办公套内建筑面积+S住宅套内建筑面积=328.20 m2+328.20 m2+256.12 m2×4=1 680.88 m2

S梯=S梯[ST2+ST3](1至屋顶层)+ S梯[ST1+ST4](1～2层)=(11.70 m2×2×6+27.228 m2)+(16.20 m2×2×2)=167.63 m2+64.80 m2=232.43 m2

S外半墙=S1层外半墙+S2层外半墙+S3层外半墙+S4～6层外半墙=12.652 m2+12.652 m2+9.428 m2+9.428 m2×3=63.02 m2

S幢共有建筑面积= S梯[ST2+ST3](1至屋顶层)+ S外半墙=167.63 m2+63.02 m2=230.65 m2

S办公功能建筑面积= S办公套内建筑面积+ S梯[ST1+ST4](1～2层)=328.20 m2+64.80 m2=393.00 m2

S幢分摊系数= S幢共有建筑面积/(S店面积套内建筑面积+S办公功能建筑面积+S住宅套内建筑面积)=230.65 m2/(328.20 m2+393.00 m2+256.12 m2×4)=230.65 m2/1 745.68 m2=0.132 161 62

S店面分摊幢共用建筑面积=328.20 m2×0.132 161 62=43.38 m2

S店面分摊系数=43.38 m2/328.20 m2=0.132 18

S办公分摊幢共用建筑面积=393.00 m2×0.132 161 62=51.94 m2

S店面分摊系数=(51.94 m2+64.80 m2)/328.20 m2=0.355 7

S住宅分摊幢共用建筑面积=256.12 m2×4×0.132 161 62=135.40 m2

S店面分摊系数=135.40 m2/328.20 m2=0.132 16

以上分摊是按照“先幢分摊,后功能分摊,再套分摊”的原则进行的。

[1]GB/T17986-2000.房产测量规范[S].

[2]吕永江.房产测量规范房产测绘技术[M].北京:中国标准出版社，2005

[3]GB/T50353-2005.建筑工程建筑面积计算规范[S].

[4]福建省建设厅.福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定[S].

[5]龙岩市房地产管理局.房屋面积计算和共有建筑面积分摊规则补充说明[S].

[6]龙岩市人民政府.龙岩中心城市规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法[S].

[7]龙岩市人民政府.龙岩中心城市容积率和房屋产权面积计算管理有关事项[S].

[8]李忠勇.RTK结合全站仪在规划测量中的应用[J].北京测绘，2012(3):89～90