房地产调控新思路或利好水泥需求

房地产企业融资必将投向楼市建设，相应的水泥需求应有所增加。房地产作为水泥行业的重要需求点，或许将给需求不振的水泥业带来转折点。

近年来，房地产调控以控制价格增长与限购并举，然而，目前房地产调控正处于从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”的调控思维过渡期。

从 2011 年第 3 季度开始，房地产调控政策加码，随后限购令、国十条始终以严控房地产为基调。在严控楼市的政策之下，2012 水泥行业行情陡转直下，在 2011 年全行业盈利超1000 亿之后，2012 年水泥行业净利润缩水一半，全行业产能过剩凸显，成为继钢铁行业之后，又一产能急剧过剩的传统制造行业。2013 年上半年，全国水泥市场均不甚景气，除了甘肃、江西等局部地区外，水泥需求不足、市场低迷，水泥行业需求旺季已经不再。

现在，“房地产正在进入一个微妙的时刻”。7 月 30日，中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”。随后，房地产上市公司密集发布再融资公告，业内将此解读为新一届政府对房地产调控的政策思路出现转向，房地产板块股票持续走强，房地产调控或将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”的调控思维过渡期。

如果真是如此，房地产调控“抑制需求”走向“增加供给”，那么，房地产企业融资必将投向楼市建设，相应的水泥需求应有所增加，房地产作为水泥行业的重要需求点，或许将给需求不振的水泥业来带转折点。

1 调控思路或转变

8 月 8 日，媒体曝出，目前国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。该改革或将从财税、金融、土地制度入手，其中，房产税是重点研究课题。

报道援引知情人士的话称，从方案中可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，避免此前在体制不顺的情况下以行政手段“治标不治本”所带来的弊端，“比如说，现在处于货币超发的时间段，资产价格肯定会往上走，无论怎么调控都没用，只能把金融改革，货币控制好，房价才能下来。”

“这一次的气氛与以往明显不一样，风向可能有变。”高策地产服务机构首席策略官李国平表示，7 月“地王”频出，房地产市场的热度和舆论态势，不亚于此前的任何一次调控。以往，中央通常会有“加强调控”、“抑制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”等表态，以平抑市场预期，总体上是打压和控制的态度。但是，这一次中央强调的是“保持合理投资增长，促进房地产市场平稳健康发展”。有着多年房地产行业和政策观察经验的李国平认为，这里面有一点鼓励的意味。

华泰证券的一份研究报告则称，房地产调控长效机制的建立刚起步，目前正处在调控思维转变的过渡期，调控思路将从“抑制需求”转变为更加强调“增加供给”。土地供应的增加和再融资渠道的渐进式放开，都将给“增加供给”带来帮助。

对于现有的限价、限购等调控政策，行业分析人士表示难以马上退出：“政策要稳定，包括现有的房地产调控不会随意改变，但不会再不断地出新的调控政策，会更多地发挥现有政策的威力，落实好现在的政策。”

一位接近国家住房和城乡建设部的分析人士则指出，“促进房地产市场平稳健康发展”的表述，在上一届政府的调控政策中也多次出现，还不能据此断言政策转向，房地产调控是否会有新的变化和思路，仍需等待决策层的定调和具体表态。时间点大致在十八届三中全会之后或明年“两会”前后。

国家发改委主任徐绍史 7 月 31 日参加新华网在线访谈时提到，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

8 月 5 日，发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。

2 再融资开闸渐近

7 月 30 日，中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”之后，房地产上市公司密集发布再融资公告。8 月以来，新湖中宝、冠城大通和宋都股份等多家房企相继发布再融资预案，近日，北京城建推出定向增发预案。截至目前，这四家房企的拟再融资金额超过 127 亿元。

8 月 2 日，新湖中宝公告了非公开发行预案，计划募集55 亿元资金投向位于上海的两个棚户区改造项目。新湖中宝的定增方案，是被市场解读为房地产再融资有条件放开的信号。同一天，冠城大通也发布了 18 亿元可转债的再融资预案。

8 月 6 日，停牌一个月之久的宋都股份公告了定向增发预案，拟募集 15 亿元资金投向南京和杭州的两个普通商品住宅项目。

宋都股份称，此次定向增发，除了提高公司净资产规模和偿债能力以外，还包括“提高中小套型普通商品住房项目开发力度”，并称该募集资金投向“符合国家增加中小套型普通商品住房项目的相关政策和发展方向”。

“如果宋都股份的增发方案获批，那就能判断房地产再融资的闸门彻底放开。”业内人士指出，与此前新湖中宝面向棚户区改造项目的定增方案不同，宋都股份此次募资投向完全是普通商品住宅项目。

一家大型券商的内部人士也认为，“宋都股份肯定事先要与监管部门沟通，这个方案本身就很有信号意义”。

此外，中茵股份、金科股份和招商地产在内的多家上市房企皆以筹划重大事项为由，于近日相继公告停牌，业内分析可能正筹备再融资方案。

在房地产严厉的调控政策下，房企再融资不被允许已经三年，房企负债率高、贷款利息高，房企普遍面临较大的资金压力，房企拿地开工建设也受到了一定遏制，房企再融资的迫切心情可见一斑。

而随着近期多家房企融资方案的出炉，业内人士认为，政府对房地产调控行政手段将逐渐淡化，未来房地产市场或越来越趋于市场化，房企正在酝酿的新一轮融资有望开闸。暂停三年的房地产再融资有望开闸，在不断加强市场对调控政策可能出现转向的预期。

3 限购松动刺激增量

就在房企再融资开闸预期升温同时，近期温州证实拟放宽限购政策。

媒体报道，素有楼市风向标之一称号的温州，微调了限购政策：已有一套住宅的，可以再买一套。2011 年 3 月，温州曾出台的“限购令”规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭只能新购买一套住房，较其他城市更为严格。业内人士认为，种种迹象表明，长期被严厉调控的地产板块的冬天已经过去。

对于此次限购政策微调，温州官方并未正式下发文件，而是在实际操作中按照一定标准执行。温州市住建委认为，此次放松仍在国务院要求执行的限购标准内，只是调控政策上的微调。

安信证券研究报告认为，2011 年温州出台的限购政策较国务院的要求更严，本次政策调整是对此前政策过严的纠偏。2011 年出台限购政策时，温州房价上涨幅度远高于全国平均水平。由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊，最近两年温州房价的波动在全国范围内并不具有代表性。未来少数限购政策严于国务院标准，且楼市基本面逐渐恶化的城市有回归全国限购标准的可能。

行业人士表示，如果房企再融资开闸，只对部分地产股利好且利好有限。虽然新湖中宝等房企出台了再融资计划，但是计划还没被批准。而从新湖中宝等房企的融资计划中可以看出，投资的项目多为棚户区建设和保障房项目，是针对于符合国家政策的融资方案。可见政府开放融资是有条件有方向的，政府对解决保障房建设方面的大力支持，并可能借钱参与建设。因此，如果房企融资针对性地开闸，也许会导致部分房企改变计划投资到保障房方面的建设。房企融资对一些上游相关行业是利好，比如钢铁、水泥等建材行业。

今年 6 月 26 日的国务院常务会议曾研究部署加快棚户区改造，提出今后五年完成各类棚户区改造 1000 万户，其中 2013 年改造 304 万户。会议要求各级政府增加财政投入，引导金融机构信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造的中期票据和企业债券。华泰证券分析师曹光亮认为，针对旧城改造和棚户区改造项目的再融资被放行是大概率事件。

且不论，国家房地产调控政策是否会转向，针对旧城改造和棚户区改造项目的再融资被放行却是大概率事件。因此，房企势必加大投资，水泥等建材需求会得到相应增长，一旦全国范围内的房地产调控向“增加供给”方向转变，笔者亦认为从这么多年的限购、限价调控来看，效果并不突出，因为，“增加供给”将具有可行性，但是考虑的部分地区的房屋空置率，这些地区并不适合“增加供给”，所以区域性的“增加供给”比较合理，这些地区的水泥需求亦将恢复增长。

从水泥业与房地产行业的相关性来看，2011 年高铁停建，房地产受到打压以来，水泥市场陡直下滑，利润大幅下降。那么，随着房地产调控从“抑制需求”向强调“增加供给”转变，加之融资开闸，房地产新建项目将大幅增加，水泥业将迎来复苏。